空き家売却の業者選びのポイントは？仲介と買取の違いも解説2024.11.08

空き家を売却したいが、どのような方法があるのか？
どのような業者を選べば良いのか？
業者選びで気をつけるべきポイントは何か？

空き家を売却したいと思っても、どのような手段を取れば良いのか、どのような業者に依頼すれば良いか、迷ってしまう方も多いでしょう。
この記事では、空き家を売却する際に知っておくべき基本的な方法とそれぞれの違い、そして業者選びのポイントについても詳しく解説します。

この記事でわかること

空き家の売却方法の種類
空き家の売却方法の選び方
空き家売却の業者選びのポイントや注意点

空き家の売却方法は？それぞれの特徴を解説

空き家を売却する方法には主に以下の2つがあります。

●不動産会社に売却の仲介を依頼
●買取専門業者による買取

それぞれメリット・デメリットがあり、ご自身の目的や状況によって最適な方法が変わってきますので、それぞれどのような特徴があるのかを解説します。

不動産会社に売却の仲介を依頼

買主探しや諸々の手続き等を不動産会社に依頼し、売却の仲介をしてもらう方法です。
不動産会社は自社の顧客リストやレインズと呼ばれる業界で情報を共有するためのネットワーク、広告などを活用して買主を見つけ出し、売主・買主の取引の仲介をします。
仲介の場合、市場での取引となるため市場価格に即した金額での売却が期待できるでしょう。

しかし、売却に要する期間が比較的長い点や、売却活動中は内見希望者の受入れや対応
など、売主にも一定の手間がかかる点には注意が必要です。

また、売却時に仲介手数料を不動産会社に支払う必要もあります。

買取専門業者による買取

買取専門業者に物件を直接買い取ってもらう方法です。
この方法では短期間で売却を完了し現金化ができる点が最大のメリットです。

仲介の場合は物件の状態や条件、市場動向により売却が長引く可能性があり、最悪いつまで待っても売れない場合もあります。
買取業者の場合、業者によっては修繕やリフォームをしてからの販売も視野に入っています。
築年数の経過により状態の悪い物件であっても、買い取ってもらえる可能性が比較的高く、スムーズな売却が期待できるでしょう。

ただし、仲介の場合よりも売却価格が低くなる傾向にある点には注意が必要です。

空き家売却は仲介と買取どちらが良い？

空き家の売却において、不動産会社による仲介と買取専門業者による買取のどちらを選択するかはケースバイケースです。
両者の違いを比較し、それぞれどのようなケースにおすすめなのかを解説します。

不動産会社による仲介と買取専門業者による買取の違い

仲介と買取の主な違いを比較した表は以下のとおりです。

売却価格は仲介のほうが高くなる傾向がありますが、不人気物件の場合はそもそも売れない可能性もあります。
買取業者の場合は修繕やリフォームを前提に買い取る場合もあるため、市場価格の50〜80%程度になりますが売れる可能性は高くなるでしょう。
売却活動期間は、仲介の場合買主を探す期間があるため長くなりがちで、数ヶ月から1年程度はかかると覚悟を決めておくのが無難です。

買取の場合は業者さえ選んでしまえば数日〜1週間程度で現金化まで可能な場合もあります。
手数料に関しては、仲介の場合は売却価格の約3％程度を仲介手数料として支払う必要がありますが、買取の場合は基本的に手数料はかかりません。

最後に契約不適合責任ですが、仲介の場合はありますが、買取の場合はありません。
契約不適合責任とは、売却した物件が売買契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任です。

修繕費用の請求を受けるほか、契約解除に至るケースもあります。
購入したのが個人の場合に発生し、会社に対しては生じないため、買取では心配不要です。

不動産会社に売却の仲介を依頼するのが良いケース

不動産会社に売却の仲介を依頼する方法は、物件の状態や条件が良く、売却活動に十分な時間や手間をかけられるようなケースに適しています。
仲介による売却の大きなデメリットは不人気物件は売れにくく、売却活動に時間や手間がかかる点です。

