任意売却にかかる期間はどのくらい？
手続きの流れや注意点を解説2024.04.02

● 任意売却には、どのくらいの期間がかかる？
● 任意売却の手続きの内容は？
● 任意売却にタイムリミットがあるのは本当？

この記事では、任意売却にはどのくらいの期間がかかるのか知りたい方に向けて、任意売却にかかる期間と手続きの流れ、期間に関する注意点をわかりやすく解説します。

この記事でわかること
● 任意売却にかかる期間
● 任意売却の手続きの流れ
● 任意売却にかかる期間に関する注意点

1.任意売却にかかる期間はどのくらい？

住宅ローンの返済が難しくなってしまったら、任意売却をうまく活用すればローンの完済ができる可能性があります。
しかし、任意売却を可能にするには、ある程度の期間と債権者の合意が必要です。
任意売却にはタイムリミットがあり、期限までに手早く済ませる必要もあります。
任意売却の概要をおさらいしたうえで、任意売却にかかる期間やタイムリミットを解説します。

1-1.任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、債権者（ローンを組んだ金融機関）の同意を得て不動産を売却し、その代金をローンの返済にあてる方法です。
住宅ローンの支払いが滞った場合、債権者はさまざまな手続きを経て、最終的には不動産を競売で売却する形で回収しようとします。
しかし、競売での売却価格は通常の6〜7割程度が目安となっており、残ったローンが多い場合、完済できるとは限りません。
任意売却の場合だと、通常の8〜9割程度が目安となり、その分だけ完済できる可能性も上がります。
競売と異なり、周囲に知られる心配がなく、引越し費用を売却代金から配分してもらえる点もメリットです。
場合によっては、売却後も住み続けられる可能性もあります。
競売を避け、より市場価格に近い値段での売却を目指すのが任意売却です。

1-2.任意売却にかかる期間は約1年

任意売却をおこなうには、債権者の同意が必要です。
債権者の同意を得るための話し合いをするには、期限の利益が喪失するまで住宅ローンの支払いを滞納する必要があります。
期限の利益とは、約束どおりに分割でローンを支払える権利を指す言葉です。
つまり期限の利益の喪失は、住宅ローンを分割で支払う権利を失い、一括で返さなければならなくなったという意味です。
期限の利益を喪失するまでの滞納期間は金融機関にもよりますが、おおむね6ヵ月程度を目安として考えましょう。
期限の利益喪失後、債権者と任意売却の交渉が可能です。
そこで合意を得られて、ようやく任意売却を開始できます。
任意売却の成立までは2〜6ヵ月程度かかるため、合計すると1年程度かかる計算です。

1-3.任意売却できる期限

任意売却は、売却しようとしている不動産の競売開札日の前日までであればできます。
競売の開札日は、債権者が競売開始決定通知を送付してから6ヵ月後が目安です。
競売開始決定通知のタイミングは債権者の意向などによって変化しますが、住宅ローンの滞納が6〜10ヵ月続いた程度が目安です。
債権者から任意売却の許可が得られても、競売の手続きが完全にストップするわけではありません。
任意売却は必ずしもうまく行くとは限らず、その場合には競売で債権を穴埋めする必要があるからです。
そのため任意売却では、スピードが重要です。

1-4.任意売却の相談先は？

任意売却をおこなう場合、相談先は不動産会社や任意売却の専門業者が第1候補となるでしょう。
任意売却の経験が豊富な不動産会社であれば、市場調査や売却活動はもちろん、債権者との交渉も代行してもらえます。
ただし、任意売却には専門的な知識やノウハウが必要です。
一般の不動産会社では対応が難しい点には注意してください。
相談する際は1社だけでなく、できるだけ複数の不動産会社に相談し、比較しながら信頼できる会社を選びましょう。
家の査定についても、複数社に依頼したほうが適切な価格を把握しやすくなりおすすめです。
任意売却と一緒に債務整理が必要な場合は、不動産会社とは別に弁護士や司法書士に相談する必要があります。
債務整理は法的手続きで、不動産会社では対応できない点に注意してください。
債権者である金融機関に、任意売却の相談をするのは避けたほうが無難です。
金融機関にとって、任意売却もあまり好ましい話ではありません。
相談をするなら、ローンの支払いが難しくなったこと自体を相談しましょう。

2.任意売却の手続きと流れ

任意売却には期限があるため、できる限り手早く進める必要があります。
スムーズに手続きを進めるためにも、任意売却の基本的な流れをあらかじめ抑えておきましょう。
任意売却の手続きと流れは、およそ以下のとおりです。

ここからは、任意売却の手続きと流れを、それぞれ詳しく解説します。

2-1.任意売却の相談

任意売却を希望する場合、不動産会社や任意売却の専門業者に相談しましょう。
すでにローンを滞納している場合は、任意売却の活動期間にも影響してくるため、できるだけ早い段階で相談するのが大切です。
任意売却を含む債務整理は、時間が経過すると解決策が限られてしまいます。
時間とともに不利な状況になる反面、早く相談すれば任意売却の成功率を高められます。

