空き家はなぜ売れない？理由と解決策、売る以外の選択肢も解説2024.07.17
● 空き家を相続したが売れなくて困っている
● どうすれば空き家が売れやすいのか知りたい
● 売る以外の方法で空き家を処分できないのだろうか？
使い道のない空き家は、放置するとメンテナンス費用や税金がかかるため、売却処分するのが一般的です。
しかしながら、立地条件や建物の状態によっては、スムーズに売れない場合もあります。
この記事では所有している空き家が売れずに困っている方へ、売れない理由や売るための解決策、売る以外の処分方法を解説します。
この記事でわかること
● よくある空き家が売れない理由
● 空き家をスムーズに売るための対策方法
● 売る以外の空き家の処分方法
空き家が売れない理由とは？
親から不動産を相続したもののすでにマイホームがあり、そのまま放置して空き家になってしまうケースが増えています。
空き家放置はリスクをともなうため早期売却がおすすめですが、新しい建物と比べて空き家は簡単には売れません。
なぜ空き家は売れないのか、その理由を見ていきましょう。
土地に問題がある
交通アクセスが悪く生活しにくい場所にある空き家は、建物の状態が良くても敬遠される傾向があります。
都心部と比較すると、生活に不便を感じる田舎の空き家は購入希望者を見つけるのが困難です。
一般的に家の購入希望者は、建物の状態や快適性だけでなく、生活のしやすさを重視して選びます。
セカンドハウスとして利用したり農業を営んだりなどのケースを除き、車に依存しなければならない場所で生活しようとする方は少ないでしょう。
また、空き家のある土地が広すぎる場合も、購入希望者が見つかりにくいです。
土地が広くなれば、固定資産税が高くなって税金も高額になってしまいます。
管理の面でも、除草作業や地域によっては雪かきなど、広い土地になればなるほど手間がかかるでしょう。
空き家に何かしらの問題がある
外観が古く屋根が傾いていたり、雨どいが割れていたり、雨漏りや白アリ被害があるなどのトラブルを抱えた空き家も売れにくいといえます。
そのまま住める家とリフォームが必要な家があれば、住むために手間や費用がかからない、状態の良い空き家を選ぶ方が多いでしょう。
古い空き家は、資産価値が低いだけでなく、耐震性が十分ではない場合もあります。
耐震性は自然災害での倒壊リスクに直結する問題のため、中古住宅を購入する方もとくに慎重になる点です。
建物の見た目だけでなく、設備や耐震性が魅力的でなければ売却は難しいでしょう。
このような、何かしらの問題がある空き家は、修繕やリフォームで売れる状態にできる場合があります。
再建築不可物件になっている
再建築不可物件とは、解体して更地にすると、新たな建物を建てられない土地を指します。
建築基準法で、幅4m以上の道路に敷地が2m以上接している「接道義務」を果たしていなければ、建て替えができないと定められています。
法律ができる前に建てられた古い空き家は接道義務を果たしていない可能性があり、注意が必要です。
また、土地は自治体によって、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。
市街化調整区域は、無秩序な住宅などの建設が禁止されている区域です。
市街化調整区域内にある空き家は、建て替えに自治体からの許可が必要と都市計画法で定められています。
開発が抑制されている市街化調整区域内の土地での建て替えは、自治体からの許可がおりにくいです。
容易に建て替えができないため、再建築不可物件と同様に市街化調整区域内にある空き家も売れにくい傾向があります。
空き家を売るための解決策
空き家を売るには、購入者が魅力を感じるような状態にしなければなりません。
どのような空き家なら、購入したいと思ってもらえるのか、ここでは空き家を売るための解決策を解説します。
売却価格を見直す
所有者には思い入れがあり、価値の高い土地や家であっても、購入者にとって思い入れは重要ではありません。
購入する方にとっては、空き家の状態と価格のバランスが取れているかが重要です。
売却価格を高めに設定している場合は、資産価値や状態、立地などを確認して価格が適正かを見直しましょう。
売却価格を、値下げすれば購入希望者が見つかる可能性が高くなります。
古家付き土地として売る
古家付き土地とは、その名のとおり古い家が建っている土地をいいます。
家としての需要が見込めないときは、空き家はおまけとし、土地のみの価格で売却を検討してみましょう。
売却価格は安くなりますが、空き家として値下げして売り出すよりも購入希望者が見つかりやすいでしょう。
解体工事費用は購入者持ちのため、販売価格が安くても大きな損失はありません。
更地にして売る
空き家を更地にすると、購入希望者が見つかりやすくなります。
老朽化した空き家は管理が難しく、リフォームしてまで購入したいと思う方は少ないでしょう。
解体費用はかかりますが、更地にしてしまえば管理する手間や面倒がかからないため、購入希望者の目に留まりやすくなります。
また、空き家のまま売却した場合、見た目に問題はなくても売却後に欠陥が発覚すると、売主は契約不適合責任を負う必要があります。
更地にすれば契約不適合責任のリスクを回避でき、有利な条件での売却が期待できるでしょう。
空き家バンクに登録する
空き家バンクは自治体が運営する情報提供システムで、空き家を売りたい・貸したい人と、購入したい人・借りたい人とのマッチングをします。
