任意売却の相談先はどこにすべき？相談先選びのポイントを解説2024.08.02

●任意売却を検討しているが、どこに相談すればいい？
●任意売却の相談先は、何を基準に選ぶべき？
●相談先に確認すべき事柄とは？

この記事では、任意売却を検討している方に向けて、任意売却の相談先選びが重要である理由や、任意売却に関する相談先のおすすめ候補を解説します。
また、相談先を選ぶ際のポイントや、選んだ相談先に確認しておくべき事柄もご説明するので、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

●任意売却に関する相談先のおすすめ候補
●任意売却の相談先を選ぶ際のポイント
●任意売却の相談先に確認しておくべき事柄

任意売却の相談先選びが重要である理由

任意売却では相談先によって、スムーズに進めるかどうかが変わるなど、大きな影響を受ける可能性が高いため、どこを選ぶかが重要です。
なぜ相談先選びが重要になるのか、その理由を解説します。

任意売却をスムーズに進めるには専門知識や経験が必要

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、期限が設定されているため、限られた期間で買主を探さなければなりません。
また、任意売却には債務整理としての側面もあり、法的な手続きも必要です。
そのため、一般的な不動産会社ではうまく対応できずにトラブルが発生してしまう可能性が高く、スムーズに進めるには任意売却の専門知識や経験が必要不可欠です。
とくに、任意売却後の残債整理は重要で、知識や経験のない業者に任せてしまうと、残債の一括返済を求められる可能性もあるので、相談先は慎重に選ぶ必要があります。

任意売却では金融機関や連帯保証人との交渉が重要

任意売却は家の持ち主の判断で自由におこなえるものではなく、ローンを組んだ金融機関や、連帯保証人の同意が必要です。
売り出し価格を決めるにも、債権者と話し合い、同意を得なければなりません。
また、債権者は1つの金融機関だけとは限りません。
たとえば、住宅ローンで自宅を購入したあと、自宅を担保に別のローンを組んでいる場合は、住宅ローンを組んだ金融機関と別のローンを組んだ金融機関が自宅の債権者です。
このような状態で任意売却をおこなう際は、それぞれの債権者から同意を得なくてはなりません。
たとえ片方の債権者が同意しても、もう片方の債権者が同意しなければ、任意売却を進められなくなります。
このように、任意売却ではさまざまな相手と話し合い、合意を得ながら進める必要があるため、交渉や調整に関する高いスキルが求められます。

仲介業者の選び直しには時間がかかる

任意売却では仲介を依頼する不動産会社と、専任媒介契約を結ぶケースが多いです。
しかし、専任媒介契約は正当な理由がない限り、契約から3か月間は解除ができません。
任意売却の知識や経験に乏しい不動産会社と契約してしまうと、トラブルが発生しても3か月間は選び直せず、我慢する必要があります。
売却活動を始める時期にもよりますが、任意売却の期限は1年程度であるケースが一般的です。
この1年には仲介を依頼する不動産会社を探す期間も含まれるので、3か月のロスは決して短くはありません。
新しく実績豊富な不動産会社と契約しても、残された短い期間で買い手を探さなければならなくなり、その分だけ難易度も増してしまうでしょう。
なるべく選び直す必要がないよう最初の段階で、多少時間をかけてでも、納得できる会社を選ぶのが大切です。

任意売却に関する相談先のおすすめ候補

相談先選びの重要性をご説明しましたが、具体的にどこに相談すればいいのか、疑問に感じている方もいるでしょう。
ここからは、具体的な3つの相談先候補をご紹介します。

不動産会社

不動産を売却する任意売却では、不動産会社が相談先の第1候補となるでしょう。
不動産会社は不動産売買に必要な知識やスキルを持っており、地域に強い不動産会社であれば地域の物件相場などにも精通しており、スムーズな取引が期待できます。
ただし、先にお伝えしたとおり、任意売却には専門の知識や経験が必要不可欠です。
任意売却の経験が豊富な不動産会社の中には、信頼できる弁護士や司法書士と提携しているケースもあります。
任意売却とともに債務整理が必要な場合や、任意売却後の残債の支払いに関する話し合いには、不動産会社では対応できません。
必要に応じて提携している弁護士などにつなげてもらえれば、別に弁護士を探す手間も省けて情報共有もスムーズに進み、手続きを進めやすくなるでしょう。

