抵当権がある不動産は任意売却できる？抵当権抹消のプロセスも紹介！2024.08.02

●抵当権とはどういうものなのかわからない
●抵当権を抹消してからでないと任意売却できないのか？
●抵当権はどうすれば抹消できるのか？

このような悩みはありませんか。
住宅ローンでマイホームを購入したものの、支払いが厳しくなり任意売却をせざるをえないケースがあります。
任意売却と抵当権をしっかりと理解しておけば、スムーズな任意売却が可能です。
今回は、そもそも抵当権とは何か、任意売却と抵当権の関係を紹介します。

この記事でわかること
●抵当権と任意売却の関係
●抵当権の抹消方法
●抵当権を抹消してもらう際の注意点

抵当権とは？

住宅ローンを利用していても、抵当権が何なのか理解していない方はいるでしょう。
抵当権を理解しておかないと、任意売却も理解できません。
ここでは、抵当権とは何か、類似した言葉である根抵当権との違いを解説するので、覚えておいてください。

抵当権とは差し押さえができる権利

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際に、債権者が不動産を差し押さえて優先的に弁済にあてられる権利です。
住宅を購入する際にはローンを利用するのが一般的ですが、その場合購入した不動産には抵当権が付きます。
ローン債務者は、不動産を担保として差し出し、ローンが支払えなくなると担保を債権者である金融機関に差し出す仕組みです。

根抵当権との違い

抵当権と根抵当権は名前が似ていますが、性質は異なります。
根抵当権は、限度額の範囲で、自由に何度もお金の貸し借りができる権利です。

一般的に根抵当権を使うのは、商売をおこなっている法人や個人です。
たとえば住宅の施工会社の場合、材料費を払うために金融機関からお金を借ります。
そして施工費用の支払いがあったときに、借りたお金を返済します。
住宅工事があるたびにお金の貸し借りが発生すると、その都度抵当権を設定したり抹消したりしなくてはいけません。
頻繫に抵当権を設定したり抹消したりするのは手間がかかるため、限度額の範囲でお金の貸し借りを自由にできる、根抵当権を設定します。

住宅の購入では貸し借りの取り引きが何度も発生するわけではないため、根抵当権は利用せず通常抵当権を設定します。

任意売却と抵当権の関係性とは

抵当権が付いた不動産は、売却してはいけない決まりはありませんが、売却が困難です。
そのようなときは、任意売却をおこなう方法があります。
ここでは、任意売却と抵当権の関係性を解説します。

任意売却は抵当権 の付いた不動産を売却できる

売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、その抵当権を解除しなければ売却が困難です。
その理由は、多くの人がいつ差し押さえられて住めなくなるかわからない、抵当権が付いた不動産を購入したいと思わないからです。

抵当権を消してもらうには、ローン債務をすべて返済する必要があります。
しかし、収入が減るなどして、債務を返済しきれない場合もあるでしょう。
そのようなとき債務を払いきれなくても、抵当権を解除してもらって物件を売却する方法が任意売却です。
任意売却であれば、債権者の同意を得て住宅ローンの返済を終えていない不動産を売却でき、売却代金をローンの返済にあてられます。
ただし、任意売却をおこなっても売却価格が残債を下回ると、売却したあとも返済が続くため覚えておいてください。

任意売却をおこなうには、債権者である金融機関の承諾に加えて、売却を仲介する不動産会社が任意売却に詳しい必要があります。
任意売却は普通の売却とは手段が異なるため、知識がない不動産会社に依頼してもスムーズに進まない可能性があります。

複数の抵当権が付いても任意売却ができる

住宅ローンを使って物件を買うと抵当権が設定されますが、場合によっては複数の抵当権が付く可能性があります。

複数の抵当権が設定されていても、任意売却は可能です。
ただし、抵当権を外すには抵当権者に解除してもらう必要があるため、複数の抵当権が設定されていれば、全員から了承を得なければいけません。
抵当権者が3人いた場合は、その3人全員に任意売却と抵当権抹消について了承してもらう必要があります。

第2順位以降の抵当権を消してもらうには

複数の抵当権が設定されている場合は、第2順位以降の抵当権を設定している人が、売却代金を入手できない可能性があります。
仮に第1順位の抵当権者が売却代金を受け取り、余剰金がない場合は、第2順位以降の方は代金を受け取れません。
第1順位の抵当権者は最初に抵当権を設定した人で、第2順位以降よりも優先的に売却代金を回収できるためです。

売却代金を入手できない可能性が高いため、第2順位以降の抵当権者は任意売却に協力するメリットがあまりありません。
任意売却を進めるための抵当権抹消を承諾してもらうには、第1順位の抵当権者が、第2順位の方に対して債権額の1割程度を支払う方法があります。
このとき、第1順位の抵当権者が第2順位の方に払うお金は、ハンコ代とも呼ばれます。

任意売却での抵当権抹消のプロセス

任意売却の際に、任意売却のプロセスを理解していないと、手続きがスムーズに進みません。
任意売却の際の、抵当権抹消までのプロセスを紹介するので、任意売却をおこなうために覚えておいてください。

