底地とは？価格の計算方法や買取査定の重要性！
税金対策についても解説2024.04.02

●底地とは何かを知りたい
●底地や借地の売却を検討している
●計算方法が分からない

底地や借地の売却を検討中に、計算方法や買取査定の重要性、税金対策についてじつは良くわからない方は少なくありません。
まず底地と借地は何かを説明し、次に価格の計算方法、最後に買取査定の重要性や税金対策について解説します。
この記事を最後まで読むことで、底地や借地の買取や計算について理解が深まるため参考にしてください。

この記事でわかること

●底地と借地の違い
●底地価格の計算方法
●底地取引の税金対策

1.底地と借地について

そもそも底地と借地とは何か、なんとなく把握しているつもりでも、しっかり説明できる方は多くないでしょう。
ここでは底地と借地とは何か、またそれぞれの権利を解説します。

1-1.底地

借地権が設定された土地のことを底地と呼び、それを保有する権利を底地権といいます。
底地権を所有する地主はその底地を貸し、地代や賃料、契約更新料などで安定した収益を得ます。
そして底地を借りている方が借地権を売却する際には、底地権を持つ地主の承諾が必要で、承諾料の請求が可能です。
しかし、底地は借りている方のみが利用できて、底地権を所有する地主が自由に土地の活用はできません。
さらに借りている方が、賃貸借契約の更新を望めば原則的に断れないため、なかなか底地が戻ってこないケースもあります。
また、底地権の所有者は地主であるため、土地の部分にかかる固定資産税を毎年納めなくてはなりません。
底地の売却は可能ですが、誰に買い取ってもらうかで大きな差が出ます。

1-2.借地

借地とは地主に一定の地代や賃料、契約更新料などを支払い、その土地を利用して自由に建物を建てられます。
しかし、借地に建てた建物の増改築などの際には、承諾料としてさらに費用が必要です。
この借地を利用する権利を借地権といい、底地の所有者である地主と、賃貸借契約が必要です。
借地権は法律によって守られており、正当な事由がない限りは、賃貸借契約が更新されます。
また借地権は、建物の所有者であるため、建物の部分にかかる固定資産税を毎年納めなくてはなりません。
このように同じ土地ですが、貸す側と借りる側で、呼び方も権利も異なります。
借地であっても、地主が承諾して承諾料を支払えば売却は可能ですが、あくまで借地権の取引です。
さらに、一般的な不動産の土地とは違い借地権のため、なかなか買い手が見つかりにくいでしょう。

2.底地価格の計算方法

いざ売却しようと検討の際に、目安としての価格を知りたいのは当然です。
業者などの査定ではなく、自分で分かる方法があれば知りたい方は少なくないでしょう。
ここでは、底地や借地の価格はどのくらいであるか知るための計算方法を解説します。

2-1.評価額の計算方法

国税庁が毎年定めている、路線価を使い基準となる底地の評価額の算出が可能です。
路線価とは、その土地を取得や所有する際にかかる税金を算出するために使われます。
先ほどの解説にもありましたが、底地には借地権が設定されているため、更地の評価額から借地権割合分を差し引く必要があります。
そのため、底地の評価額は「更地の評価額×（100％－借地権割合）」の計算式で算出が可能です。
しかし、路線価は必ず定められているわけではありません。
定められていない場所の場合は、倍率方式で借地の評価額を算出します。
国税庁のホームページから評価倍率表にアクセスすると、地域ごとに倍率が定められています。
その倍率は毎年見直されているため「固定資産税評価額×評価倍率」の計算式で算出が可能です。

2-2.路線価と借地権割合を調べる方法

国税庁のホームページから路線価図が閲覧できます。
財産評価基準書路線価図・評価倍率表にアクセスして、画面内の路線価図を選択します。
そして底地の所在市区町村にアクセス、「この市区町村の索引図ページへ」を選択して、地図上から所在地を探しましょう。
この路線価図には、アルファベットと数字が記載されています。
これはアルファベットが借地権割合を表しており、数字が更地の評価額です。
路線価図のアルファベットの見方は、Aは90％・Bは80％・Cは70％となっており、数字は1が1000円・10が1万円・100が10万円と見ます。
また、底地全体の更地の価格は「路線価×土地面積」の計算式で算出が可能です。

3.底地の評価額と買取の相場は違う

上記では、底地価格の計算方法を解説してきましたが、じつは買取相場とは異なります。
売却先が第三者なのか借地人、または不動産買取業者かによって更地価格の50％以下の価格になる可能性もあるため注意してください。
ここでは、それぞれのケースごとに買取の相場を解説します。

