任意売却後にも住み続けるのは可能？方法の選択肢やその後の生活を解説2024.08.02

●思い出深い家を手放さずに済む方法を知りたい
●今は住宅ローンを支払えないが、何とかできるようになるまで引っ越ししたくない
●家庭の事情で、数年間だけでも今の家で暮らし続けるにはどうしたらよいのか

ここでは、住宅ローンの返済が滞ってしまい家を手放さなくてはならないとお悩みの方に、売却後も自宅に住み続ける方法を解説します。
任意売却と組み合わせて住み続ける方法の選択肢と、売却後の注意点や成功させるにはどうしたらよいかも解説するので、今後の対策の参考にしてください。

この記事でわかること
●任意売却後に今の家に住み続ける方法
●任意売却後の生活での注意点
●任意売却を成功させるための対策

任意売却後にも住み続けることは可能なのか

条件はありますが、自宅を売却したあとでも、そのまま住み続けられます。
任意売却とは何かの概要と住み続けるメリット、どのような仕組みで住み続けられるのかを解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが支払えなくなったときに、担保になっている不動産を、借入先の金融機関の承諾を得て売却する方法です。
自宅を売ったお金よりも住宅ローンの残債のほうが高額で、一括で返済できないケースに用いられます。
借入先の金融機関の同意を得て、抵当権を抹消してもらわないと、不動産の売却はできません。
このまま滞納が続くと競売にかけられる可能性が高くなるため、不動産の所有者と金融機関の両者にとってメリットがある方法として検討されます。
競売にかけられると市場価格の5～7割程度の価格になるケースがほとんどであり、一般市場で売却できる任意売却のほうが、高値で売れる可能性が高いためです。
また、情報が公開される競売と異なり、任意売却は周囲に知られずに売却できるのでプライバシーも保てます。
ただし、任意売却でも通常の売却と同様、売ったあとは家を明け渡すのが一般的です。
任意売却後も住み続けるためには、売却先を選んで新たな契約を結ばなくてはなりません。

任意売却後に住み続けるメリット

住み慣れた家でそのままの暮らしを維持できる点は、大きなメリットといえるでしょう。
任意売却であれば、家を売ったあとも近隣の住民に知られずに、これまでどおりの近所付き合いも継続できます。
家族の通学や通勤、かかりつけの病院など、周辺環境や生活スタイルを変える必要もありません。
多感な時期の子どもがいる家庭では、経済的な苦労に加えて、友人関係や生活環境の変化によるストレスまで与えたくないと考える方も多いでしょう。
自宅を明け渡す場合は、新たに引っ越し先を探さなくてはならず、状況によっては家族が一緒に住めないケースもあるでしょう。
自宅に住み続けられれば、気力や体力を消費せずに、慣れた環境での再出発が可能です。

任意売却後に住み続けるには

任意売却後に住み続けるためには、リースバックか親族間売買の方法を組み合わせて利用する必要があります。
売却後に買主に家賃を払って住み続ける方法や、親族に購入してもらって無償か格安で住み続ける方法です。
契約時に買戻し特約をつけておけば、資金が貯まったときに自宅の買い戻しもできます。
ただし、どちらの方法も、希望すれば誰でも無条件に利用できるわけではありません。
まず、投資家や親族などの、自宅を購入してくれる相手を見つけるのが大変です。
相手を見つけられても、条件の折り合いがつかず、利用できない可能性もあります。
リースバックや親族間売買のメリット・デメリットを理解したうえで検討しましょう。

任意売却後に住み続ける方法の選択肢

売却後に自宅に住み続ける方法の選択肢には、任意売却にリースバックや親族間売買を組み合わせる方法があります。
それぞれの選択肢の概要とメリット・デメリットに加えて、利用するうえでの注意点も解説します。

リースバック

リースバックとは、不動産を売ったあとに買主と賃貸借契約を結んで、リース料として家賃を毎月支払って住み続ける方法です。
任意売却後にリースバックを利用する場合は、住宅ローンの問題を整理できて、そのまま自宅に住み続けられる点がメリットです。
これまでの生活環境を維持できるため、精神的なストレスや肉体的な疲労を増やさずに、新たなスタートを切れるでしょう。
また、情報が公開される競売と異なり、任意売却では自宅が売りに出された情報を周囲に知られるおそれもありません。
リースバックを利用すれば、売却後に引っ越しする必要もないため、周囲に事情を知られずに暮らせます。
デメリットは、リースバックが前提の場合の売却は、通常より安い価格になる可能性が高い点です。
買う側にとっては条件付きの購入になるため、価格面での調整を求められるケースが多くみられます。
家賃は売却価格の10％程度で設定されるのが一般的で、相場よりも高くなる可能性がある点もデメリットです。
物件の立地などの条件によっては設定される家賃のほうが、住宅ローンの支払いよりも高いケースもあるため、慎重に検討しましょう。
注意点として挙げられるのは、家賃を支払い続けて売却価格に到達しても、賃貸の状態が続くだけで所有権は戻らない点です。
買戻しを希望している場合でも、売った価格よりも買戻す価格のほうが高額になるケースがほとんどであり、成功するケースが少ない点にも注意しましょう。
また、リースバックでの契約形態が、普通借家契約か定期借家契約のどちらになっているかの確認は重要です。
定期借家契約は家賃が低めに設定される傾向にありますが、契約期間が定められているため、ずっと住み続けられる保障はありません。

