任意売却の買い手がつかない理由とは？具体的な対処法を解説2024.08.02

●任意売却の買い手がつかないケースは実際にある？
●任意売却の買い手がつかないと、どうなってしまう？
●任意売却で買い手がつかなかった場合、どうすればいい？

この記事では、任意売却で買い手がつかずに困っている方や、買い手がつかない可能性に不安に感じている方に向けて、任意売却で買い手がつかない理由を解説します。
また、買い手がつかないままだとどうなってしまうのかや、買い手がつかない場合の対処法なども併せて解説するため、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

●任意売却の買い手がつかない理由
●任意売却の買い手がつかないままの場合、どうなってしまうのか
●任意売却で買い手がつかない場合の対処法

任意売却で買い手がつかない理由とは？

競売に比べてメリットが大きいのが任意売却の利点ではあるものの、買い手が見つかるとは限りません。
まずは任意売却で買い手がつかないおもな理由を、確認しておきましょう。

価格が高すぎる

任意売却とは、住宅ローンの支払いが難しい場合に、残ったローンを返済する手段としておこなうマイホームの売却です。
高く売れれば売れるほどローン残債を多く支払えるため、1円でも高い値段での売却を願うのは、ごく自然な売主側の心理といえるでしょう。
とはいえ市場価格を考慮せず、相場よりも高い値段を設定してしまうと「割高な物件」と判断されてしまい、買い手がつかなくなる可能性が高まってしまいます。
買い手側としては、価格に見合わない物件の購入は避けたいはずです。
周辺の相場と比較して、適切な価格に設定できているか客観的に確認してみましょう。

金融機関から販売価格変更の同意が得られない

売り出し価格が相場よりも高くなっている場合や、適切な価格であっても買い手が見つからない場合などは、販売価格の見直しをおこなう必要があります。
ですが、販売価格は売主の意思で自由に決められるものではなく、住宅ローンの債権者である金融機関の同意が必要です。
金融機関は住宅ローンを回収しようと、できるだけ高い価格での売却を望むため、売り出し価格を下げるのに消極的になる可能性があります。
そのため、早く買い手を見つけるなどの理由で価格を下げようとしても、金融機関の同意が得られず、価格の変更ができないケースが少なくありません。

不動産会社が任意売却に慣れていない

任意売却は通常の不動産取引とは異なり、独自のルールや制約があります。
そのため任意売却をスムーズに進めるには、任意売却の専門知識や経験が必要です。
もし依頼した不動産会社が任意売却の知識や経験に乏しい場合、金融機関や連帯保証人との交渉に難航してしまうなど、トラブルが発生する可能性が高まってしまいます。
依頼する不動産会社を決める際は、任意売却の実績にも注目してみましょう。

内見への対応に問題がある

不動産をスムーズに売却するには内見での対応がポイントの1つで、任意売却でも同じです。
任意売却中、売り手は売却予定の家に住み続けている状態です。
つまり任意売却での内見は、住んでいる家を希望者に公開する形となってしまうため、抵抗を感じてしまい、内見の受け入れに消極的になってしまうケースが少なくありません。
ですが、買い手にとって内見は、物件購入を決めるための重要な判断要素です。
内見がおこなえないとなると、買い手の購買意欲に大きな悪影響を及ぼしてしまいます。
また内見を受け入れても、内見時の印象が良くないと購入を見合わせてしまう可能性が高まります。
売り手にとっては任意売却を選択せざるを得ない辛い時期ですが、内見希望者1人1人に誠実に対応するよう心がけましょう。

物件の状態に問題がある

たとえ売り出し価格が適正であっても、外壁や柱が劣化しているなど、物件そのものの状態に問題があると、その分だけ買い手が見つかりにくくなります。
物件の状態は、購入後の住み心地に影響するのはもちろん、耐久性や耐震性の判断や、リフォームの要否にも関わる重要な要素です。
とくに任意売却は、通常の不動産取引とは異なり、売主の契約不適合責任が免責されるのが一般的で、物件に問題があった場合は買主の責任で対処する必要があります。
誰の目にも明らかな問題を抱えている場合は、それを見越した価格設定を心がける、あらかじめ修繕しておく、などの対策が必要になるでしょう。
また建物に問題はなくとも、掃除が行き届かず生活感が出すぎている、庭の手入れにまで手が回っていないなどの理由で、建物への印象を悪くしてしまう可能性もあります。
印象の良し悪しは購買意欲に影響しやすいため、日頃から掃除や手入れを怠らないのが好ましいです。

時期が悪い

不動産の需要は、時期によって変化します。
引っ越しシーズンである2〜3月は需要が増加して売れやすくなる一方で、1月と8月は需要が低下して売れにくくなります。
真夏である8月は、さまざまな物件を内見をするにしても暑さによる負担が大きく、積極的になりにくいでしょう。
年末年始を挟んだ1月にわざわざ購入物件を探そうとする方も、決して多くはありません。
任意売却には期限があるため、これらの売れにくい時期を避けるのがポイントです。

任意売却で買い手がつかない場合はどうなる？

任意売却も不動産取引の一種である以上、買い手が見つかるとは断言できません。
うまく買い手を見つけられなかった場合、一体どうなってしまうのでしょうか？
流れに沿って解説します。

