任意売却後の残債における基礎知識！
払えない場合の対策についても解説2024.04.02
●残債が残っても任意売却後するべきか
●任意売却後の残債はどのように支払えばよいのか
●残債を少しでも減らせないものか
任意売却を決意した方の多くが気になるのは、売却後の残債はどうなるのかです。
そこでこの記事では、任意売却後の残債における基礎知識を解説します。
さらに、残債の対処法や残債回避や軽減のポイント、払えない場合の対策もあわせて解説するので参考にしてください。
この記事でわかること
●任意売却後の残債の概要
●任意売却後の残債の減額方法
●残債が支払えないときの対処法
1.任意売却後の残債の基礎知識
任意売却を検討する際は、売却後の残債を理解しておく必要があります。
売却後の返済計画が明確でなければ、スムーズな返済ができません。
ここでは、任意売却の概要や流れ、残債の基礎知識を解説します。
メリットや連帯保証人はどうなるのかも解説するので参考にしてください。
1-1.任意売却とは
任意売却とは、何かしらの事情で住宅ローン返済が困難になった際、債権者の承諾のもと不動産売却をする方法です。
不動産の売却額や手持ちの預貯金などで、債務が一括返済できるのであれば、不動産売却に承諾は不要です。
不動産の売却額や手持ちの預貯金より、債務金額のほうが大きく住宅ローンを完済できないケースでは任意売却をします。
多くの場合、競売になるケースの前段階で検討されます。
住宅ローンが債務超過の他、物件の状態が悪く売却額が低いなど理由はさまざまです。
任意売却を依頼する場合は期日が決まっているため、時間に余裕がありません。
そのため、価格交渉などの売却活動に猶予がなく、好条件での取引にならないケースもあります。
通常の不動産売買と異なり、手続きや準備が複雑なので専門家に任せるケースが一般的です。
1-2.任意売却のメリット
住宅ローンの返済が困難で任意売却をする事実を知られずに、通常の売却と同じような手順で進められます。
競売では情報が公開される可能性が高いものの、任意売却では近隣や知り合いに知られにくい点が大きなメリットです。
通常売価に近い価格での売却が可能な点も、メリットの1つです。
競売では内覧ができずリスクが高いなどの理由で5〜7割安くなるケースが多く、任意売却なら通常の8〜9割の売却額が期待できます。
売却時期の相談ができるため、引越し準備に余裕が持てる点もメリットです。
競売で入札によって買い手が決まった際は強制退去を命じられますが、任意売却であれば債権者と相談のうえ、売却のタイミングが決められます。
任意売却の場合は売却益の一部を、引越し費用や諸経費に充てられます。
1-3.任意売却益の配分
任意売却の売却益を、すべて住宅ローン返済に充てたいと考える方は多いのではないでしょうか。
実際には売却益をすべて返済には充てられません。
任意売却後に仲介手数料を支払ったり、抵当権の抹消手続きに費用がかかったりするからです。
さらに、引越しや不要な家財の撤去費用、管理費、修繕積立、固定資産税など滞納していた分の支払いも必要です。
そのため、あらかじめ任意売却益から各費用を準備しておかなければ、新生活への立て直しに支障が出てしまいます。
任意売却益の配分には、充分に注意してください。
1-4.任意売却後の残債の利息や連帯保証人はどうなるのか？
残債の利息は、任意売却をおこなう際に交渉が可能です。
債権者は債務者の状況を理解しているため、確実に返済ができる範囲で適切な利息を設定します。
債務者の収支情報を記載した生活状況表を作成し、どのくらいの返済であれば無理がないか検討をして、なかには利息を取らない債権者もいます。
利息と異なり、連帯保証人の設定は継続されるので注意しましょう。
連帯保証人は原則として残債の支払い義務はなくなりません。
任意売却後の残債に遅れが生じたり、返済ができなかったりすれば、連帯保証人に迷惑がかかります。
引き続き、残債の連帯保証人として義務を負うため、確実な返済計画が必要です。
そのため任意売却をおこない、返済金額や利息設定の交渉をする専門家は、実績があり信頼できる人に依頼しましょう。
1-5.任意売却後の残債は金融機関に支払わない
任意売却後の残債は、基本的に保証会社が金融機関へ一括返済をします。
そのため、債務者が任意売却後の残債を金融機関に支払うケースは、ほとんどありません。
債務者の多くは、任意売却後の残債を保証会社か債権回収会社へ支払うのが一般的です。
債権回収会社とは、さまざまな不良債権を安く買い取り、回収したお金で成り立っている会社です。
保証会社が残債を売却したら、支払先が債権回収会社に変わります。
2.任意売却後の残債の対処法
連帯保証人に迷惑をかけないよう確実な返済計画が必要なのは理解していても、実際にどのような対処法があるのかわからない方もいるのではないでしょうか。
そこで、任意売却後の残債はどのくらいの期間でどのように支払うのか解説します。
2-1.任意売却後の残債支払い方法
任意売却後の残債は、下記の3パターンから可能な方法を選択します。
● 一括
● 分割
● 支払える金額
