借地の固定資産税は誰が払う？
借地権者が支払う費用と軽減措置を解説2025.02.13

●土地を借りていると納税義務が発生するのか？
●借地権者に発生する費用がわからない
●借地権の固定資産税を減額できる方法は？

土地に発生する固定資産税は地主（貸主）と借地権者（借主）のどちらに納税義務があるのかご存じですか？
「借りている土地だから納税する必要がない」と思い込んでいると、脱税につながるおそれがあるため、税金関係を適切に整理する必要があります。
ここでは、借地の固定資産税は誰が払うべきかわからない人に向けて、借地の固定資産税や費用を解説します。

この記事でわかること

●借地の固定資産税を払うべき人
●借地権者が払う税金と費用
●借地権の固定資産税に適用される減税措置

借地の固定資産税は誰が払うのか

固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に対して納税通知書が送付されるため、借地の場合は地主に納税義務があります。
固定資産税を含めた地代を請求するのが一般的ですが、不動産価値が高騰して固定資産税額の税金負担が大きくなると、地主が地代の値上げをするケースも多いです。
地主から「代わりに固定資産税を払ってほしい」と要求された場合でも、借地権者には支払いを拒否する権利があります。
ただし、将来的な契約更新や建替承諾をスムーズにおこなうためにも、固定資産税の増額によって地代の値上げ交渉をされたときには応じたほうがよいでしょう。

借地権者が固定資産税を払うケースとは

原則として、借地の固定資産税は所有者である地主が支払います。
ただし、「地上権の存続期間が100年以上の借地」「永代地上権（存続期間は永久）にされている借地」などに該当する場合、注意が必要です。
長期的に借地権を取得している土地には、地主ではなく借地権者に納税義務が発生する可能性があります。
例外的なケースにあてはまる人のもとに固定資産税の納税通知書が届いたら、納税義務があるため期日内に支払いを済ませましょう。

固定資産税はいくらかかる？

固定資産税は、土地の課税標準率に対して標準税率を乗じて計算します。
住宅用借地の固定資産税は、地価公示価格の70%ほどが目安で、それ以外の用途で使われる借地の固定資産税は地目別売買価格を参考にして金額が決まる仕組みです。
土地の資産価額は、各自治体の評価基準によって3年に1度のペースで見直され、固定資産税の納税額とその内訳が記載された納税通知書が納税者宛に送付されます。

固定資産税の支払い時期

固定資産税の支払い時期は自治体ごとに異なりますが、一般的には6月・9月・12月・翌2月の年4回払いを採用している地域が多いです。
一般的なケースであれば、借地の納税通知書を地主に、借地に建てられた建物の納税通知書を建物の所有者（借地権者）に対して毎年4〜6月あたりに納税通知書を送付します。
納税通知書を確認したら、書面に記載されている支払い期日にあわせて分割払いするか、1年分を一括払いするかを選びます。
支払い期日に遅れると延滞税などのペナルティが発生するため、気を付けましょう。

借地権者が支払う税金

借地権者は、借地に対する固定資産税の支払い義務はないものの、借地契約を締結するうえでいくつかの税金がかかります。
ここでは、借地権者が支払うべき税金を解説します。

建物の固定資産税

建物の固定資産税は、借地に建てられた建築物に対して課税される税金です。
借地に対する固定資産税は家主が支払いますが、借地に建物が建っている場合は建物に対する固定資産税は借地権者が支払います。
建物の固定資産税は、マイホームであれば課税標準額に1.4%を乗じて計算します。
各自治体から建物の所有者（借地権者）宛てに固定資産税の納税額とその内訳が記載された納税通書が送付されるので、期日内に納税しましょう。

印紙税

印紙税は、借地契約書（課税文書）を作成するときに課税される税金を指します。
印紙税の課税額は、借地契約書に記載されている契約金額に応じて400〜60万円、金額の記載がないものは200円です。
借地契約の場合、契約金額の代わりに権利金を記載するケースがありますが、このケースに限っては権利金の金額によって印紙税の課税額が決まります。

登録免許税

登録免許税は、借地に建てた建築物の登記をするときに課税される税金です。
登記申請は法務局でおこなう必要があり、新しく建築したときは建物保存登記、売却・贈与・相続などで所有者が変わる時は建物移転登記をしなければなりません。
建物保存登記では登記官が設定した金額に対して0.4%を乗じた金額、建物移転登記では固定資産税評価額に2%を乗じた金額が課税額になります。
マイホームの所有権を移転する場合に限っては、一定要件を満たすと軽減措置が適用される場合があります。

不動産取得税

不動産取得税は、売買や新築で不動産（土地・建物）を新たに取得したときに課税される税金です。
借地権を設定した土地に建物を建てずに、更地のまま放置するケースはほとんどありません。
基本的には既存の建物が建っていたり更地のところに建物を建てるため、借地権者は土地は借りている状態でも、建物は所有する状態になります。
よって、建物を取得したときに不動産取得税の支払いが必要です。
なお、不動産取得税は不動産を所有するたびに課税されるので、同じ敷地に立て直しをした場合は再度課税対象になります。