逆に、それさえクリアできるなら仲介での売却を検討するのがおすすめです。
状態が良好な物件や立地が良い物件の場合は高額での売却も期待できます。
3％程度の仲介手数料はかかりますが、買取の場合は市場価格に対して20％以上買取価格が低くなるのが一般的なため、総合的に見れば小さな問題でしょう。

そのため、物件の状態・条件が良好な場合や時間的に余裕のあり売却に時間がかかっても支障がない場合には、仲介による売却が最適な選択肢といえます。

買取業者に買い取ってもらうのが良いケース

買取業者に買い取ってもらう方法は、迅速な現金化が必要な場合や物件の状態・条件が悪く、市場での一般的な売却が難しいケースに有効な選択肢です。

買取の場合は仲介とは異なり買主を探す期間がないため、数日から1週間程度で現金化まで完了できる場合もあるでしょう。

さらに、買取の場合は物件の状態や立地などの条件にかかわらず、買い取ってもらえる可能性が高い点も大きなメリットです。
買取業者は修繕を前提に物件を買い取る場合もあります。

とくに空き家に特化した買取業者であれば、修繕や再販のノウハウも多く持っているため、状態や条件が悪い物件でも買い取ってもらえるでしょう。
買取業者によっては、物件内の残置物の片付けも請け負うケースもあります。
忙しい方や遠方にお住まいで、空き家に残っている大型家具や家電製品、私物を撤去できない方には、買取が向いています。

空き家を売却する業者を選ぶ際の決め手は？

空き家の売却を成功させるためには、適切な業者選びが非常に重要です。
業者によって得意な分野やエリア、対応力に違いがあるため、より高額に良い条件で売却するには主に以下の3点を参考に業者を選びましょう。

●売却したい空き家があるエリアでの実績があるか
●空き家の買い取りを得意としているか
●希望条件を柔軟に聞き入れてくれるか

これらのポイントが、なぜ業者を選ぶ際の決め手になるのかを詳しく解説します。

売却したい空き家があるエリアでの実績があるか

そのエリアに精通している業者であれば、そのエリアの特徴や市場状況などをよく理解しており、適正な価格での取引が期待できます。

逆に、買取り・売却実績が少ない、もしくは無い業者は避けた方が良いでしょう。
実績が無いと実際にいくらで売却できるか高い精度で見積もるのが難しいため、赤字にならないように価格を低めに設定されてしまう可能性があります。
特定エリア内で買取り実績があるかは会社のホームページで確認できるうえ、相談を兼ねて業者に直接問い合わせする方法などもおすすめです。

空き家の買取を得意としているか

買取業者といっても、業者ごとに得意とする分野があります。

たとえば、都市部の新築マンションに特化している業者もあれば、郊外の一戸建てや古民家などのリノベーションが必要な物件を得意にしている業者もあります。
空き家は老朽化が進んでいる場合も多いため、修繕に関するノウハウや、リノベーションして売り出すノウハウが欠かせません。

空き家は、通常の物件の売却に比べ再販する方法の選択肢や販路が増えるため、より高額で売却するには空き家に特化している業者を選ぶと良いでしょう。
空き家の買取・売却が得意な業者かどうかはホームページで確認するか、直接問い合わせて確認しましょう。

希望条件を柔軟に聞き入れてくれるか

売却時の希望条件をどの程度反映してくれるかも業者選びの重要なポイントです。
空き家を売却する際、物件の引き渡し日や支払い方法、不用品の買取・処分などさまざまな条件がありますが、これらにどれだけ柔軟に対応してくれるかを確認しましょう。
仲介であれば、取引先が見つかるまでの間、物件の維持管理作業を引き受けてくれるケースもあります。

