住宅ローン滞納の影響とは？対処法と不動産を任意売却するメリットを解説2024.07.17

住宅ローンの滞納が続くと家に住めなくなるのだろうか？
住宅ローンの返済が厳しいときにできる対処法を知りたい
家が競売にかけられるのを回避できる方法があれば検討したい

ここでは住宅ローンの返済が滞りがちで不安を抱える方へ、滞納するとどうなるのか、住宅ローン滞納への対処法、競売を避ける任意売却のメリットとあわせて解説します。

この記事でわかること

●住宅ローンの滞納がもたらす影響
●住宅ローン滞納に有効な対処法
●競売を避けて任意売却で家を売るメリット

住宅ローン滞納がもたらす影響

夢のマイホームを建てたのはいいけれど、「住宅ローンの返済が苦しくなってきた」と感じ始めたら、できるだけ早く手を打つ必要があります。

住宅ローンの滞納が長期間になると、遅延損害金が発生したり一括返済を求められたり、最終的には家が競売にかけられるケースもあるため注意しましょう。

督促状が届く

住宅ローンを滞納して1～2か月ほど経過すると、金融機関から「支払いの確認が取れません」と入金を催促する旨の督促状が届きます。

電話がかかってくるケースもありますが、二つ折りの圧着葉書で届くケースがほとんどで、督促状を受け取った時点で未払い分を支払えば問題ありません。

ただし、住宅ローンを滞納すると、毎月の返済額に加えて遅延した日数分だけ遅延損害金が発生するため、支払いはできるだけ早い方が良いです。

1～2か月ほどの滞納であれば、残高の確認不足や急な出費などで支払いが遅れるケースは珍しくないため、この段階で厳しく取り立てられる心配はないでしょう。

催告書が届く

督促を無視して住宅ローンの滞納が2～3か月にもなると、金融機関から催告書が送られてきます。

催告書は督促状とほぼ同じ内容ながら、初期段階の督促状より厳しい督促となるため注意が必要です。

催告書には「期限の利益喪失となる」「法的手続きをおこなう」「個人信用情報の登録」などの文言が付け加えられており、金融機関からの最後通告とみなされます。

期限の利益喪失通知が届く

催告書にも従わず、3～6か月ほど住宅ローンの滞納をし続けた場合は、金融機関から期限の利益喪失通知が送られてきます。

住宅ローンを借りた人には、毎月分割して返済できる「期限の利益」が認められていますが、期限の利益を喪失したあとはその権利がありません。

結果として以前のように住宅ローンを分割で支払えなくなり、残額の一括返済を求められます。

この頃には信用情報機関に事故情報として登録され、いわゆる「ブラックリストに載る」状態となります。

代位弁済通知が届く

住宅ローンの一括返済を請求しても支払いがなければ、金融機関は保証会社に住宅ローンの一括返済を請求します。

債務者の代わりに住宅ローンの返済をおこなう制度を「代位弁済」といい、金融機関の求めに応じて代位弁済が実行されると債務者に代位弁済通知が届きます。

債権者が金融機関から保証会社に変わるため、代位弁済通知が届いたあとは、保険会社に住宅ローンの残債と遅延損害金の一括返済をしなければいけません。

保険会社にも一括返済ができない場合は、不動産の競売に向けて手続きが進められます。

競売の申し立てがおこなわれる

金融機関の一括返済にも応じられない状況であれば、保証会社にも一括返済は厳しいはずです。

そのまま滞納が続いた場合は、住宅ローンを借りた金融機関または保証会社によって競売の申し立てがおこなわれ、対象となる不動産が差し押さえとなります。

ただし、家が差し押さえられた状態でもすぐに退居する必要はないため、不動産売買は自由にできないものの、競売が落札されるまでは住み続けられます。

不動産が競売にかけられる

入札期間や開札期間などが記載された「期間入札の通知」が届いたら、競売物件が一般公開され、まもなく不動産が競売にかけられます。

入札期間内に最も高く入札した人が落札できるシステムで、落札者が決定して契約が交わされ、物件の明け渡しが終われば競売終了です。

住宅ローンを長期滞納して不動産が競売にかけられてしまうと、強制的に売却された代金が返済にあてられ、最終的に持ち家から強制退去させられます。

住宅ローンの滞納は何回まで許される？

通常、督促状や催告書などさまざまな書類が届き始めるのが住宅ローンの滞納3回目以降です。

また、3回目の滞納のタイミングでブラックリストに載る可能性が高く、3回目以降も滞納し続けると、事態はどんどん悪化していきます。

住宅ローンの滞納が6回目を超える頃には、一括返済の請求や保証会社による代位弁済がおこなわれ、返済できなければ不動産が差し押さえとなり競売へと進みます。

住宅ローンの滞納は回数が増えるほどリスクが大きくなるため、「今回だけ」と安易に滞納せず、できるだけ早い段階での対処が望ましいです。

住宅ローン滞納への対処法

住宅ローンの滞納を長期化させないためには、経済状況を見ながら適切に対処しなければいけません。

ここでは住宅ローンの返済が厳しいときにするべき対処法を初期段階から順に解説しているので、どのような方法があるのかチェックしておきましょう。

家計を見直す

家計が苦しいと感じ始めたら、まずは家計を見直し、無駄な支出がないか、削減できる項目がないかを徹底的に洗い出しましょう。

見直しポイントとしては、保険料や車の維持費、通信費、光熱費、食費などがあります。

