任意売却のデメリットとは？
失敗しないためのポイントを解説2024.04.02

●任意売却と一般売却、競売の違いがよくわからない
●任意売却にはどのようなデメリット・リスクがあるかわからない
●任意売却に失敗しないためにはどうすればよいのだろうか？

この記事では住宅ローンの返済が困難となって任意売却を検討している方へ、デメリットやリスク、失敗しないためのポイントを解説します。

この記事でわかること

●任意売却の特徴
●任意売却のデメリットとリスク
●任意売却で失敗しないためのポイント

1.任意売却とは

そもそも任意売却とはどのような売却方法か、他の売却方法などとの違いがよくわかっていない方は多いでしょう。
この章では、任意売却の概要や一般売却・競売との違いなど、基礎知識を解説します。

1-1.概要

任意売却とは、住宅ローンを滞納した場合や完済できない状態に陥った場合に、金融機関の同意を得て抵当権を設定したまま売却する方法です。
通常住宅ローンを滞納すると2〜3ヵ月ほどで一括返済の請求が届き、何の対応もおこなわなかった場合、不動産は競売にかけられます。
任意売却は競売にかけられる前に、住宅ローンの債務者である不動産の所有者の意思でおこなう売却方法です。
ただし、税金滞納で不動産が差し押さえられていたり不動産に市場価値がないと見なされてたりすると、手続きできない場合があります。

1-2.手続きの流れ

任意売却は督促状が届いた後、金融機関との交渉を経て、はじめて売却活動や売買契約ができます。
まずは任意売却を判断するために不動産会社や司法書士、弁護士などの専門家に相談が必要です。
住宅ローンを滞納したからといって任意売却が必要とは限らないため、安易な判断は注意が必要です。
任意売却をおこなうと決めたら不動産会社へ依頼し、不動産の査定を受けて住宅ローンを借りている金融機関に同意を得ます。
買い主が決まった後も、金融機関に同意を得てから売買契約を結び、引き渡しをおこないます。

1-3.通常売却との違い

通常売却は不動産の所有者が自分の意思で手続きできる、一般的な売却方法です。
任意売却と異なり、抵当権を抹消してからでないと、手続きができません。
住宅ローンを完済した後や、一括で残債分を支払った場合にのみ通常売却をおこなえます。
抵当権が設定されていないため、売却や価格の決定に金融機関の同意は必要ありません。
所有者の好きなタイミングで、市場価格に近い価格で売却ができます。

1-4.競売との違い

競売は、金融機関が裁判所に申し立て、裁判所が強制的におこなう売却方法です。
債務者が住宅ローンを滞納した場合や完済できない状態に陥った場合に、金融機関が残債分回収のためにおこないます。
競売は、住宅ローンの債務者である不動産の所有者に同意を得る必要がありません。
任意売却と異なり、不動産所有者の意思や希望が反映されない点が特徴です。
競売にかけて不動産を手放した後も残債がある場合、債務者が返済を引き続きおこなう必要があります。

2.任意売却のデメリットとリスク

住宅ローンを滞納した場合の選択肢の1つとして利用される任意売却ですが、実行する前にデメリットやリスクを知っておく必要があります。
この章では、任意売却にどのようなデメリットやリスクがあるか、詳しく解説します。

2-1.信用情報に傷が付く

任意売却をすると、金融機関が共有する信用情報に傷が付くデメリットがあります。
信用情報とは、金融機関が閲覧できる、個人のクレジットカード・借入れの契約内容や支払い状況などを記録したものです。
3ヵ月以上など、一定期間住宅ローンを滞納した事実は信用情報に登録されるため、7年間程度借り入れやクレジットカードの作成が難しくなります。
これは任意売却に限らず、競売も同様です。
滞納した金額や期間によっても、借り入れができない期間は異なるため、事前に確認しておくと安心です。

2-2.金融機関と連帯保証人の同意が必要

任意売却をするには、通常売却と異なり、金融機関の同意をもらう必要があります。
不動産には抵当権が設定されていて売却の主導権は金融機関にあるため、債務者が勝手に売却はできません。
同意を得るには、金融機関を納得させるための明確な返済プランを提示する必要があります。
また、住宅ローンを組む際に連帯保証人を設定している場合は、連帯保証人の同意も必要です。
別れた妻・夫など、会いにくい相手でも、連帯保証人に同意をもらうまでは任意売却ができないため注意しましょう。

2-3.業者を探す手間がかかる

任意売却は通常売却と異なり、手続きに専門的な知識と経験が必要です。
通常売却を扱っている会社が任意売却を扱っているとは限らないため、対応内容や実績をよく確認して選びましょう。
また、現時点任意売却を扱うためのガイドラインはないため、知識や経験がない業者でも任意売却専門などと広告を出せます。
慎重に依頼先を選ばないと、悪徳業者から不当な請求をされたり手続きがうまくいかず競売にかけられたりする可能性があり、注意が必要です。

2-4.販売期間が限られている

任意売却は通常売却と異なり、売却活動できる期間が、金融機関によって定められます。
一般的に、滞納開始から競売にかけられるまで期間は10〜12ヵ月です。
競売にかけられる期限までに、売却を完了させる必要があります。
期限に明確な決まりはないため、滞納していた期間や返済プラン、不動産の需要などから長期間になる場合もあれば短期間に設定される場合もあります。
短期間で売却活動が必要となる可能性が高いため、早めに準備を進めましょう。