2-2.滞納の開始から期限の利益の喪失まで

住宅ローンの支払いが滞ると、債権者（金融機関）から支払いを求める通知などが送られてきます。
滞納が2ヵ月目になると督促状が届き、それでも滞納が続く場合は催告状が送られます。
催告状は、最終勧告の意味合いが強い書面です。
期日までに一括でローンを返済するよう求められますが、期日までに返済がない場合、金融機関は期限の利益の喪失を通知します。
滞納開始から期限の利益の喪失までの期間は、一般的には6ヵ月です。
6ヵ月連続ではなく、滞納した期間の合計が6ヵ月になったタイミングである点に注意してください。

2-3.債権者との任意売却の交渉

期限の利益が喪失したタイミングで、債権者との任意売却の交渉が可能です。
競売の手続きが開始される前に、不動産会社を通じて債権者に任意売却を希望する意思を伝えましょう。
交渉では、売却価格や任意売却の条件などを話し合います。
ローンの完済が見込まれるほど、同意を得られる可能性が高くなると考えてよいでしょう。

2-4.任意売却の活動開始

債権者から任意売却の同意を得られたあとは、すぐに売却活動を開始します。
基本的には不動産会社に任せきりな部分ですが、購入を検討する方による内見の申し込みもあるでしょう。
多くの場合、家に住んだままの売却活動になるため、いつでも内見希望者に対応できるよう、日頃からこまめに掃除をしておくなど準備しておきましょう。

2-5.売買契約の締結

首尾よく買い主が見つかったら、売買契約の締結に進みます。
売買契約書の内容や、売却代金の配分（売却にかかった費用のどこまでを売却代金から支払うのか）を債権者に説明し、合意が得られて初めて契約が締結できます。
売却の決定権はあくまでも債権者にあるため、売却価格を勝手に変更できない点には注意してください。
売買契約書に売り主と買い主、債権者（複数いる場合は全員）の署名または記名押印をして、売買契約の締結です。

2-6.決済・引渡し

売買契約が締結されたあとは、いよいよ決済と引渡しです。
当日は買い主による決済を確認し、家の引渡しと抵当権抹消登記、および所有権移転登記をおこないます。
売却代金は、売却代金の配分に従って配分されます。
基本的には住宅ローンを優先的に返済したうえで、残った分があれば売り主に支払われる形です。

2-7.残ったローンの返済

売却代金でローンが返しきれなかった場合は、債権者との相談のうえ、今後どのように返済するかを決めます。
返済計画は無理のない範囲で立てられるので、心配する必要はありません。
任意売却の手続きの過程で作成される「生活状況表」をもとに、毎月の返済額が決められます。
一般的には、5,000円から30,000円程度の返済額を設定するケースが多い傾向です。

3.任意売却にかかる期間に関する注意点

任意売却にはタイムリミットがあり、期限を過ぎると競売にかけられてしまうため、早め早めの行動が重要です。
ここからは、任意売却にかかる期間に関する注意点を3つお伝えします。

3-1.任意売却に強い不動産会社に相談する

任意売却は通常の不動産取引とは異なり、独自の知識やノウハウが必要です。
任意売却に強い経験豊富な不動産会社に相談し、依頼をすると期間短縮につながります
相談の際は複数の不動産会社を比較し、実績や対応力などを確認しましょう。
任意売却を終えるまで1年近くかかるからこそ、より信頼できる不動産会社選びが大切です。

3-2.できるだけ早く相談する

任意売却の活動開始が競売開札日が近ければ近いほど、十分な対応が難しくなる可能性が高まり、時間的な余裕があるほど、じっくりと準備が進められます。
買い主が決まるまでには早くても2ヵ月程度は必要なので、任意売却をすると決めたら可能な限り早く相談しましょう。
すでにローンの支払いを滞納してしまっていて、督促状や催告状が送られてきている場合は、期限の利益の喪失まであまり時間がありません。
準備する時間が足りなければ、債権者との任意売却の交渉開始が遅くなり、競売の手続きが進んでしまう可能性も高くなります。
1日でも早い相談がおすすめです。

3-3.債権者には誠実に対応する

任意売却ができるかどうかは、債権者の判断次第です。
また任意売却の同意が得られた場合でも、売却を決めるには債権者の同意が必要です。
債権者との信頼関係が、任意売却の円滑な進行にも影響してくるのは間違いありません。
特に任意売却の交渉に関しては、たとえ都合の悪い内容でも状況を正確に伝え、誠意を見せることが大切です。
任意売却後にローンが残ってしまった場合も、無理なく確実に返済できるよう、しっかりと話し合うよう心がけましょう。

4.まとめ

任意売却にかかる期間は、約1年です。
期限の利益の喪失までに6ヵ月程度、任意売却の成立まで2〜6ヵ月程度かかります。
任意売却にはタイムリミットがあるため、できるだけ早い相談が大切である他、任意売却に強い不動産会社に相談し、債権者には誠実に対応するよう注意してください。