任意売却をするのは、住宅ローンの返済が不可能な状況であるため、支払い能力はないととらえられます。
そのため、無理な支払いや残債の一括返済を強制されないケースがほとんどです。
ほとんどの方が支払える金額を選び、新生活に支障がない範囲で返済しています。
しかし、必ずしも選択できるわけではありません。
債権者によっては、分割や支払える金額で対応してもらえない可能性もあるため注意しましょう。
2-2.任意売却後の残債の時効
任意売却後の残債には、5年または10年の期間で時効があります。
債務者から支払いが一切ない状態が5〜10年経てば時効が成立して、任意売却後の残債の支払い義務がなくなります。
しかし、ほとんどのケースで時効が成立しません。
債権者は時効が成立する前に、給料の差し押さえや、連帯保証人への請求をします。
そして裁判上で請求したり、給料差し押さえをしたりと法的な方法が実行されれば、時効期間のカウントはもとに戻ります。
そのため時効成立を望んで何もしないより、真摯に相談するほうが賢明です。
3.任意売却後の残債を軽減するポイント
残債の返済が相当困難な状態であれば、少しでも軽減する方法を知りたい方もいるでしょう。
任意売却後の残債を減らす方法はいくつかあります。
ここでは、任意売却後の残債を少しでも軽減するポイントをいくつか解説します。
3-1.資金計画書の作成
資金計画書とは、自身の収入と支出を詳細に記録するものです。
収入と支出や返済を分析すると計画が立てられ、資金状況が明確に視覚化されます。
視覚化されて家計の見直しができ、無駄な出費が削減できて、任意売却後の生活にも役立ちます。
任意売却後の残債の返済計画を立てる際にも、債権者の理解を得られるよう資金計画書の作成は重要です。
資金計画書を作成する際は、見栄を張ったり、ごまかしたりせず正直に洗い出しましょう。
そうすると無理のない計画が立てられ、債権者も協力的に相談に乗ってくれて、任意売却後の生活も安定します。
3-2.債権者への交渉
資金計画書を作成して自身の資金状況を視覚化すると、債権者への交渉が可能です。
状況が理解されれば不可能な請求はなく、なかにはまったく支払ってもらえないよりは少なくてもよいと考える債権者もいます。
また、債権回収会社の場合は、大きく残債を軽減できる可能性があります。
もともと債権回収会社は、不良債権を買い取り利益を得ているため、リスクを加味するのが一般的です。
そのため、無理に取り立てて債務者が払えないよりは、一部免除しても確実に回収したほうがよいと判断されるケースがあります。
債権回収会社によって異なるため、最初から免除をあてにするのはやめましょう。
3-3.専門家への依頼
通常の不動産会社に依頼してしまうと、任意売却時の価格交渉やその後の債務処理など積極的ではありません。
任意売却を専門にしている不動産会社であれば、ノウハウや経験があるため安心して任せられます。
専門家なら任意売却する物件を相場に近い価格で販売でき、少しでも多く残債を減らす重要な要素です。
また、専門家への相談は時間が肝となり、早く依頼すると売却活動が長く取れるため好条件で交渉できます。
相談する目安は、住宅ローンの返済ができないと判断したらできるだけ早い時期が理想です。
住宅ローンを滞納し始めてしまっている場合は、1日でも早く専門家へ依頼しましょう。
4.任意売却後の残債が支払えない場合の対策
任意売却後の残債を無理なく返済していけるように計画しても、生活に大きな変化があったり、何かしらの事情が発生したりして支払えなくなる可能性はあります。
支払いが困難になったとき、どのような対策があるのかも知っておくと安心です。
ここでは、任意売却後の残債が支払えなくなった場合の対策を解説します。
4-1.個人再生
個人再生とは、債務整理の1つの方法で、裁判所に借金返済が困難である事実を認めてもらったうえで残債の減額を申請できます。
裁判所に認めてもらえれば、残債額を5分の1くらいまで減額し、最大5年以内に返済する債務整理の制度です。
この制度は他のローンもまとめて合算が可能ですが、条件があり金額を問わず安定した収入がある必要があります。
また、この制度は財産を手放さなくてもよい方法ではあるものの、指定されている職業には就けなくなる制限があります。
4-2.自己破産
自己破産とは、裁判所に返済能力がないため残債の免除を申し出る債務整理の1つの方法です。
裁判所に認められれば、借金やローンなどのすべての残債が免除される制度です。
この制度は、すべての残債の返済義務はなくなりますが、財産もすべて没収されます。
また信用情報にも傷がつき5〜10年程度の期間、借金やローン、クレジットカードの作成などができません。
しかし自己破産をすれば、その後の生活で自分の収入がすべて使えるため、新生活を再スタートができます。
慎重に検討したうえで、法的な対策を取りましょう。
5.まとめ
任意売却後の残債は、資金計画書を作成して無理のない返済計画を立てるのが重要です。
住宅ローンの返済が難しくなった瞬間、または滞納してしまっているなら1日も早い段階で実績があり信頼できる専門家へ相談してください。
相談が早ければ早いほど売却活動の時間が取れるため、より有利な条件にできます。