大阪市東成区で借地の持ち家に立ち退き要請がきたら？主張できる権利や交渉方法も紹介2026.02.27
突然、借地上のご自宅から立ち退きを求められた場合、どのような権利があり、どのように対応すればよいのでしょうか。不動産や法律に詳しくない方でも、こうした問題は大きな不安や疑問を感じるものです。この記事では、「大阪市東成区 借地 持ち家 立ち退き」に悩む方に向けて、借地上の持ち家を守るための基本知識や、地主から立ち退きを迫られた際に主張できる権利、交渉や手続きの注意点まで、分かりやすく丁寧に解説します。
【目次】
- 借地上の持ち家とは何か／借地契約の基本と大阪市東成区の状況
- 地主からの立ち退き要求に対し借地人が主張できる権利
- 立ち退きの流れと立ち退き時に確認すべきポイント
- 立ち退きに応じる場合の税務上の留意点や支援策
- まとめ
借地上の持ち家とは何か／借地契約の基本と大阪市東成区の状況
借地上の持ち家とは、借地人が他人の土地を賃借して、その上に建物を建て、自ら居住している住宅を指します。この建物は借地人が費用を投じて築いたものであり、借地人自身の大切な財産です。契約によって土地の使用権を得ているだけであって、建物自体の所有権は借地人にあります。
借地契約には、二つの代表的な類型があります。一つは、普通借地権と呼ばれる契約で、契約期間の満了後も更新権が認められており、原則として借地契約は継続します。一方、定期借地権は、契約により定めた期間の到来とともに契約が終了し、原則として更新は認められず、立ち退きが求められる可能性があります。
大阪市東成区では借地上の持ち家が地域背景として存在し、空家や老朽化住宅の増加が見られる一方で、借地契約の種類により立ち退きの可能性や借地人の保護の範囲が異なることが重要です。
地主からの立ち退き要求に対し借地人が主張できる権利
借地上にある住宅（持ち家）について、地主から立ち退きを求められた場合でも、借地人にはいくつかの法的な権利があります。以下に主な権利をご紹介します。
| 借地人の主張できる権利 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 立ち退き拒否（正当事由の欠如） | 借地契約更新時、地主に正当な事由がない場合、契約更新を拒否されることに応じず、立ち退きを拒否できます。 | 借地借家法第5条・第6条に基づく |
| 建物買取請求権 | 契約更新されず契約が終了した場合、借地上の建物を時価で買い取るよう、地主に請求することができます。 | 借地借家法第13条第1項 |
| 交渉による条件設定 | 立ち退きに同意する場合、立退料や建物解体費用の負担、合意内容を文書化するなどの条件を交渉できます。 | 実務上の交渉プロセス |
まず、地主が更新を拒否するときは、「再開発計画の具体性」「借地人の移転困難性」などの“正当事由”が法律上必要です。これらが乏しい場合、立ち退きを拒否したり、相応の立退料を主張したりできます。
さらに、借地借家法第13条により、借地契約が更新されずに終了した場合には、借地人は建物買取請求権を行使できます。これは地主に対して借地上の建物を時価で買い取るように請求できる強力な権利です。請求があれば、地主はこれを拒否できないのが原則です。
また、借地人が立ち退きに応じる場合でも、立退料の額や建物の解体費用の負担、合意内容の書面化などについて交渉することが重要です。たとえば、立退料は借地権価格の数割相当が一つの目安になることもありますが、借地人の事情や交渉の態度によって調整可能です。
立ち退きの流れと立ち退き時に確認すべきポイント
借地上の持ち家からの立ち退きについて、まず取り組むべきは、ご自身の借地契約の内容を詳しく確認することです。契約書に記載された「契約期間」「更新の有無」「解除条項」などの条項は、立ち退きの法的根拠や交渉の方向性を決める上で非常に重要です。不明な点があれば、不動産法に詳しい弁護士や司法書士に相談されることをおすすめします。借地権が普通借地権か定期借地権かによって、立ち退き要求に対する対応が全く異なるため、慎重な確認が必要です。
続いて、地主との交渉に移ります。この際、地主側が「正当事由」を主張しているかどうかを確認することが重要です。正当事由とは、再開発や自己使用、老朽化建替えなどの事情を指し、契約満了後に更新拒否や立ち退きを正当化するためには、これが必要です。同時に、立ち退き料の提示内容やその算定根拠についても、しっかり確認し、曖昧な提示であれば請求額や条件の見直しを求める交渉を進めましょう。やりとりは可能な限り文書やメールで残すことで、後のトラブル防止につながります。