優先順位の低い項目から検討してみてください。

保険の契約プランを変更して出費を減らせるケースは多く、車に乗る頻度が少ない人は車を売却すれば大きな支出削減となるでしょう。

また、スマートフォンやインターネットの料金プランを変更したり、格安SIMに変えたりするだけでも通信費の削減につながります。

借入先の金融機関へ相談する

家計を見直しても住宅ローンの返済が難しいときは、滞納する前に借入先の金融機関に相談するのも1つの方法です。

これまで滞納せずきちんと返済している場合は、金利の引き下げ交渉や返済スケジュールの変更などに応じてもらえる可能性があります。

金融機関によっては一時的な元金返済の猶予を提案されるケースもあるため、住宅ローンを滞納する可能性が出てきた時点ですぐに相談するようにしましょう。

住宅ローンを借り換える

住宅ローンの返済がきついと感じていても、比較的まだ金銭的余裕があるレベルなら、現在より金利が低い住宅ローンに借り換える方法も検討できます。

現在住宅ローンを借りている金融機関に一括返済をおこない、新しく別の金融機関から低い金利で借り入れできれば、毎月の返済額が抑えられます。

ただし、借り換えには多くの諸費用がかかるため、返済額や返済期間などを踏まえたうえで、借り換えをするメリットがあるかどうかの見極めが肝心です。

家を売却する

住宅ローンの返済ができないとはっきりわかっている場合は、滞納問題を根本的に解決する方法として家の売却を検討してみましょう。

競売にかけられると市場価格の6～7割程度の価格で売却される傾向があり、安く落札されてしまうと住宅ローンの完済が実現できません。

滞納が発生するのは物件価格が高過ぎるためであり、原因となる家を売却してしまえばローン返済に頭を悩ませる必要もなくなります。

任意売却を利用

家を売却しても住宅ローンを完済できない、いわゆるオーバーローンになった場合におすすめの対処法が任意売却です。

本来ローン滞納中の不動産は売却できませんが、金融機関の合意を得て任意売却を利用すると、オーバーローンの不動産でも売却できます。

競売を回避できれば強制退去を求められる心配もなくなり、競売より高く売れれば、任意売却で得た金額で住宅ローンの完済を目指せます。

競売を避ける任意売却のメリット

任意売却は競売にかけられる前に家を売却する不動産取引であり、一般的な家の売却と似た形でおこなわれるため、債務者にとってメリットが大きいです。

住宅ローン滞納問題を早く解決するためにも、競売とどう違うのか、任意売却のメリットを理解しておきましょう。

市場価格に近い相場で売却できる

任意売却は基本的に通常の家の売却と同じ方法で取引されるため、市場価格に近い相場での売却が可能です。

競売は情報公開から入札期間までが短い、事前に建物を内見できないなど、入札者にとって不利な点が多く、入札金額は相場より安くならざるを得ません。

任意売却を利用すると競売よりも高い金額で家を売却できる可能性が高く、家を売ったあとの住宅ローンの残債を大幅に減らせます。

周囲に知られる心配がない

外見上、任意売却は通常の不動産売買とほぼ同じ流れで進むため、家を売却しても住宅ローンを滞納している事実が周囲に知られる心配はありません。

家を売りに出している情報のみが公開されていて、住宅ローンの滞納が理由だとは気付かれにくいためです。

一方競売になると、競売物件として新聞やインターネット上に広く拡散されるので、近所の人をはじめ、職場や友人にも知られるリスクがあります。

噂話が流れるなど人間関係に影響を及ぼしかねないため、周囲に知られたくない場合は、競売になる前に任意売却を検討しましょう。

残債を分割返済できる

家の売却代金をあてても住宅ローンを完済できなかった場合、任意売却であれば住宅ローンの残債を分割返済できます。

住宅ローンの滞納によって期限の利益を喪失すると、分割払いは利用できなくなり、一括返済する義務が生じます。

しかし、任意売却の際に金融機関の承諾を得られれば、滞納前のように分割返済が許されるため、無理のない範囲で返済が可能です。

現金を準備する必要がない

不動産を売却するときは、登記料や手数料などさまざまな諸経費がかかるため、ある程度の現金を準備しておくのが基本です。

諸経費がかかる点は任意売却も同じですが、任意売却の場合は家を売却した代金から諸経費を差し引けるので、現金を準備する手間が省けます。

金融機関との交渉次第では、引越し費用や滞納分の固定資産税・住民税なども売却代金から精算できるため、経済的負担が少なく済みます。

家に住み続けられる可能性がある

競売で家が落札されれば強制的に退居となりますが、任意売却なら通常の不動産売買のように購入者を選べるため、そのまま住み続けられる可能性があります。

これはリースバックと呼ばれる方法で、任意売却を利用して一旦身内や投資家に家を売却したあと、賃貸契約を結んで家賃を払って住み続ける仕組みです。

住み慣れた家を離れたくない、子供の学区を変えたくない、介護で引越しが難しいなどのケースに多く利用されている対処法となります。

まとめ

住宅ローンを滞納すると、督促状や催告書に始まり、期限の利益喪失や代位弁済などを経て、最終的に不動産が競売にかけられ強制売却されるおそれがあります。

競売を回避したい場合は、滞納する前の早い段階で家計を見直し、金融機関への相談や、メリットの多い任意売却などの対処法を検討してみましょう。