信頼できる業者は、売主の立場に立ち、可能な限り条件に応じてくれるものです。
複数の業者に相談し、ご自身の希望に最も近い提案をしてくれる業者を選ぶと、満足度の高い取引ができるでしょう。

また、基本的には心配する必要はありませんが、一部の悪質な業者は買い取り後に見つかった欠陥や問題について、売主に修繕費用を請求する場合もあります。
被害に遭わないために、条件面は契約前に確認が必要です。

このように、業者により条件面での対応の柔軟さは異なります。
ご自身の希望条件がどの程度かなえられるのか契約する前に問い合わせ、柔軟に対応してくれる業者を選びましょう。

空き家を売却する業者を選ぶ際の注意点は？

仲介や買取などの業者選びをする前に、空き家を手放すには主に以下の3点の条件などが整っているか、売主も確認が必要です。

●売主と登記名義人が一致しているか
●抵当権が抹消されているか
●独断で解体やリフォームをおこなっていないか

それぞれについて詳しく解説します。

売主と登記名義人が一致しているか

不動産を売却する際は、売主と登記名義人が一致している必要があります。
物件の所有者である登記名義人と実際に売却を依頼する人が一致していなければ、仮に親子などの親族であっても売却できません。

登記名義人は法務局に申請すると取得できる登記事項証明書により確認できます。
前の所有者が亡くなって空き家になってしまった場合など、空き家は登記名義人の変更（所有権移転登記）がなされていない場合も多いため、事前に確認しておくとスムーズに売却を進められます。

共有名義になっているときや、名義人が複数代前になっているなど対応が難しい場合は、司法書士に相談するのも良いでしょう。
手続きに時間がかかるケースもあるため、空き家を手放す決心をしたときに、確認作業に取り掛かるべき注意点です。

抵当権が抹消されているか

住宅の購入時には住宅ローンを組むのが一般的で、この際、金融機関が設定する権利が抵当権です。

抵当権とは、ローンの債務者の返済能力が無くなった場合、その土地や物件を競売にかけて未返済分を回収できる権利です。
仮にローンを完済していて抵当権は自動的には抹消されないため、抵当権抹消登記の手続きを債務者自身がおこなう必要があります。
抵当権が抹消されていない不動産は買い手が付きにくく売却が難しいため、事前に抵当権が抹消されているかを確認しましょう。

本人でも抵当権抹消登記は手続きできますが、不安な場合や平日に法務局に出向けない方、手続きを面倒に感じるときは司法書士に相談して早期に解決しておきます。

独断で解体やリフォームをおこなっていないか

劣化の激しい空き家の場合、解体やリフォームをして見た目を良くしたほうが早く売れるのではと思うかもしれません。

実際、売却を依頼すると解体やリフォームを提案されるかもしれませんが、それは専門家である業者に判断してもらったほうが確実です。
買主のなかには、自分でリノベーションして住みたい方も増えており、リフォームしていない物件が好まれる傾向になっています。

また、買取業者がどのように売り出すのかによって、解体やリフォームの必要性が変わってきますが、素人では判断できません。

そのうえ、解体やリフォームには相応の費用と期間がかかりますが売り出し価格に上乗せできるとは限らず、負債を抱えてしまいます。
空き家の売却をスムーズに進めるには自分で勝手に判断せず、業者に相談してから解体やリフォームをおこないましょう。

まとめ

空き家の売却には、不動産会社の仲介と買取業者による買取の2つの方法が一般的です。
仲介は市場価格に即した価格での売却が期待できる反面時間がかかり、買取は短期間で取引を完了できますが相場よりも安価になります。
依頼する業者は、販売実績や希望条件をかなえる柔軟な姿勢を見て選ぶと失敗しないでしょう。

また、業者選びをする際の注意点は、登記名義人や抵当権の確認、独断での解体やリフォームはしないなどが挙げられます。
これらの点に注意して、空き家売却の業者選びを成功させましょう。