借地の名義変更を徹底解説！
必要書類から手続きの流れ・費用まで紹介2025.07.15

● 借地権の名義を変えたいが、どのような手続きが必要かわからず不安
● 相続や譲渡の際、必要な書類や費用について詳しく知りたい
● 手続きをスムーズに進めて、余計なトラブルを避けたい

借地の名義変更は、多くの方にとって人生の中で何度も経験するものではなく、制度も複雑に感じられるものです。
相続や譲渡、家族間の変更など、ケースごとに必要な書類や流れも異なるため、「何から始めていいか分からない」と悩む方も少なくありません。

この記事では、実際につまづきやすいポイントや、手続きの基本を分かりやすく解説します。

この記事でわかること

● 借地の名義変更が必要となるおもなケースや理由
● 名義変更に必要な書類や具体的な手続きの流れ
● 手続きにかかるおもな費用や注意すべきポイント

はじめに

借地の名義変更は、相続や譲渡、贈与などさまざまな場面で必要となる重要な手続きです。
手続きには、戸籍謄本や遺産分割協議書、印鑑証明など書類の準備が不可欠であり、それぞれの状況に合わせて進める必要があります。
法律や契約、現地の事情が絡み合うため、1つ1つ確認しながら正確に進めるのが重要です。

また、名義変更を怠ると将来的にトラブルや権利関係の混乱につながる場合もあるので、慎重に対応しましょう。

ここからは、借地の名義変更の基本から必要書類、具体的な流れや注意点までわかりやすく解説します。
はじめて手続きをおこなう方も安心できる内容をまとめています。

借地の名義変更はなぜ複雑なのか？

借地の名義変更が複雑とされる要因には、複数の法律や契約条件が関係している点が挙げられます。
まず、建物の所有権と土地の使用権（借地権）が別々の名義で管理されるケースが多く、相続や譲渡などシーンによっては双方の名義手続きを同時に検討する必要があります。

また、借地権の種類（地上権、賃借権）により地主の承諾や名義書換料が必要になる場合があり、承諾を得るための交渉や手続きも大きな負担になりがちです。
加えて、必要書類が多岐にわたり、各関係者の協力が不可欠となるため、1つずつ確認しながら慎重に準備を進める必要があります。
こうした複雑な手続きが発生するため、専門家への相談が非常に重要です。

借地の名義変更が必要なケースと手続きの基本

借地の名義変更は、相続や贈与、財産整理といった重要な場面で求められる場合が多く、その内容や手順には複雑さがあります。
名義が実際の使用者と異なるために生じるトラブルの防止や、相続人や譲渡先との権利関係整理に不可欠な手続きであるため、状況ごとに適切な対応が必要です。

ここでは借地の名義変更が求められるおもなケースと、必要書類や基本的な手続きの流れについて解説します。

借地の名義変更が必要となるケース

借地の名義変更が必要になるケースは多岐にわたり、相続、譲渡、贈与、離婚時の財産分与、実際の利用者と名義人が異なる場合などが挙げられます。
なかでも最も一般的なのは相続です。
被相続人が借地権を持っていた場合、その権利を家族が引き継ぐには名義変更が必要です。

このほかにも、所有者が第三者に借地権を売却したい場合や、親族間で贈与をおこなう場合、また旧名義人と実際の利用者が異なるケースでは、将来的な紛争や権利関係の混乱を防ぐためにも、名義変更が重要になります。

これらのケースでは、早期に正確な対応をしておくのが、後々の手続きやトラブル防止の面で非常に有効です。

借地の名義変更に必要となるおもな書類

借地の名義変更手続きでは、相続や譲渡、贈与などの事情によって準備する書類が異なります。
相続の場合は、被相続人の出生から死亡までの記録が記載されている戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書、遺産分割協議書または遺言書、被相続人の住民票の除票などが必要です。

贈与や譲渡の場合は、譲渡証書や贈与契約書、印鑑証明、固定資産税評価証明書とともに、状況により地主の承諾書が求められる場合もあります。

これらの書類に漏れや記載ミスがあると手続きの進行が止まるため、事前にリスト化して1つずつ慎重に揃えるのが重要です。
専門家に相談して書類不備を防ぐのもおすすめです。

借地の名義変更の手続きの流れ

名義変更の具体的な流れは、まず関係者で権利や契約内容を整理し、必要書類をすべて収集・チェックするところから始まります。
次に、作成書類が揃った段階で、法務局や役所など所定の窓口に申請し、登録免許税の納付もあわせて実施します。

これら一連の手続きは、場合によって複数回の確認や修正が求められる場合もあるため、事前準備や専門家とのコミュニケーションが大切です。
申請が問題なく受理されれば、後日登記完了通知が届き、正式に新名義として登記簿に記載されます。
トラブルを防ぐためにも、各手順を飛ばさず慎重に進めてください。

借地の名義変更にかかる費用と税金

借地の名義変更には、複数の費用や税金が発生します。
また、手続きを専門家へ依頼する場合は、その報酬も必要になります。

そのため、事前に必要になる負担額や税率を把握し、トータルコストを見積もるのが大切です。
ここでは、各費用ごとに詳しく解説します。

借地の名義変更にかかるおもな費用の内訳

名義変更にかかる費用には、登録免許税、書類取得費、名義変更料（承諾料）、専門家への報酬などが含まれます。
登録免許税は、不動産などの名義変更を法務局で登記申請する際に納める税金で、手続きの内容によって税率が異なるのが特徴です。