空き家をそのまま売りたい場合は、空き家バンクに登録して、購入希望者を探してみましょう。
ただし、自治体は情報を公開しますが、不動産会社のように積極的に売却活動するものではありません。
売買や契約はユーザー同士でも可能ですが、自治体が提携している不動産会社に任せるのがよいでしょう。
空き家専門の買取業者に依頼する
売れない空き家の売却は、買取業者に買い取ってもらうのも1つの方法です。
空き家専門の買取業者は、空き家の再販や運用に長けていて、老朽化が進んでいても高い確率で買い取ってくれるでしょう。
自分で買い手を探したり、更地にしたりする必要がないため、空き家を早く処分したい方は買取業者の利用がおすすめです。
ただし、すべての買取業者が買い取ってくれるとは限らないため、実績や企業規模を見て業者を選ぶ必要があります。
空き家を売る前に確認すべき事項
空き家を売りたいと思ったとき、まず何をすべきかご存じでしょうか。
単に売りたいからと、いきなり購入希望者を探し始めても、売れないどころか売り出せる状態になくトラブルになる場合があります。
空き家を売る前に確認すべき項目を確認しておきましょう。
土地の境界を確定させる
空き家の土地面積を明確にするため、土地家屋調査士に確定測量を依頼しましょう。
費用と手間はかかりますが、境界線を明確にしておかなければ、隣地や隣家とのトラブルに発展する可能性があります。
売却活動を始める前に土地の境界を確定させましょう。
売れる物件かを見極める
空き家は築年数が経つほど、一般的に売れにくくなります。
不動産会社に依頼し、立地や状態から所有する空き家が売却可能かどうかを確認しましょう。
空き家のまま売れるのかだけでなく、取り壊せば土地として売却可能になるのかも確認するのがポイントです。
取り壊さないと売れない空き家は、売主側が取り壊し費用を負担する必要があります。
売却以外の処分方法を検討するうえでも、売れる物件であるかどうか、早めの確認が必要です。
相続登記を済ませる
相続で空き家を取得した場合は、相続登記を済ませておきましょう。
相続登記が完了していない空き家の売却はできないため、注意が必要です。
専門家に依頼して遺産分割協議を進め、協議の結果を遺産分割協議書にまとめて、登記をおこないます。
名義変更がされていないと、所有者が相続人である証がないため、不動産会社に売却したり購入者を探したりできません。
手続きに時間がかかる場合もあるため、スムーズに売れるよう早めに済ませてください。
空き家の共有者全員に同意を得る
相続で空き家を取得し、相続人が複数人いる場合は売却前に全員に同意を得る必要があります。
相続人が一人でならば問題はありませんが、兄弟や親子と共有名義にしている場合、処分には共有者全員の同意が必要になります。
遺言状がなく、法定相続分で不動産を相続すると家族の共有名義となるのが一般的です。
共有名義の不動産は、共有者全員の合意がなければ処分できないため注意しましょう。
空き家を売る以外の選択肢
空き家が売れ残ってしまった場合や、解体費用をかけて更地にするのが難しい場合などは、売却以外の選択肢も考える必要があります。
ここでは売る以外には、どのような選択肢があるか解説するので、参考にしてください。
賃貸物件として活用する
リフォームして人が住めるようになる空き家であれば、売らずに賃貸物件として活用するのがおすすめです。
購入は敬遠される空き家でも、賃貸物件であれば借り手が見つかる可能性があります。
人が常に生活していれば、人が出入りしない空き家よりも、良い状態を保てる点もメリットです。
ただし、賃貸物件にすれば家賃収入が得られますが、管理責任が発生します。
リフォームする場合は、リフォーム費用がかかる点にも注意しましょう。
解体して土地活用する
購入希望者も借り手も見つからないような空き家は、解体してその土地を活用する方法もあります。
土地にすれば、駐車場や事業者借地、トランクルームなどに活用できるでしょう。
駐車場が少なく観光地に近い場合は、駐車場にすれば収入を得られる可能性があります。
相続を放棄する
相続で空き家を取得する場合、相続を放棄するのも1つの方法です。
空き家を管理したくない・時間やお金がかかるなら空き家は必要ない場合は相続放棄を検討しましょう。
ただし、相続放棄はすべての財産を放棄する必要があり、空き家だけの放棄はできません。
後悔しないように、相続する前に家族や親戚を集め、よく話し合ってください。
また、相続人が一人だけの場合、相続放棄後も空き家の管理責任が続く点には注意が必要です。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度とは、一定の条件を満たしていれば、国が土地を引き取ってくれる制度です。
ただし、どのような土地でも引き取ってもらえるわけではなく、複数の要件をクリアする必要があります。
抵当権がない・土壌汚染がないなど、条件に当てはまれば制度を利用できるでしょう。
引き取り可能なのは土地のみのため、引き渡し前に建物は解体して更地にする必要があります。
解体費のほか、土地の返還には、国に負担金を払う必要があるため注意が必要です。
まとめ
空き家は、放置期間が長ければ長いほど売れにくくなっていきます。
だからといって、空き家を放置すると維持管理費がかかり、税金の支払いも続きます。
売れない理由は何かを冷静に分析し、売却以外の方法を含めて検討してください。