金融機関からはがきが来る

住宅ローンの滞納が2か月程度続くと、債権額からローン代金の支払いを促すはがきが届きます。

このはがきを無視して滞納を続けると今度は督促状が、督促状も無視すると催告書が届きます。
催告書も無視すると、期限の利益喪失を予告する通知があるため、一括払いをおこなわなければいけません。
期限の利益とは、ローンの分割返済をおこなう権利であり、この権利を喪失すると一括で支払う必要があります。
残債が多ければ一括返済は難しいため、催告書が届いて期限の利益を喪失する前に、対処しなくてはいけません。

残債と売却代金の把握

最初のはがきが来た段階で、残債はどれくらいか、不動産を売ったら売却代金はどれくらいかを把握してください。
売却代金は、不動産のあるエリアの相場価格が参考になります。
相場価格は、不動産のポータルサイトなどで確認してください。

相場がわかったら、次は売却代金で残債を完済できるのかをチェックします。
残債の正確な金額を把握していない場合は、金融機関に問い合わせてみてください。
もし返済できそうになければ、今後の返済についても相談するのがおすすめです。

金融機関と不動産会社へ相談する

残債とおおよその売却代金を把握したら、次は金融機関に、任意売却を視野に入れた相談をおこないます。
返済条件を変えて返済を続けられそうであれば、任意売却は認められません。
返済が困難かつ売却価格でローン返済の見込みがあれば、任意売却をおこなう必要があると判断してもらえる可能性があります。

金融機関との相談で任意売却が視野に入った段階で、不動産会社を選んでください。
不動産会社は、任意売却の取り扱いに詳しい会社を選びましょう。

抵当権を抹消してもらえるか確認

債権者に、任意売却を了承してもらえるか、抵当権を抹消してもらえるかを確認します。
任意売却は、残債があっても抵当権を抹消して、不動産を売却する方法です。
もし売却価格が低く、売却しても返済ができないようであれば、抵当権を抹消してもらえない可能性があります。
また、複数の抵当権が付いている場合は、配分額への不満などを理由に債権者の一部が了承しない可能性もあるため注意してください。

売却活動をおこなう

債権者に抵当権抹消の同意が得られたあとは、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこないます。
買主が見つかり売買条件の合意を得られたあとは、債権者に売買代金配分表と購入申込書を提出してください。
2つの書類は、不動産会社が用意してくれます。

不動産の決済と引渡しがおこなわれたら、売買代金配分表に従い、代金を払います。
また、決済と引渡しの当日に、抵当権抹消手続きをおこなってください。

残った債務の返済

売却してもローンの完済ができなかった場合は、残った債務の返済をおこないます。
残債の返済方法は、金融機関と毎月の返済額の相談をおこない、無理のない範囲で返済を進めていきます。
今後の収入や生活費を見直しながら、慎重に返済計画を立ててください。

任意売却で抵当権を抹消してもらう際の注意点

抵当権を抹消してもらう際に、注意しなければならない点が3つあります。
覚えておかなければ、抵当権の抹消手続きがスムーズにできないリスクがあるため、注意してください。

住所や氏名が変わっている場合は別の登記申請が必要

不動産の所有者の氏名や住所が変わっている場合は、抵当権抹消登記のほかに住所と氏名を変える登記申請も必要です。
住所が変わったときは、引っ越しをした経緯がわかる住民票と、住所変更登記申請書を用意してください。
住所変更登記申請書は法務局からダウンロードができます。
また、氏名が変わったときは、戸籍謄本と住民票も用意してください。

書類の期限切れにも注意する

抵当権抹消の手続きをおこなう際に、金融機関から届く書類が必要になります。
ただし、書類には期限が付いたものもあるので注意してください。
登記事項証明書は発行から3か月経過すると期限切れとなってしまうため、もし3か月経過していた場合は再取得しなければいけません。
再取得にも費用がかかる可能性があるため、手間も費用もかかる点に注意してください。

抵当権抹消手続きに費用が発生する

抵当権抹消手続きには、登録免許税・事前調査費用・抵当権抹消の確認費用がかかります。
登録免許税は登記申請の際にかかる費用を指し、不動産1件で1,000円かかります。
土地と建物それぞれに抵当権が設定されていれば、それぞれに抵当権抹消費用がかかるため2,000円用意してください。

事前調査費用とは、不動産の登記内容を確認するための費用であり、1件ごとに331 〜600円かかります。
調査内容は、登記事項証明書の取得、法務局の登記情報提供サービスの利用があります。
登記事項証明書の取得には、窓口で600円、インターネットからだと500円かかるので、事前にお金を用意してください。
登記情報提供サービスを利用する場合は、331 円かかります。

まとめ

不動産を売却するには抵当権を抹消してもらう必要がありますが、基本的に抵当権は債務を払いきらないと消せません。
債務を払いきれない場合に、抵当権が付いた不動産を売却する方法として、任意売却があります。
抵当権を抹消してもらう際には債権者の同意が必要なほか費用が発生するため、事前にプロセスや注意点を確認しておいてください。