任意売却ができないケースとは？
任意売却の流れや対処法について解説2024.04.02

●住宅ローンの返済が滞り、不動産売却を検討している
●任意売却は誰でもできるのか？
●任意売却するときの流れ場知りたい

住宅ローンの返済が延滞し、金融機関から督促状が届くようになると競売を避けるために任意売却を検討する方法があります。
不動産を売却し、住宅ローンの返済にあてる方法ですが誰でも簡単に手続きをおこなえるわけではありません。
本記事では、任意売却ができないケースと対処法について解説します。

この記事でわかること

●任意売却ができないケースとは
●任意売却ができない際の対処法
●空き家を売却する際の手続きや売り出し方法

1.任意売却ができないケースとは

住宅ローンの支払いができない場合、任意売却すればいいと安易に考えてしまいがちです。
じつは任意売却するには、いくつかの条件をクリアする必要があります。
ここでは任意売却できないケースと、その対策を解説します。

1-1.債権者が任意売却に同意しない

銀行側にすれば、返済計画どおりに返済してもらうほうが利益になります。
競売よりも任意売却の方は、市場価格に近い金額で売れますから、回収確率は高いといえるでしょう。
任意売却は、手段がどうしてもない場合に選択する方法で、銀行側から「認められない」と言われると利用できません。
特に複数の銀行から借り入れしている場合には、1つの債権者が認めなければ任意売却できないのです。

1-2.住宅ローンの残高よりも売却額が低い

一般的に任意売却をすると、相場価格で取引されるケースが多いため、住宅ローンを完済できます。
金融機関は、ローンを支払ってもらえば問題がないため、任意売却に同意し早くに清算してしまいたいはずです。
しかし、住宅の状態によっては売却額が残債よりも低くなるケースがあります。
確実にローンが支払えない場合には、任意売却が認めてもらえないため対策を考えましょう。
任意売却前に不動産査定をおこない、売却金額がどれくらいになるか正確な金額を把握します。
住宅ローンとの残債を算出し、返済計画を立てて金融機関に提出します。
債務者の収入と返済計画案を債権者が照らし合わせ、確実に返済ができると判断されれば任意売却に同意してくれる可能性もあるでしょう。

1-3.連帯保証人の合意が得られない

金融機関だけに同意を得れば、任意売却ができるわけではありません。
不動産の共同名義人や連帯保証人がいれば、その方からも同意を得なければなりません。
共同名義人は配偶者が多いため、合意を得られやすいですが、離婚していた場合には名義がどうなっているかによって交渉が難しくなります。
不動産は金額が大きいため、交渉が難航したり同意してもらえなかったりするケースも少なくありません。
合意を得るためには、相手の気持ちに寄り添い、冷静に話し合うことです。

1-4.時間の余裕が無い

住宅ローンを滞納しても、すぐに不動産が競売にかけられるわけではありません。
一般的には、滞納が6か月以上継続すると競売手続きに入られてしまうため、任意売却するのであれば、できるだけ早く手続きをおこないましょう。
任意売却するには、弁護士や司法書士に相談し不動産会社を選んで、売却のために手続きを進めていきます。
仕事の都合上などで時間を取られて手続きが遅くなると、債権者は任意売却を認めず競売でローンの支払いを済ませようとします。

1-5.売却活動がおこなえない

任意売却も一般的な不動産売却も、不動産会社に査定を依頼し売却活動をします。
ただし、債権回収のために金融機関から売却活動状況の報告を求められたり、要望を出されるため、思うように売却活動が進まないケースも少なくありません。
売却活動がスムーズにいかなかったり、任意売却を断念させ競売に着手させられるケースも少なくはありません。
債権者とコミュニケーションが取れていれば話はこじれにくいですが、時間がかかりすぎると任意売却ができなくなります。

1-6.本人確認ができない

任意売却手続きは、不動産の所有者でなければおこなえません。
本人確認ができなければ契約締結はできず、認知症などで判断能力を喪失している、事故や怪我で意識がない場合にも任意売却を進められなくなります。
特定の事情がある場合、代理人を立て委任すれば手続きできる可能性はありますが、時間がかかるため任意売却が却下されるケースもあるようです。

1-7.税金などを滞納している

住宅ローン以外に、税金などを滞納していると、自宅が差し押さえられてしまいます。
このようなケースでは、税金などを支払ってから、差し押さえを解除してもらわなければ任意売却に進めません。
差し押さえられると、不動産は「公売」にかけられてしまうため、タイミングによっては落札されてしまいます。
差し押さえられていなくても、税金の滞納があると印象が悪くなり、任意売却の同意が得られなくなるため注意が必要です。

2.任意売却を決めてからの流れ

住宅ローンの返済が難しくなったら、まずは不動産や法律のプロに相談し、スムーズに進める必要があります。
ここでは、どのような流れで任意売却をおこなうのかを解説しています。

