任意売却とオーバーローンとは？
原因や対処法を解説2024.04.02

● 任意売却とはどのような場合に利用するのか
● 財産分与をするのだがオーバーローンとなっている
● ローンの一括返済が難しい

財産分与のために不動産を売却しなければならないものの、住宅ローンを一括で返済できないと悩んでいる方へ、このようなケースでも不動産を売却できる方法を説明します。

この記事でわかること
● 任意売却とは
● オーバーローンとその原因
● オーバーローンの対処法
● オーバーローンで任意売却する際の注意点

1.任意売却とオーバーローンの概要

任意売却は、オーバーローン状態で不動産売却をしたいときに使う方法です。
任意売却とは何か、オーバーローンとはどのような状況なのか詳しくわからない方も多いでしょう。
一般的な不動産の売却とは異なるため、利用する際には内容をしっかりと把握しておきましょう。
ここでは、任意売却やオーバーローンを解説します。

1-1.任意売却とは

任意売却とは、オーバーローン状態での不動産売却に用いる方法です。
住宅ローンの残債が売却額を上回っている状態をオーバーローン、下回っている状態をアンダーローンと呼びます。
一般的には、不動産を売却する際に住宅ローンの残債が残っていれば、一括返済しなければいけません。
アンダーローンであれば通常の売却方法によって売却をおこないますが、オーバーローンでも残債を返済すれば仲介での売却が可能です。
しかし、残債を貯金などで返済できれば問題ありませんが、残債の返済ができない方もいるでしょう。
このような場合におこなうのが「任意売却」です。
任意売却は勝手にできず、債権者の合意が必要です。
また、任意売却の選択は債務不履行を意味しており、金融事故とみなされます。
生活面で不具合が生じるケースもあり、利用は慎重に決めなければいけません。

1-2.オーバーローンとは

銀行などでは、借入額が預金額を上回る「貸出超過」をオーバーローンと呼びます。
派生する「商品代よりも大きな額のローンを組むケース」もオーバーローンです。
不動産を購入する際には、多くの人が住宅ローンを利用します。
その際に、銀行の貸出額が物件の評価額や預金を超過している状態がオーバーローンです。
オーバーローンとは、ローンの借入額の残債が対象物件の評価額よりも上回っている状態です。
また、近年では不動産購入の際に必要な頭金などの諸経費も住宅ローンに含んで借りるケースも増えています。
このような場合も、対象物件の価格よりも多くのお金を借りるため、オーバーローンと呼ばれています。
例えば、5,000万円の物件の購入を検討する際に頭金や諸経費が足りなければ、諸経費の300万円もローンに上乗せし5,300万円のローンを組めばオーバーローンです。

2.オーバーローンの原因

住宅ローンの借入額が不動産評価額よりも上回るオーバーローンは、どのような要因で起こるのでしょうか。
ここでは、物件の売却時にオーバーローンとなってしまう原因を、具体例を挙げて解説します。

2-1.借入から数年しか経過していない

オーバーローンとなる要因として多いのは、住宅ローンの借入から数年しか経過していない自宅を売却するケースです。
離婚や転勤などやむを得ない事情で、マイホームを短期間で手放さなければいけないケースもあるでしょう。
購入から数年程度で売却する場合には、住宅ローンが多く残っているケースもあります。
多額のローン残高は、自宅を売却してもその金額に達せずオーバーローンの原因です。

2-2.住宅ローンの借入額が多い

住宅ローンの借入金額が多い場合もオーバーローンの要因です。
近年では、不動産購入時に必要な諸経費を一緒に借りるケースも多くみられます。
不動産を購入する際には、頭金や登記費用・仲介手数料などの諸経費が必要で、新築は物件価格の3〜6%、中古は6〜9%が必要です。
購入時の借入金額の多いフルローンを組むと、月々の返済額が大きくなり返済が困難になるケースもあります。
ローン返済が難しくなり売却を検討するものの、オーバーローン状態となっているため通常の方法では売却ができません。

2-3.不動産価格の暴落

不動産価格が購入価格よりも下回ってしまっても、オーバーローンが生じます。
土地の価値は自然災害などがなければあまり変動しませんが、建物は時間とともに資産価値が下がります。
資産価値の下がるスピードが住宅ローンの返済スピードよりも早いと、オーバーローンとなる可能性があります。
特に、価格に占める建物の割合が高いケースは、早い時期に資産価値が下がりオーバーローンとなる原因です。

3.オーバーローンの場合の対処法

自宅を売却する際、オーバーローン状態では通常の方法で売却できません。
しかし、対処法を把握していれば売却も可能です。
ここからは、オーバーローンの場合の対処法を説明するので参考にしてください。

3-1.名義人が住んだまま返済を継続

離婚などで住宅を売却する必要があるものの、オーバーローンで売却ができなければそのあとの作業が大きく妨げられてしまいます。
そのようなケースでの対処法は、名義人が住んだまま返済を継続する方法です。
一般的には夫が名義人のケースが多く、住宅ローンの返済を継続していきますが、妻が連帯保証人の場合もあります。
万が一夫が住宅ローンの支払いを滞らせると責任が課せられるリスクがあるため、連帯保証人を変更しなければいけません。