3-1.第三者への売却

第三者へ売却のケースでは、底地の評価額の半額以下が相場です。
場合によっては、底地の評価額の10〜15％まで下がってしまう可能性も少なくありません。
一般的には、家を建てるためなどの理由で土地を買おうと考える方が多いでしょう。
当然、底地権では自由に使用できないため、一般的に土地を探している方には検討の余地もなく買い手が見つかりません。
そのため、価格を下げて売却せざるを得ないのが理由です。
なかには、地代や賃料、契約更新料などで安定した収益を目的に投資家などが底地を購入するでしょう。
周囲と比べたときに、相場よりも高く地代が設定されている場合は、売却価格が高くても購入される可能性はあります。
しかし、地代が安く設定されている場合は、買い手は見つからず売れ残る覚悟が必要です。

3-2.底地を借りている方への売却

底地を借りている方は、地主に一定の地代を支払い、増改築などの際には承諾料としてさらに費用が必要です。
そのため、底地が購入できれば、地主に一定の地代や承諾料を支払う必要がなくなります。
底地を借りている方は購入によるメリットが大きく、もっとも高値で売却できる可能性があり、底地の評価額と変わらない価格が見込めるでしょう。
底地の売却を検討する際には、最初に借地権を持つ方に声をかけてみるとスムーズな交渉になる可能性が高いです。
しかし底地の売却交渉は、普段からの関係性や借りている方の経済状況で変わります。
この売却交渉では、当事者間で価格設定が可能で、話し合いによって決められます。
双方が納得できる金額であれば、取引が可能です。

3-3.不動産買取業者に売却

底地を借りている方や、第三者などの購入希望者が現れない場合、不動産買取業者への売却を検討する方も多いでしょう。
その際の相場は、底地の評価額の10〜15％といわれています。
不動産買取業者であれば、底地を売却すると取引が素早く、面倒な交渉やもめごとがない点はメリットです。
しかし、この不動産買取業者は数多くあり、どこに依頼すれば良いかわからない方も少なくありません。
さらには、素人で分からないことを理由に、かなりの安価で買取られてしまう可能性もあります。
また、専門知識やノウハウがない不動産買取業者に仲介してもらったとしても、交渉などの経験が不足していることで低価格の取引になる場合も少なくありません。
そこで、底地を専門にしている買取業者であれば、一般的な不動産業者より知識もノウハウも豊富で高い価格で評価してもらえます。

4.不動産業者による底地買取査定の重要性

上記でもあるように、底地買取査定も、不動産買取業者によって異なります。
評価額と買取相場が違ったり、取引相手によって異なったりする底地の買取査定は、とても重要です。
査定方法の1つは取引事例比較法で、周辺不動産にある物件の条件と照らし合わせて、似たような不動産取引を参考に算出します。
そしてもう1つは収益還元法で、底地がこれから先に生み出すであろう収益を予測して、今の価値を査定する方法です。
この査定方法は、投資用不動産に使われることが多く、不動産の専門知識がないと難しいでしょう。
それぞれ物件ごとに地域要因や個別的要因が違うため、適正な算出になるように、事情に応じて価格調整をしたり修正したりします。
不動産に関する専門知識がありノウハウに長けていないと、底地買取査定の計算方法は複雑です。
そのため、不動産業者による底地の買取査定は、専門家へ依頼しましょう。

5.底地取引の税金対策

底地を売却する際に必要な取引では、さまざまな税金がかかります。
実際に、取引してから気付くことが多く、あまり知られていないのが税金です。
底地の取引では、どのような税金がかかるのか解説します。

5-1.印紙税や譲渡税

印紙税とは、底地を売却する際に必要な、底地売買契約書に印紙を貼るのが義務です。
取引する金額に応じて、印紙税の金額は決められています。
譲渡税は、底地売却して利益が出た場合に限り、納める必要がある税金です。
譲渡税は、譲渡所得に税率をかけて計算され、所得税と住民税と復興特別所得税の3種類が課税されます。
所有期間によって税率が違い、5年未満に底地を売却すると約40％、長期の場合は約20％が課税対象です。
かなり大きな負担になるため、利益が出る取引になる場合には、税金についても考えましょう。

5-2.相続税

底地を相続したことで、税金に困るケースが少なくありません。
底地は他の不動産に比べても、法律や金銭の制約が多く、安易な相続は危険です。
基本的には、底地は相続せずに、生前に売ってしまったほうが良いでしょう。
地主の相続は、資産全体のなかで底地が大半を占めているケースが多く、相続税の納税資金が足りなくなる可能性があります。
そのため、底地を生前に売却して現金にしておくことで、納税に充てられます。
また相続税の対策については、早くに手を打つことで負担が減るため、税理士などの専門家に相談してみましょう。