弁護士・司法書士

任意売却とともに債務整理をおこなう必要がある場合は、弁護士や司法書士など、法律の専門家への相談も候補の1つです。
任意売却は、家の売却価格よりもローン残債が大きい場合（オーバーローン）に取る手段です。
そのため、任意売却が成功しても一定の住宅ローンが残った状態になり、残債を支払わなくてはなりません。
この残債に関しては、弁護士や司法書士にしか対応する権限がありません。
また自己破産などの債務整理の手続きも、弁護士や司法書士の専門分野です。
ローンの支払いが難しくなった時点で相談すれば、場合によっては任意売却以外の方法も提示してもらえる可能性があります。
注意すべきは、弁護士や司法書士では不動産売却に対応できない点です。
自宅の売却に関しては、別途不動産会社に仲介を依頼する必要があるので注意してください。

住宅ローンを組んでいる金融機関

住宅ローンの返済が難しくなった場合、最初に相談すべき先は、ローンを組んでいる金融機関です。
返済計画の見直し（リスケジュール）や借り換えなど、無理なく返済できる方法がないか相談してみましょう。
自宅を手放さなければならない任意売却は、あくまでも最終手段です。
無理なく住宅ローンの返済を続けられるのであれば、金融機関としても、任意売却を進める必要はありません。
どうしても返済が難しく、任意売却をしなければならない場合は、自宅の抵当権を保有する金融機関の同意が必要です。
自宅の売り出し価格を決める際や、変更する際も同様に、金融機関の同意を得なくてはなりません。
これらの同意を得るための話し合いに関しては、実績のある不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。

信頼できる任意売却の相談先選びのポイント

相談先の不動産会社や弁護士を選ぶにしても、無数の会社が存在します。
どのような基準で選べばよいのか、迷ってしまう方も多いでしょう。
ここからは、信頼できる相談先を選ぶポイントや基準を解説します。

任意売却の実績が豊富にあるか

任意売却は通常の不動産取引とは異なるため、専門知識や経験の有無が、スムーズな進行や成功確率に大きく影響してきます。
より安心して任意売却を進められるよう、相談先を選ぶ際は、任意売却の実績を豊富に持っているかどうかを、判断基準の1つとするのがおすすめです。
確実に安心できるとは断言できませんが、任意売却の実績が100件以上あるかどうかが1つの目安となるでしょう。
さまざまなケースを経験しているほど、自分に合った対応方法を提案してくれる可能性は高くなります。
ホームページなどに記載されている実績を確認しつつ、候補を絞り込んでいきましょう。

弁護士や司法書士と提携しているか

不動産会社は任意売却までは対応できるものの、任意売却後の残債に関しては、弁護士や司法書士でなければ対応できません。
つい自宅の売却に注目しがちになりますが、オーバーローンが前提となる任意売却では、残債対応も重要です。
無事に売却できたあともしっかりとフォローしてもらえるよう、信頼できる弁護士や司法書士と業務提携している不動産会社を選ぶようにしましょう。

対応が丁寧か

任意売却を検討しなければならない状況では、不安や心配も大きいはずです。
そんな顧客の気持ちに丁寧に寄り添い、親身になって相談に乗ってくれるかは、相談先を選ぶ際の重要なポイントになるでしょう。
世の中には、目の前の売上ばかりを追いかけている会社も、残念ながら存在します。
個人の価値観や好みにもよりますが、問い合わせの内容にろくに触れないまま、むやみに来店や契約を求めてくるような会社は、基本的には避けたほうがよいでしょう。

