借地権は相続できる？
相続した借地権の売却方法と注意点を解説2025.02.13

●借地権は相続できるのか知りたい
●相続した借地権は売却できるのか
●借地権の売却の進め方を知りたい

借地権も相続人に継承されるべき財産です。
契約した内容がそのまま引継ぎされるため、契約者が相続人に変更になったからといって契約内容は変わりません。
しかしながら、土地所有者側からすれば借地権の名義変更は、今後の契約にも関わるため、話し合いを求めてきます。
トラブルにならないためにも、借地権の相続は慎重かつ正確におこなうのが重要です。
ここでは、借地権の相続方法や相続税の計算方法、借地権を売却するにはどうすればいいのかを解説します。

この記事でわかること

●借地権は名義変更が必要
●借地権のスムーズな相続方法
●借地権の売却方法と注意点

借地権とは

借地権は土地を賃借する権利であり、建物の建築を条件に第三者へ貸し出せます。
駐車場などのフリースペースの賃借権は借地権ではありません。
借地権は住宅やビルなどを建築予定の方が、購入を希望されるケースもあるため経済的価値があります。
そのため、相続財産として認められているのです。

借地権 の基礎知識

借地権には地上権と土地の賃借権があり、どちらも財産として持っているのか、土地の賃借権だけかで相続に関わる手続きに違いがあります。
財産としての借地権は賃借権を指しており、地上権だけを持っている方は少ないでしょう。
借地権は土地所有者から土地を借りて建物を建てているため、地代を支払います。
家やテナントなどを建て、それを売却する際には土地所有者の承諾が必要になり、任意で承諾料が発生するケースもあります。
リフォームや増改築も、土地所有者の承諾なしにはおこなえないため注意が必要です。
地上権は建物に対しての権利のため登記義務がありますが、土地所有者の承諾がなくても第三者に譲渡できます。
地上権だけを持っているケースは少ないため、登記簿に地上権を含む借地権であると記載があるかを確認します。

借地権の種類

現在の借地権は、1992年8月に施行された借地借家法ですが、それより前の旧借地法の契約も存続している点に注意しましょう。
通常、借地権と呼ぶのは、契約を更新できる「普通借地権」です。
基本的に普通借地権の存続期間は30年になっており、更新する際は更新料が発生します。
契約の更新をおこなわず、存続期間が終了すると更地にして所有者に返還するのが「一般定期借地権」です。
存続期間は50年以上に設定するケースも多くありますが、相続には適さない種類といえるでしょう。

相続における借地権の扱い

先述したとおり、借地権には資産価値が認められるため相続の対象になります。
相続税もかかるため、納税期限までに遺産分割協議をまとめ、申告手続きを済ませましょう。
法定相続人が引き継ぐときは、土地所有者の許可や名義変更にともなう承諾料の支払いは不要です。
遺言などにより法定相続人以外が受け継ぐときは、土地所有者の許可が必要なうえ、譲渡承諾料に借地権の10％を目安に支払うのが慣例になっています。
土地所有者が許可しないときは、家庭裁判所への申し立てにより承諾を求める方法も可能です。

借地権相続手続きの流れ

借地権は物品ではなく権利のため、相続する際にはこまかい取り決めを守って手続きを進めていかなければなりません。
ここからは、借地権を相続する手続きやポイントについて説明します。

借地権の相続は土地所有者に連絡する

借地権を法定相続人が相続する場合、土地所有者には一言連絡を入れておきしょう。
法的な手続きは必要ありませんが、契約上では土地を借りている立場ですから、土地所有者とは友好な関係を継続したいものです。
承諾が必要ないとわかっていても、相続して名義変更したと伝えられれば悪い気分にはなりません。
契約更新時に「名義が違う」となると、気分が良いものではありませんし、土地所有者が契約更新を嫌がってしまうケースも考えられます。
借地権の相続は土地所有者の承諾は不要ですが、きちんと伝えておくだけで、お互いが気持ちよく過ごせます。

借地上の建物の名義変更をおこなう

借地上に家や建物がある場合には、相続登記が必要です。
借主の名義で登記すれば、第三者に土地が売却されても借地権の主張ができます。
借地権の相続は、土地所有者への承諾は必要ないため、登記漏れによってトラブルになるケースも少なくありません。
登記されていなければ、第三者に対して借地権を主張できなくなってしまい、土地も建物も失ってしまう可能性があります。
建物の名義人と借地権はも、必ず同じ人物にしておかなければならない点を覚えておきましょう。
被相続人が借地権を登記していた場合には、借地権の相続登記による名義変更も必要です。

相続手続きする際のポイント

借地権がある不動産の相続には、すべての不動産の名義変更手続きもおこなわなければならないため、関係する書類を取得し、他に相続する不動産がないか確認します。
複数の相続人がいる場合、遺産分割協議での話し合いが必要です。
遺言書があり相続人の指定があるのであれば、その方が相続する権利があります。
指定の相続人が相続放棄したり、他の相続人へ依頼したりする場合は、遺産分割協議で相続人全員の了承を得なければなりません。