交渉に合意した場合には、条件を明記した合意書や示談書を必ず作成してください。記載すべき主な内容としては「立ち退き日」「立ち退き方法（更地返還か建物買取か）」「立ち退き料の金額と支払時期」「敷金・保証金などの返還条件」「立地上建物を地主が買い取る場合はその金額」「地代前払い分の対応」などがあります。合意書には署名・押印を行い、双方で保管することがトラブルを未然に防ぐ要となります。
なお、借地人として立ち退きに応じるかどうかの判断をする際には、契約更新時期の確認も重要です。例えば、更新時期がまだ先であり、地主が正当事由を欠く場合には、立ち退きを拒否する強い根拠になります。また、交渉が難航した場合でも、民事調停や裁判といった法的手続きを検討することが可能です。裁判では「正当事由の有無」と「立ち退き料の妥当性」が判断の重要なポイントとなります。
以下に、立ち退きの流れと確認ポイントをまとめた表をご用意しました。
| ステップ | 確認・対応内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 契約内容確認 | 契約期間・更新条項・解除条項の有無 | 定期借地権か普通借地権かで対応が変わる |
| 交渉 | 正当事由の有無確認・立ち退き料の提示と条件 | やりとりは文書で残すこと |
| 合意後の手続き | 合意内容を記した書面作成（立ち退き日・方法・支払い条件など） | 必ず署名・押印し双方が原本保管を |
立ち退きに応じる場合の税務上の留意点や支援策
以下では、借地人が持ち家からの立ち退きに応じる場合に特に注意すべき税務のポイントや、東成区内で活用できる相談窓口について、ご案内いたします。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得税と特別控除 | 立ち退き料を譲渡所得として課税される場合、「3,000万円特別控除」「居住用財産の買換え特例」「事業用財産の買換え特例」「軽減税率の特例」などが適用される可能性があります |
| 立ち退き料の取得費への組入れ | 借地人が土地を取得するような立退料の扱いになる場合、その費用を取得費として計上できることがあります |
| 相談窓口（東成区） | 東成区役所（市民協働課）に空家等対策相談窓口があり、税務以外の暮らしに関する支援情報も案内されています |
立ち退き料の税務上の取り扱いは、その性質や条件により異なります。しかし、国税庁によると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」や、新たに住宅や事業用不動産を購入する場合に譲渡所得の課税を将来に繰り延べられる「居住用財産の買換え特例」「事業用財産の買換え特例」、さらに10年以上所有した住宅の譲渡に用いられる「軽減税率の特例」などの制度が利用可能な場合があります。借地人の事情や立ち退き条件によって、これらの制度が適用されれば税負担を大きく軽減できる可能性があります。
また、立退料が借地権の買い戻し対価として支払われる場合には、それが取得費に含まれる扱いとなり、譲渡所得の計算上もその分を取得費として認められることがあります。これにより、譲渡益を圧縮し、結果として税負担が抑えられる可能性があります。
さらに、東成区内には「空家等対策の相談窓口」が設けられており、空家や立ち退きに関する相談を無料で受け付けています。東成区役所市民協働課に空家相談を常設しており、税務以外にも制度利用や手続き面についての支援が期待できます。また、大阪府住宅相談室でも借地・借家に関する一般相談が可能です。
このように、立ち退きに応じる場合は税務上の特例活用とともに、制度利用や相談窓口の活用も重要です。当社では、具体的な税制の適用可否や相談先のご案内も含め、お客様のご状況に応じた支援を丁寧にご提案いたします。お気軽にご相談ください。
まとめ
大阪市東成区で借地上に持ち家をお持ちの方が立ち退きを求められた場合、まずはご自身の権利を正しく理解することが大切です。借地契約の種類や内容、地主との交渉方法、そして受け取る立ち退き料に関する税務上の注意点も見落とせません。また、立ち退き要求には「正当事由」が必要であり、合意に至るまで冷静な対応が求められます。不安な点や疑問があれば、地域の専門窓口に相談されることをおすすめします。法律や手続きについて知識を深めることで、納得できる解決に近づけるはずです。