都合の悪い内容も説明してくれるか

こちらにとって都合の悪い話も丁寧に説明してくれるかどうかも、信頼できる会社かどうかを判断する1つのポイントです。
契約や売上ばかりを重視している会社の場合、契約をさせるために聞こえの良い話ばかりをする傾向があります。
任意売却は、たしかに競売と比べればメリットの大きい手段ではあるものの、デメリットが存在しないわけではありません。
任意売却を選択した時点で、信用情報に傷が付いてしまうのは避けられず、売却後には残債を支払う必要があります。
今後、相談先として二人三脚で任意売却を進めるためにも、リスクもしっかり説明してくれる会社を選びましょう。

任意売却後もフォローしてもらえるか

自宅を売却したあとに関する事柄に関しても、しっかりとフォローしてもらえる相談先を選んだほうが安心できます。
たとえば、任意売却に成功して自宅を売却したあとは、別の場所に引っ越しをしなくてはなりません。
この際の引っ越し費用は、金融機関との交渉次第で、売却代金から支払ってもらえる可能性があります。
このような話し合いにも、しっかりと対応してもらえるか、事前に確認しておきましょう。
任意売却後の残債支払いも、弁護士や司法書士と提携している不動産会社であれば一貫して対応できるので、確認しておくのがおすすめです。

任意売却の相談先に確認しておくべき事柄

相談先を無事に選べても、具体的に何を相談すればいいのかわからず、困ってしまうケースもあるでしょう。
ここからは、相談先に確認しておくべき代表的な事柄を解説します。

任意売却以外に方法がないのか

まずは本当に任意売却を進めるべきなのか、任意売却以外に取れる手段はないのかを確認してみましょう。
任意売却をおこなうにはローンの滞納がともなうため、信用情報に傷がついてしまいます。
また売却後も残債の支払いは必要であり、場合によっては自己破産をしなければならない可能性もあるなど、無視できないデメリットがあります。
リスケジュールや借り換えなどによってローンの返済を続けられる状態であれば、無理に任意売却をおこなう必要はありません。
不要なリスクを背負わないためにも、まずは専門家の視点で、任意売却以外の対応方法は存在しないのか確かめてもらいましょう。

任意売却の流れ・スケジュール

任意売却をおこなう場合は、どのような手続きを踏んで進んでいくのか、具体的な流れやおおよそのスケジュールを確認してみましょう。
たとえば、自宅の売却活動が始まれば、遠からず内見を申し込まれるはずです。
売却活動が始まる時期を事前に確認しておけば、内見に向けて家の中の掃除をするなど、余裕を持った対応がしやすくなります。
期限が設定されている任意売却では、スピードが重要です。
しっかりと対応できるよう、流れとスケジュールを前もって確認しておきましょう。

引っ越しのタイミングと費用

任意売却が成功した場合、引っ越しをしなければなりません。
具体的な引っ越しのタイミングは買い手がいつ見つかるかによりますが、あらかじめ引っ越し時期の目安を設けて、少しずつ準備を進めておいたほうが慌てずに済みます。
経験豊富な不動産会社であれば、おおよその引っ越し時期の目安を提示してくれる場合もあります。
早い段階で、おおよそのタイミングを確認しておきましょう。
また、引っ越し費用は金融機関との話し合い次第で、売却代金から10万～30万円程度の費用を支払ってもらえる可能性があります。
実際に支払ってもらえる見込みがあるのかも、確認しておくとよいでしょう。

任意売却後のローン返済

任意売却の成功後は、ローン残債をどのように支払うのかが要点となります。
具体的にどのような選択肢や可能性があるのかを、あらかじめ確認しておきましょう。
また、残債の支払いが難しい場合には、任意整理や自己破産などの債務整理が必要です。
こちらも必要に応じて、具体的にどのような選択肢があるのか、確認しておきましょう。

まとめ

任意売却をスムーズに進めるには、専門知識や経験が必要不可欠なほか、金融機関や連帯保証人との話し合いも重要となるため、相談先選びは重要です。
相談先の候補としては、不動産会社のほか、弁護士や司法書士、住宅ローンを組んでいる金融機関があります。
相談先を選ぶポイントとしては、任意売却の実績、弁護士や司法書士との提携有無、対応の丁寧さなどが挙げられます。