2-5.残債分の支払いが残る

任意売却をしても、売却で得たお金で住宅ローンを完済できるとは限りません。
不動産の需要や市場の変動、また十分な売却活動ができるかできないかによって、好条件で売れる場合もあれば低価格でしか売却できない可能性もあります。
任意売却をして住宅ローンを完済できなかった場合は、返済の義務が続きます。
売却で不動産に設定した抵当権自体は抹消されますが、住宅ローンの契約自体は消えないため注意しましょう。

3.任意売却のメリット

任意売却には、デメリットやリスクがありますが、メリットがないわけではありません。
特に競売と比較すると、利用メリットが多くあります。
この章では、任意売却のおもなメリットを5つ解説します。

3-1.競売よりも高値で売れる

任意売却は高値で不動産を売れる可能性がある点がメリットです。
競売の場合は条件が悪くても強制的に売却されてしまい、売却価格が市場価格の7割程度となる可能性が高いです。
その点任意売却の売却活動は通常売却と同じようにおこなえ、需要や買い主によっては市場価格と同等かそれよりも高値で売れる場合もあります。
高値で売れればそれだけ残債を減らせるため、売却後の返済負担を減らせます。

3-2.周囲に事情を知られにくい

任意売却は、競売のように公に不動産情報が公開されません。
競売ではインターネット上や新聞などで競売物件として情報が公開されるため、住宅ローンを滞納した事実が多くの人に知られてしまいます。
情報が公になると、プライバシーが守られないだけでなく、人間環境に影響が出たり同じ地域には住みづらくなったりする可能性があります。
任意売却も住宅ローン滞納による売却方法ですが、金融機関へ同意を得る以外は通常売却と同じなため、プライバシーを守って売却活動ができる点がメリットです。

3-3.売却条件に希望を反映できる

任意売却は、金融機関や連帯保証人の同意が必要ですが、通常売却とほぼ同じように不動産の所有者が売却条件を決められます。
競売の場合、競売にかけるか否かだけでなく、売却条件も債務者には主導権がありません。
すべて金融機関が申し立てをした裁判所の指示に従う必要があり、市場価格の7割以下などで売却されてしまう可能性があります。
その点任意売却は、買い主や金融機関の承諾次第ですが、売却条件を自分の意思で決められる点がメリットです。

3-4.売却時に現金が必要ない

任意売却は、手続きにかかる費用を売却価格でまかなえるメリットがあります。
通常売却では、仲介手数料や抵当権抹消費用など、売却手続きにかかる費用だけでなく引越し費用も準備が必要です。
一方任意売却は、売却手続きにかかる費用を売却価格でまかなえるため、別途現金を用意する必要がありません。
金融機関との交渉によっては、引越し費用なども売却価格から補え、売却や引越しにかかるコスト負担を抑えられます。

3-5.売却後の残債を分割返済できる

不動産を売却しても、売却価格が残債よりも低く、住宅ローンを完済できない場合があります。
そのようなとき任意売却では、金融機関の承諾を得て残債の分割返済が可能です。
通常住宅ローンを滞納すると一括返済が求められますが、任意売却を成功させた債務者には、金融機関も無理のない返済プランを提案してくれる場合が多いです。
不動産売却前と比べ、月々の返済額が少なくなるため、自己破産をせずに再び住宅ローンの返済を続けられます。

4.任意売却で失敗しないためのポイント

任意売却にはデメリットやリスクがあるため、どのようにすれば失敗しないか、不安に思う方が多いでしょう。
この章では、任意売却で失敗しないための2つのポイントを解説します。
これから任意売却をしようと考えている方はぜひ参考にしてください。

4-1.早めに準備を進める

任意売却は、早めの準備が重要です。
任意売却は売却活動を始める前に、金融機関や連帯保証人に同意を得る必要があり、時間や手間がかかります。
また、売却活動ができる期間が限られていて、準備が遅くなると好条件で売却できなかったり競売にかけられたりするリスクがあります。
督促状がまだ届いていなくても、住宅ローンを滞納していて将来的に任意売却が必要となる可能性がある場合は、早めに専門家へ相談しましょう。

4-2.実績のある業者を選ぶ

前述したように、任意売却と通常売却は異なります。
通常売却を扱っている不動産会社でも、任意売却は実績がほとんどない可能性があります。
好条件でスムーズに任意売却できるよう、依頼先の不動産会社は、任意売却の実績がある会社を選びましょう。
実績のある会社は弁護士などの専門家と提携していたり、金融機関から任意売却で信用を得たりしていて手続きがスムーズに進みやすいです。

5.まとめ

任意売却は住宅ローンを滞納した場合に、金融機関の同意を得て抵当権を抹殺せずに売却できる方法です。
競売と比べてメリットが多いですが、信用情報に傷が付いたり売却活動の期間が限られていたりと、デメリットやリスクもあります。
実績のある業者や専門家に相談し、早めに準備をして後悔のないよう手続きしましょう。