借地権者が支払う税金以外の費用

借地権者が支払うのは、税金だけではありません。
その他にかかる費用を見ていきましょう。

手付金

手付金は、土地の借地契約が成立したときに支払う費用です。
借地契約では、借主に継続的な支払い能力があるかどうかを判断するための審査期間が設けられており、結果がわかるまでに数日かかります。
その期間中に、地主が他の人との借地契約や売却をしてしまうと、借主が困惑する事態になりかねません。
こういった事態を避けるために「手付金の支払い＝契約成立の証明」として、借地契約を締結した時点で支払うケースが多いです。

保証金（敷金）

保証金は、地主の貸し倒れリスクを防ぐための費用です。
数か月分の地代を前払いして、借地権者が滞納や債務不履行に陥った場合は、あらかじめ受け取っていた保証金を充当します。
借地契約を満了した時点で未納分がなければ、契約終了時に返金されます。
保証金を精算できるのは契約終了時のみのため、契約中に返済が厳しいから「保証金を使って充当してほしい」などの要求はできません。

権利金

権利金は、借地権を設定してくれた地主に対して支払う費用です。
一度支払った権利金は地主の収入の一部になるため、契約終了時に返金されません。
ただし、契約期間中に地主都合で契約解除するのであれば、一部返金されるケースもあります。

地代

地代は、借地を借りている期間に支払う貸借費用です。
基本的には「地代」と呼びますが、貸借権のある借地権は「賃料」、地上権のある借地権は「地代」と呼び方を変える場合もあります。
宅地建物取引業法では、 その月の地代はその月の末日に支払うようにと後払い形式が制定されていますが、実際には前払いを要求する地主が多いです。
支払い頻度も、必ずしも1か月ごととは限らず、半年や1年ごとに設定されている場合があるため借地契約書を確認してください。

更新料

更新料は、借地契約を更新するときに支払う費用です。
借地契約期間を満了したら、土地を地主に返還するのか、契約期間を伸ばして借地権を得るかを選択しなければなりません。
宅地建物取引業法で更新料を義務付けているわけではないため、借地契約に特約がない限りは、地主から請求されても拒否できます。
ただし、将来的に建物の建築や第三者への譲渡をする話し合いをスムーズに進めるためにも、適切な更新料を支払っておくと関係性を良好に維持できます。

建替承諾料

建て替え承諾料は、借地に建築された建物を増築・改築するときに支払う費用です。
借地契約の特約欄に建替承諾料に関する記載があれば、その金額を支払う必要がありますが、記載がなければ支払義務は発生しません。
ただし、増改築禁止の特約がある借地で建築物の増築や改築を希望するのであれば、承諾をもらった際に建替承諾料を支払うケースがあります。

借地条件変更承諾料

借地条件変更承諾料は、借地契約で決められた建物構造や利用用途の変更が認められたときに支払う費用です。
建築物を木造から鉄筋コンクリート造に変えるようなケースでも、まずは家主と交渉して、承諾を得られたら借地条件変更承諾料を支払います。
借地条件変更承諾料を支払うと、契約内容の証明となります。

名義書換料

名義書換料は、借地の建築物を売却・贈与で名義変更するときに支払う費用です。
借地権者が亡くなって相続による名義変更であれば名義書換料は発生しませんが、第三者への売却と親族への贈与は支払い対象になります。
基本的には、もともとの借地権者（売主）が負担しますが、契約内容によっては新しい借地権者（買主）になる場合もあるため事前に確認しましょう。

借地権における固定資産税の軽減措置

居住用地になっている土地には「固定資産税の住宅用宅地の特例」が適用されて、固定資産税の課税標準額が最大6分の1まで減額されます。
減額措置の範囲は、小規模宅地用地（200㎡以内の土地）は課税標準が6分の1、一般住宅用地（200㎡以上の土地）は課税標準が3分の1です。
賃貸物件の場合、住戸ごとに200㎡乗じるため、一戸建てマイホームよりも大幅な減額が期待できます。
地主としては、マイホームや賃貸物件を建てたい人に土地を貸し出すだけで更地の状態で所有しておくよりも税金負担を軽減できるのでメリットが大きいです。
適用期間に定めはなく、居住用物件として建物を使用し続ける限りは継続して減税され続けられます。

まとめ

借地権の存続期間が100年以上など特別な条件が設けられていない限り、借地の固定資産税の支払い義務は地主にあります。
ただし、借地にマイホームや賃貸物件を建てているのであれば、建物の固定資産税は借地権者が支払わなければなりません。
借地の税金や費用は借地契約書の特約欄に記載されていますが、不明点があれば不動産会社の担当者に確認しましょう。