自宅を競売にかけられる

期限までに任意売却ができなかった場合、自宅は裁判所によって差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
差し押さえられたあとも住み続けられますが、入札が始まり、自宅が落札され契約が成立してしまうと、強制的に退去させられてしまいます。
なお、競売での売却価格は市場価格の50〜70％程度になるケースが多く、任意売却よりもローンが多く残ってしまいやすいので、注意が必要です。
また売却代金は全額ローンの支払いにあてられるため、引っ越し費用を自分で用意しなければなりません。
自宅を競売にかけられた事実が、インターネット上に公開される競売情報などから、近隣住民に知られてしまうリスクもあります。

残ったローンを返済する

任意売却よりも売却価格が低くなりやすい競売では、ローンを完済できない可能性が高いです。
その場合は競売後に、残ったローンを返済する必要があります。
具体的な返済方法は、金融機関との話し合いで決められます。
残債が少ないなど、返済の見通しが十分に立つような場合、分割での支払いが認められる可能性もありますが、基本的には一括での返済を求められるケースが多いです。

返済できない場合は自己破産

競売で自宅を売却した場合、任意売却よりも売却価格が低くなりやすいうえ、残債も一括返済が求められるケースが多いため、返済が難しくなる可能性が高いでしょう。
その場合、残念ながら自己破産をしなければならなくなります。
自己破産とは、裁判所に支払不能な状態と認めてもらい、借金の支払い義務を免除してもらうための手続きです。
必要最低限の分を残して財産が没収されてしまいますが、ローンの返済義務はなくなります。
ただし、連帯保証人の返済義務は消えません。
ローンの残債を連帯保証人に押し付ける形になってしまうため、ローンを滞納せざるを得なくなった段階で相談しておく必要があるでしょう。
また、滞納している税金の支払い義務は免除されない点や、自己破産の手続き自体に30〜60万円程度の費用が必要になる点にも注意が必要です。

任意売却で買い手がつかない場合の対処法は？

任意売却が成立しなかった場合、最悪は自己破産をしなければならなくなります。
そのような事態を避けるためにも、買い手が見つからない場合には適切に対処しなければなりません。
ここからは買い手が見つからない場合の、具体的な対処法を解説します。

設定価格が適切か確認する

任意売却に限らず、物件の買い手がつかない場合にまず確認すべきは、適切な売り出し価格に設定できているか、です。
売却後の返済負担を考えると、できるだけ高く売りたいところですが、市場価格からかけ離れてしまうほど、買い手がつきにくくなります。
とくに、建物に不具合が見受けられる場合には、あらかじめ修繕しておくか、その分を価格に反映させないと、買い手は適切な価格と感じにくくなってしまうでしょう。
不必要に値段を下げる必要はありませんが、買い手視点の適正価格を見極め、検討する必要があります。
不動産会社にも相談しつつ、価格を見直してみましょう。

内見を積極的に受け入れる

内見の申し込みは、積極的に受け入れるようにしましょう。
買い手にとって内見は、物件の購入を決めるうえで欠かせない情報収集の場です。
物件に対して良い印象を抱いてもらえるよう丁寧に対応し、質問には誠実に回答するように心がけましょう。
内見前に室内を清掃し、必要以上の生活感を感じられないようにしておくのが重要です。
とくに水回りの汚れや臭いは物件に対する印象を下げてしまいやすいので、しっかり対処しておきましょう。
収納も内見でのチェックポイントの1つのため、見られてもよいように整理しておくのがおすすめです。
内見の申し込みがあってから慌てないよう、日頃からこまめに掃除をしておきましょう。
物件の魅力をうまく伝えられるよう、アピールポイントをまとめておくのも効果的です。

任意売却に強い不動産会社を選ぶ

任意売却を進めるうえで、金融機関や連帯保証人との交渉は避けられません。
また任意売却には期限があり、家の競売が始まる前に成立させる必要があります。
任意売却に慣れている不動産会社であれば、知識やノウハウが豊富なため、手続きや交渉をスムーズに進めやすくなるでしょう。
とくに物件の売り出し価格を変更する際は、金融機関の同意が必要となります。
スムーズに納得してもらうためにも、任意売却に強い不動産会社に交渉をお願いするのが効果的です。
なお不動産会社を変更する際は、不動産会社と結んだ媒介契約の種類に注意してください。
一般媒介契約であれば問題ありませんが、専任媒介契約と専属専任媒介契約の期間中は、他の不動産会社との契約ができません。
契約期間中の解除は正当な理由がない限り認められないため、基本的には契約から3か月後の契約期間終了時まで待つ必要があります。

まとめ

任意売却で買い手がつかない理由としては、価格が高すぎる、金融機関から販売価格変更の同意が得られない、不動産会社が任意売却に慣れていない、などが多いです。
任意売却の買い手がつかないまま期限を迎えてしまった場合、競売で自宅を失ったうえ、住宅ローンの支払い義務も残ってしまいます。
買い手がつかない場合は、設定価格が適切かを確認するなど、できるだけ早く対策をおこないましょう。