たとえば、相続の場合は固定資産税評価額や借地権評価額の0.4%、譲渡や贈与の場合は多くが2.0%となり、それぞれの評価額を基準に計算されます。
書類取得費は、必要となる戸籍謄本や住民票、印鑑証明書など各種書類の発行手数料で、取得する人数や通数分だけ合計費用が増加します。

さらに、地主への譲渡や贈与をおこなう場合には名義変更料が発生し、借地権評価額のおおよそ10%が相場です。
とくに借地権を第三者へ譲渡する際などに、地主の承諾とともに承諾料が求められるケースが多くあります。

また、名義変更手続きや登記申請を専門家である司法書士などに依頼する場合は、その報酬も必要となります。
これらの費用は事例や地域、手続きの複雑さにより変動するため、事前に総額を確認しておきましょう。

借地の名義変更に発生する税金の種類と計算方法

名義変更時に必ず発生する登録免許税は、不動産の固定資産税評価額や借地権評価額を基準に計算され、手続きの理由により税率が異なります。
相続による場合は税率が0.4%（1000分の4）で計算され、多くの場合これが適用されますが、令和9年（2027年）3月31日までは免税措置が一部適用されています。

一方、譲渡や贈与の場合は税率が一般的に2.0%（1000分の20）であり、贈与においては相続よりも高めに設定されているのが特徴です。
さらに、贈与やみなし譲渡が行われる際には登録免許税に加え、贈与税が発生する場合があります。

贈与税は基礎控除110万円を差し引いたあと、受贈者との関係や贈与額に応じた税率表に基づいて計算されます。

また借地権の売却で利益が出た場合は譲渡所得税も課せられるため、税務面での注意が必要です。
これらの税額算定では評価額や法定控除額を正確に把握する必要があり、複雑な場合は専門家への相談をおすすめします。

司法書士や専門家への依頼費用の目安

借地の名義変更は、書類作成や地主との交渉、法務局への登記手続きなど複雑な作業が必要なため、司法書士や税理士などの専門家へ依頼するのが一般的です。

司法書士に依頼する場合の報酬は、標準的な案件で5万円から10万円程度が相場ですが、物件数や内容の難易度によって上下します。
加えて、印鑑証明書や戸籍謄本などの書類取得代行費用が別途かかる場合もあります。

さらに、贈与や譲渡によって税務申告が必要な場合には、税理士へ依頼する場合も多く、こちらの報酬は3万円から10万円程度が一般的です。

名義変更を円滑に進めるためには、事前に見積りを取り、報酬の内訳や作業範囲、追加費用の有無などを細かく確認するのが重要です。
専門家のサポートを受ければ、手続きミスの防止やトラブル回避にもつながります。

借地の名義変更の注意点

名義変更をおこなう際には、思わぬトラブルや手続き上の問題を避けるため、事前にしっかりとポイントを押さえておくのが極めて重要です。
ここでは、手続きを始める前と完了後にそれぞれ注意すべき点について解説します。

名義変更「前」に注意すべきポイント

借地の名義変更を始める前に、まず関係当事者全員との情報共有や権利調整をしっかり済ませておくのが肝心です。

とくに相続や譲渡の場合には、身分関係を証明する戸籍や協議書の準備を早めに進めましょう。
加えて、契約書や登記内容に不備がないか、借地権設定の種類（地上権か賃借権か）の確認、権利内容の確認も欠かせません。

また、地主の承諾や名義書換料が求められるケースも多いため、事前に地主へ手続きの意向を伝え、必要な条件を整理しておけば、後々のトラブル回避につながります。
さらに、未払い地代や借地契約の更新漏れがある場合は、名義変更の障害となるおそれもあるため、これらの解消も同時におこないましょう。

名義変更「後」に注意すべきポイント

名義変更が完了したあとも、油断は禁物です。
まずは登記簿の内容が新名義人に正確に反映されているか確認し、記載ミスや未登記部分がないかを点検します。

また、手続き完了後は地代の支払い名義や送金口座、契約条項など変更点を地主および関係者に速やかに通知し、今後の管理や連絡体制を明確化しておきましょう。
建物の建替や増改築、あるいは借地権の再譲渡を検討する場合は、あらためて地主の承諾が必要な場合も多いため、新たな対応も頭に入れておく必要があります。

さらに、名義の変更事実を見落としたまま過ごすと、相続や譲渡時に権利主張が複雑となるため、きちんと書類保存や情報共有を徹底するのも重要です。

まとめ

借地の名義変更は、相続や贈与、譲渡などの人生の転機や資産整理において非常に重要な手続きです。
手続きは戸籍や協議書の準備、登記の申請、地主への連絡や税金の確認など多岐にわたります。
それぞれの段階で慎重に対応を進めるのが、トラブル防止に直結します。

また、近年は相続登記義務化も始まり、期限内に対応しなければなりません。
安心して手続きを終えられるよう、情報収集や専門家への相談も積極的に活用してください。
しっかりと準備を整えれば、将来の不安や紛争も未然に防げます。