親族間売買

親族間売買とは、子どもや親などの親族を買主としておこなう不動産売買です。
自宅を売却するにしても、心理的抵抗が少なく、金銭面でも便宜を図ってもらえる可能性があります。
メリットは、売却したあとでも格安、もしくは無償で住み続けられるケースが多い点です。
家賃の負担を減らせる分、経済的な建て直しをしやすいでしょう。
親族間での取引であるため、周囲に売却の事情を知られるおそれもありません。
デメリットとして、親族間売買では住宅ローンの審査を通りにくい点が挙げられます。
親族間の不動産取引は贈与や相続でおこなわれるケースが一般的であるにもかかわらず、あえて売買がおこなわれる点を警戒する金融機関がほとんどであるためです。
住宅ローンは他のローンと比べて金利が低いため、住宅の購入ではなく、金利が高い他の借金返済に使用されるリスクがあります。
親族間売買で融資可能な金融機関を探し出し、購入する資金を借り入れるのはかなり難しいでしょう。
また、親の家を子どもが購入するケースなど、近しい間柄では売却価格を相場より安くする傾向にあります。
購入する親族の負担を減らしたい気持ちがあっても、任意売却であるため最終的な売却価格の決定は、債権者である金融機関がおこないます。
極端に低額である場合は、贈与とみなされて贈与税が課される可能性がある点にも注意が必要です。

任意売却後の生活の注意点と対策

任意売却後に自宅に住み続ける場合、どのような生活になるのか、生活するうえでの注意点や住み続けるための対策を解説します。

任意売却後の生活

任意売却後にリースバックや親族間売買を利用すれば、これまでと同じように自宅で生活できます。
ただし、家を売ったお金で返済できなかった住宅ローンの残りの支払いが、免除されるわけではありません。
住宅ローンの残債を支払うには、一括払い・分割払い・支払える範囲での支払いの3つの方法があります。
ほとんどの方が選択するのは、経済状況にあわせて、支払える範囲で支払う方法です。
無理のない範囲で返済できるように、月々の収支を記載した生活状況表などをもとに、毎月の返済額を相談・交渉したうえで決められます。
住宅ローンの滞納による金融機関からの督促や競売にかけられる不安から解放され、精神的に安定した生活を送れるでしょう。
とはいえ、家の所有者ではないので、リフォームや建て替えなどは自由におこなえません。
これまでと同様の生活ができても、持ち家ではなく賃貸になるため、貸主の許可が必要です。

任意売却後の生活の注意点

任意売却がおこなわれるときには、ブラックリストと呼ばれる信用情報機関のデータベースに事故情報が登録されるケースがほとんどです。
任意売却が直接の原因ではないものの、住宅ローンを滞納すると、一般的には60日程度で事故情報として掲載されます。
任意売却が成功しても、事故情報の掲載を免れるわけではない点に注意しましょう。
信用情報機関のデータベースに事故情報が掲載されている間は、クレジットカードを作ったり、新たに借入したりはできません。
使用中のクレジットカードは、次の更新まで使用可能です。
それ以外に、リースバックを利用して住み続ける場合は、修繕費の負担をどうするかでトラブルになるケースがあります。
通常の付帯設備であれば修繕費用は貸主の負担になりますが、リースバックでは借主の負担とする旨の特約が定められているケースがほとんどです。
元所有者が住み続ける状況では、設備の不具合の発見が難しいのが理由です。
契約を結ぶ際には特約の内容をしっかりと確認し、退去時の原状回復に関しても負担区分を明確にしておきましょう。

任意売却後に住み続けるための対策

売却したあとも住み続けるためには、まず、住み続けるのを了承したうえで任意売却できる買主を探さなくてはなりません。
一般的な売却方法とは異なるため、専門的な知識や経験と、各方面への交渉力が必要です。
任意売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、複雑な手続きを円滑に進めるためにも、過去の実績が豊富な会社を選びましょう。
金融機関からも信用を得ている可能性が高く、交渉をスムーズに進められます。
これまでの実績やサポート内容は、不動産会社のホームページからも調べられるので、任意売却に強い会社を選ぶのが成功のコツです。
任意売却後に住み続けるためには、売却後のサポートも重要です。
任意売却をするのは経済的な問題を抱えている方が多く、家を売ればその問題のすべてを解決できるわけではありません。
契約どおりの返済が難しくなったときなど、法的な知識に基づく対策が必要になるケースもあります。
法律の専門家である弁護士や司法書士と提携している不動産会社であれば、解決策の相談も可能です。
任意売却後にも自宅に住み続けるためには、なるべく早い段階での実績のある不動産会社への相談をおすすめします。

まとめ

任意売却後にリースバックや親族間売買を利用できれば、周囲に売却した事実を知られずに、住み慣れた自宅に住み続けられます。
借入先の金融機関の許可が必要であり、売却価格が安くなる傾向にある点や売却後も住宅ローンの残債の支払い義務がある点には注意が必要です。
任意売却後に住み続けるためには、経験や知識が豊富で実績のある不動産会社を選び、できるだけ早く相談しましょう。