3-2.名義人が住まずに返済を継続

例えば、離婚の際に子どもの親権を妻が持ち、子どもの環境を変えないために家をそのまま引き継ぐケースも多くあります。
名義人が住まずに返済を継続するパターンでは、支払いが滞る可能性は居住者にとってリスクです。
住宅ローンの支払いが滞ると家が競売にかけられ、強制的に退去させられます。
さらに、住宅ローンの契約条件には名義人の居住があるため、名義人以外が家を引き継ぐ際には金融機関へ相談しましょう。

3-3.家の名義を変更

住宅ローンを完済していれば、家の名義人を変更するのも1つの方法です。
住宅ローンを一括返済するか、新たに名義人となる人が住宅ローンの借り換えをおこないます。
一般的には、借り換えと名義人の変更を同時におこないますが、新たに名義人となる人の返済能力が問われるため審査に通らない可能性に注意が必要です。

3-4.家を売却して不足分を自分で返済

家を売却して、さらに不足分を自己資金で返済する方法もあります。
一般的な仲介による売却ではなく、金融機関の承諾を得て住宅を売却する任意売却です。
競売と異なり、市場価格で売却できるメリットがあります。
任意売却で売却した金額をローン返済に充てますが、それでも完済できない金額に関しては、金融機関によっては他の返済方法が可能な場合もあります。
任意売却は金融機関の承諾が必須で、売却までの期間などさまざまな制限があるので注意しましょう。

3-5.住み替えローンを検討

住み替えローンを検討するのも、オーバーローン対策として有効です。
住み替えローンとは、現在所有している不動産を売却し、新しく購入する際に利用する住宅ローンを指します。
現在所有している不動産を売却しても完済できない分を、新しい住宅ローンの金額に上乗せします。
ただし、借入額が増える点に注意が必要です。
審査も厳しくなり、月々の返済額も大きくなるので利用には計画性が必要です。

3-6.無担保ローンを利用

オーバーローン状態で住宅ローンの残債の返済ができない場合は、足りない金額を無担保ローンで補う方法もあります。
無担保ローンとは、その名のとおり「担保を必要としないローン」です。
不足分を無担保ローンで補填すれば、住宅ローンを完済でき売却を進められます。
しかし、無担保ローンは借入できる金額が小さいため、残債額が多く希望金額が借りられないケースもあります。
金利が高い点にも注意しましょう。

3-7.返済期間を延長

毎月の返済額を継続して支払えない場合は金融機関に相談し、返済期間を延ばしてもらう方法もあります。
返済期間を延長すれば毎月の返済額を抑えられ、返済を引き続き継続できます。
しかし、返済期間を延長しても返済が継続できない状況であれば、この方法は効果的ではありません。
返済条件変更に金融機関が応じてくれるか、相談をしてみましょう。

4.オーバーローンで任意売却する際の注意点

オーバーローンの状態で不動産を任意売却する際は、いくつかの注意点があります。
後々後悔したりトラブルの原因となったりしないよう、理解しておきましょう。
ここでは、オーバーローンで任意売却する際の注意点を解説します。

4-1.債権者や連帯保証人の合意が必要

オーバーローンで任意売却を行う際には、債権者や連帯保証人の合意が必要不可欠です。
債権者とは住宅ローンを借りている金融機関を指しますが、そもそも任意売却は当初の契約が全うできていない状態です。
住宅ローンを完済しなければ該当不動産を売却できないルールを、変更してもらわなければいけません。
住宅ローンを組む際は該当不動産に対して抵当権を設定しており、万が一の際には該当不動産を差し押さえて完済に充てます。
完済しなければ抵当権を抹消できず、買い手がつきません。
任意売却は、将来の完済を条件に抵当権を抹消する制度のため、債権者の合意が必須です。
また、連帯保証人や共同名義人がいる場合は、相手の承認がなければ任意売却の手続きを進められません。
任意売却を予定しているのであれば、債権者や連帯保証人と早めに話し合いをしておきましょう。

4-2.購入前に説明が必要

オーバーローンの任意売却の際には、事前に購入者に対して説明をしておきましょう。
任意売却は一般的な不動産の売買とは異なる条件で購入をしてもらうため、その事情に納得してもらう必要があります。
具体的には、契約不適合責任の免責と現状有姿での引き渡し、公募売買です。
契約不適合責任免責とは、不動産売買において売り主は3ヵ月程度の契約不適合責任を負いますが、任意売却では売却後の契約解除を防ぐために契約不適合責任の免責が求められます。
現状有志での引き渡しは、引き渡し後のトラブルを回避するために、補修箇所があっても現状のままでの引き渡しを条件としています。
公募売買に関しては、不動産売買では売却後に実際の面積が異なった場合に差分を別途精算する実測売買を行うケースがありますが、任意売却では公募売買による引渡しが条件です。
これらは、売買契約後に契約解除の発生を避けるためです。

5.まとめ

住宅ローンの残債が該当不動産の評価額より上回るオーバーローンは、該当不動産の売買ができない状態です。
離婚や転勤などやむを得ない理由があっても、オーバーローンであれば住宅ローンの完済ができず売却はできません。
任意売却には債権者や連帯保証人の承諾が必須で、購入者へ説明し納得してもらう必要があります。