名義変更の必要書類

名義変更に必要な書類は以下のとおりです。

●被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
●相続人全員の戸籍謄本
●被相続人の住民票の除票
●相続人の住民票
●遺産分割協議書もしくは遺言書
●相続人全員の印鑑証明書
●固定資産税評価証明書

戸籍謄本や除籍謄本などは合わせて数千円程度ですが、建物所有権の登録免許税や借地権の登録免許税が別に必要です。

借地権のある物件の名義変更は専門家への依頼も検討する

名義変更の申請は法務局でおこないますが、時間がかかるケースや、不備があると何度も法務局や関係先に足を運ばなければなりません。
司法書士に依頼すると費用はかかりますが、スムーズに名義変更が終わります。
相続人だけでは準備や登記手続きまで時間がとれないときや、親族間での話し合いがまとまらず、手続きが複雑になりそうなときも依頼を検討してください。

相続した借地権を売却する際の注意点

借地権は誰に売却するのか、誰が相続しているのかなどで手続き方法が異なります。
こまかい取り決めなどもあるため注意しましょう。
ここでは、借地権の売却に関わる注意点を説明します。

売却先によって手続きは異なる

土地の所有者に売却するのか、それとも第三者に売却するのかによって手続き方法は異なるため、それぞれのケースについて解説します。

土地所有者に売却する場合

土地所有者への売却は、もともと借りていた場所である点を考慮すると、相続したあとに買い取ってもらうのが自然な考えではあります。
とはいえ、使わない土地を貸し出して利益を得ていたわけですから、急に買い取りを依頼しても交渉がスムーズにいくわけではありません。
相応の対価のやり取りが不可欠であり、借地権の相場を参考にして金額を決定するのが一般的です。
借地権の相場は、土地の路線価・借地権割合・地域の市場相場で決まります。
建物が建っていない土地としての評価額は、路線価方式または倍率方式で算出し、借地権割合については、国税庁のホームページで確認しましょう。
不動産会社に評価額の算出を依頼し、価額に納得できたら、不動産会社や弁護士など第三者を交えて交渉に入ります。
売却許可を得たからといっても、簡単に買い取ってくれるとは限りません。
どうして売却したいのか、明確な理由はもちろんですが、相手を不快にさせないように話をしましょう。
交渉内容を書面で残しておくと経緯を明確にできるため、お互いに気持ちよく交渉を終えられます。

第三者に売却する場合

不動産会社や個人に売却する場合、貸している土地の所有権と、借地権をセットにするケースが多くなります。
買主は完全に所有権を得られるうえ、土地所有者と相続人が協力して交渉するためトラブルになりにくい点がメリットです。
土地所有者は、一括でまとまった資金を得られ、借地人とのトラブルを回避できるなど、お互いにメリットが大きい点を確認してから売却準備に入ります。
また、所有権をセットにすると借地権単独よりも高い売却価格が期待できますし、土地所有者との協力により承諾料を支払わずに済むケースもあるでしょう。
承諾料については、支払う方向で話を進め、必要ないと言われたら支払いの必要はありません。
ここでもめてしまうと、売却しない方向で決まってしまいますから、土地所有者の意見をよく聞きスムーズな交渉を進めてください。

借地権の売却には費用がかかる

借地権の売却は、土地所有者に支払う譲渡承諾料以外に費用がかかる点に注意しましょう。
土地所有者が更地での取引を条件にした場合には、解体費用が必要になりますし、不動産会社に売却依頼する場合には手数料が加算されます。
印紙税に譲渡所得税など、売却には諸費用がかかるため、費用を抑えるために不動産会社を利用し土地所有者と交渉を進めましょう。

相続人全員の合意が必要

複数の相続人が借地権を相続していた場合、相続人全員が合意していなければ売却できません。
借地権を売却するつもりであれば、遺産分割協議で相続人全員の合意を得て売却準備に入るか、代表者に相続させて売却を進める方法がおすすめです。
借地権者が複数人いる場合、時間が経てばたつほどに連絡が取れなくなったり、合意が得られず資産価値を下げてしまったりするケースもあります。
早めの手続きがスムーズですので、相続が始まったタイミングを逃さずに進めます。

建物の相続登記をおこなっておく

借地権は登記が必要ないため、売却する際に慌てないよう借地上の建物についても相続登記をおこなっておきましょう。
土地所有者に承諾を得て売却活動をおこない買主が見つかっても、建物の相続登記がされていなければ、取引成立までに時間がかかってしまいます。
あまり時間をかけてしまうと、買主の気が変わってしまうケースもあるので注意してください。

まとめ

借地権は資産価値があるため相続財産であり、遺産分割協議を経て名義変更をおこないます。
相続後に売却できますが、相手によって手続き方法が異なり、場合によっては費用を負担しなければなりません。
相続予定がある方は、事前にどのような手続きが必要なのかを調べ、専門家に相談するなどして、スムーズな相続をおこないましょう。