2-1.ローン滞納

任意売却は住宅ローンの滞納が続き「支払い能力がない」と判断した時に検討する方法です。
ローンが支払えなければ不動産を明け渡し、金融機関に返済しなければなりません。
自分で検討し相談するケースもありますが、滞納が続くと金融機関から競売か任意売却を選ぶように通達されます。
ローンを滞納すれば、債権者から任意売却への同意を得られやすくなります。
スムーズに同意を得るためには乱暴ですが、滞納して任意売却がおこなわれるような流れにするケースもあるようです。

2-2.ローン契約の強制解約

住宅ローンは金融機関の商品ですが、保証会社の照会なしでは審査を通過しません。
保証会社が信頼できると判断した方に対し、金融機関はローンを組みます。
支払いが一定期間以上滞納した場合、当然ながら強制解約となるため、残額は保証会社が金融機関に支払わなければなりません。
この時点で、債権者から見るとローン残高の支払い先が保証会社に変更となり、同様に抵当権設定も保証会社の名義に変更されます。

2-3.任意売却を申し入れする

債権者は保証会社に変更されているため、任意売却の申し入れは保証会社へおこないます。
任意売却は、債権者から同意を得られなければ、着手ができません。
不動産の売却だけでなく、価格や競売に出さないように話し合いをしたり、返済方法についても細かく取り決めしたりしなければなりません。
不動産を売却すれば、自分たちの住む場所がなくなるため、引っ越し先を探して移動する必要があります。
引っ越し費用を売却額から出してもらえるかなども確認しましょう。
任意売却するために同意が得られなければ、競売に掛けられてしまうので、誠意を持って話をすすめます。

2-4.販売活動

任意売却は「残務処理」のためにおこなうもので、できる限り早く売却する必要があります。
負債者が任意売却で乗り切りたいと考えていても、債権者が早く売り切りたいと競売申し立てするケースも少なくはありません。
できるだけ早く任意売却したい場合は、積極的な販売活動が重要です。
また、任意売却は100％債務者の希望どおりになるわけではありません。
ローン金額を下回ってしまい、返済が難しくなるなど制約が生じるのを理解しておく必要があります。
任意売却は、専門家の意見を聞いてスムーズに進めましょう。

2-5.売買契約締結と残債務の処理

任意売却が完了したあとは、売却金額からローンを返済します。
売却金額が残務より少ない場合には、新たに処理をおこないますが、ほとんどは分割返済です。
また、債務者の仕事や収入によっては、債務整理を必要とするケースもあります。
売却後は、残務処理と引っ越しを同時におこなうため、専門家の知識とアドバイスを受けて進めましょう。

3.任意売却ができない場合の対処法

強制的に競売へと進んでしまうと任意売却ができなくなります。
競売にかけられてしまうと、住宅ローン債務は一括支払いが求められるため、資金不足であれば債務整理や自己破産でローンを返済しなければなりません。
ここでは、任意売却ができない場合の対処法を解説しています。

3-1.住宅ローンの条件変更

住宅ローンの借り換えで、金利の引き下げができるケースもあります。
同じ銀行ではできないため、必然的に他行で借り換えの申し込みをおこないます。
ローンを組んでいる銀行は、他の銀行に顧客を取られたくないと考え、交渉次第で条件変更に応じてくれるかもしれません。
金利を引き下げてもらえれば、面倒な手続きをしてまで借り換えをしなくても良くなります。
しかし、返済能力などを考慮しての対応となるため確実ではありません。
条件変更を有利にするには、他行に借り換えた場合の試算をシミュレーションしておくのが大切です。
いくつかの銀行の情報をわかりやすくまとめておくと、借り入れしている銀行との交渉材料となります。

3-2.早めに任意売却の準備を進める

任意売却するには、住宅ローンを組んでいる金融機関に許可を得て、連帯保証人に同意を取り付けなければなりません。
すでに支払いが厳しく延滞が続くと、金融機関から保険会社に抵当権が変更されてしまい競売の準備に入られてしまいます。
さらに、任意売却は期限があるため、住宅ローンを滞納してから任意売却の相談を始めると、競売が開始されてしまうケースがあります。
住宅ローンの返済が厳しく感じてきた段階で、連帯保証人らと話し合い、専門家に相談して不動産会社を探し始めましょう。
早めの準備と専門家への相談がポイントになります。

3-3.任意売却を専門とする不動産会社を探す

不動産会社を選ぶ際には、任意売却の実績が豊富な会社を探して依頼します。
通常の売却と違い、金融機関との交渉が重要になるため、経験やノウハウがない不動産会社では不安があるでしょう。
実績のある不動産会社であれば、金融機関とのパイプが太いだけでなく、債務整理に強い
弁護士・司法書士とも提携しています。
トータル的な相談ができ、スムーズに任意売却にこぎつけるだけでなく、返済プランの相談まで手厚くフォローをしてくれ、安心して任せられます。

4.まとめ

ローンの支払いができなくなった場合には、任意売却の検討が最もおすすめの方法です。
通常の不動産売却とは異なり、売り出し時間が決められているなどの制約があるだけでなく、金融機関に許可を取らなければならないなど手間がかかります。
できるだけ早く、弁護士や司法書士に相談し、信頼できる不動産会社を見つけて売却をすすめましょう。