空き家はなぜ売れない？理由と解決策、売る以外の選択肢も解説2024.07.17

●相続した空き家が売れないので困っている
●どうすれば空き家が売れやすくなるのか知りたい
●売る以外の方法で空き家を処分できないのだろうか？

使い道のない空き家は、放置するとメンテナンス費用や税金がかかるため、売却処分するのが一般的です。
ですが立地条件や建物の状態によっては、思うように売れない場合もあるため、適切な対処が必要になります。
この記事では、所有している空き家が売れないために困っている方に向けて、売れない理由や売れやすくするための対処法、売る以外の活用方法を解説します。

この記事でわかること
●空き家が売れない理由
●空き家をスムーズに売るための対処法
●空き家を売る前に確認すべきポイント

空き家が売れない理由とは？

親から不動産を相続したものの、すでにマイホームがあり、そのまま放置して空き家になってしまう、といったケースが増えています。

空き家放置にはさまざまなリスクがともなうため、使い道のない空き家は早期売却がおすすめです。
ですが築浅の物件と比べると、築年数の古い空き家はどうしても売却に時間がかかってしまいがちです。
場合によっては思うように売れず、処分に困ってしまうケースも珍しくありません。

なぜ空き家は売れないのか、具体的な理由を見ていきましょう。

立地が悪い

立地が悪く、生活するのに不便な場所にある空き家は、敬遠されてしまう傾向があります。

居住用物件の購入を希望している方にとって、生活のしやすさは無視できない重要なポイントの1つです。
たとえば学校や商業施設が周辺になく、最寄り駅からも距離がある田舎の空き家の場合、便利な都心部と比較すると、購入希望者を見つけるのは難しくなるでしょう。
セカンドハウスとしての利用を検討している、終の棲家として静かな家を探している、などの特別なケースを除き、車に依存しなければならない不便な場所でわざわざ生活しようとする方は、決して多くはありません。

また立地条件とは異なりますが、空き家が建っている土地が広すぎる場合も、購入希望者が見つかりにくい傾向があります。
土地が広くなるほど固定資産税が高くなり、家の維持に必要な負担が大きくなってしまうほか、除草作業などの土地の管理にも手間がかかるためです。

建物の状態が悪い

外観が古い、屋根が傾いている、雨どいが割れている、雨漏りや白アリ被害があるなど、老朽化が進んでさまざまなトラブルを抱えている空き家も、売れにくくなります。
購入してもそのままの状態では住むのが難しく、状態が悪いほど大規模なリフォーム工事が必要になるためです。

また築年数が古い家は、十分な耐震性が確保されていない可能性が高いです。
耐震性は地震などによる倒壊リスクに直結する大きな問題で、注目されやすいポイントでもあります。
特に安全性を重視している方に対しては、そのままの状態での売却は難しいでしょう。

再建築不可物件のため建て替えが難しい

再建築不可物件とは、建築基準法で定められている接道義務を満たしていないために、建て替えが認められない物件です。
1度解体して更地にしてしまうと新たな建物を建てられなくなるため、買主にとって大きなデメリットとなります。
その分だけ売却価格は手頃にはなりますが、資産価値も相応に低く、担保としての価値が認められず住宅ローンが利用できない可能性も高いです。

市街化調整区域内にある空き家の場合、建て替えるには自治体からの許可が必要となります。
市街化調整区域とは、無秩序な住宅などの建設が禁止されている区域です。
基本的に許可が通りにくく、敬遠されがちなため売却しにくい傾向があります。

土地や建物に問題がある

これまで解説した点以外にも、土地や建物に何かしらの問題を抱えている空き家は、売却が難しくなります。

たとえば三角形や細長い土地の場合、土地に合わせて建物も三角形や細長くする必要がある、思った通りの建物を建てられないなど、利用が難しいため売れにくいです。

また隣地との境界線があいまいな状態の物件は、隣地とのトラブルに発展するリスクがあるため、購入希望者を見つけるのが難しくなります。
不動産会社が仲介を避けようとするケースも見受けられるため、そのままの状態で売却するのは難しいでしょう。

空き家が売れない場合の対処法

売れない空き家を売却するには、空き家が売れない原因を把握したうえで、その原因を取り除くよう適切な対処が必要です。

ここからは、空き家を売るための代表的な対処法を解説します。

売却価格を見直す

古い家ほど、さまざまな思い出が刻まれているものです。
だからこそお金に変えられない価値や、強い強い思い入れを感じている所有者の方も多いのではないでしょうか。
ですが残念ながら、購入希望者にとって所有者の思い入れは重要ではありません。
空き家の状態や立地など、価値と価格のバランスが注目されるケースがほとんどです。
空き家の価値に比べて価格が高いと感じられるほど、売れにくくなってしまいます。
どんなに思い入れがある家でも、空き家の価値に比べて価格が高いと感じられれば、売れにくくなってしまいます。

そのため思うように購入希望者が現れない場合は、物件の価値や状態、立地などを再確認しつつ、周辺地域の相場とも比較しながら、設定価格を見直しましょう。

ただし売却価格は、1度下げると上げ直すのが難しくなります。
安易に下げすぎて後悔しないよう、不動産会社に相談しつつ、慎重に検討しましょう。

更地にして売る

建物には需要や価値が見込めないものの、立地が良いなど、土地自体に魅力がある場合には空き家を取り壊し、更地の状態で売却したほうが、購入希望者を見つけやすくなります。

老朽化した空き家は管理が難しく、わざわざ自分でリフォームしてまで購入したいと考える方は、決して多くないでしょう。
更地にするには解体費用がかかりますが、建物を管理する手間や面倒がかからなくなるため、購入希望者の目に留まりやすくなります。

また古い空き家の場合は見た目に問題はなくとも、見えない部分に何らかの欠陥や不具合を抱えている可能性が高いです。
売主は契約不適合責任を負うため、売却後に問題が見つかった場合は、売主に責任が問われてしまいます。
その点、更地にして売却してしまえば、契約不適合責任のリスクを確実に回避できるため、売り手としても安心できるでしょう。

古家付き土地として売る

古家付き土地とは、その名のとおり古い家が建っている土地を指す言葉です。

古家付き土地の取引対象はあくまで土地であり、建物には需要や価値が見込めないのが前提となります。
売却価格は安くなってしまいますが、土地を探している購入希望者が見つかる可能性は高くなるでしょう。

古家付きが前提の販売方法であるため、売却に際して建物を解体する必要がないのもメリットです。
建物には問題があるものの、土地に需要が見込まれる場合には効果的な売却手段となります。

リフォームして売る

築年数が古い空き家は老朽化が進んでいるため、多くの場合、安全に住むためにリフォームが必要です。
そのため、状態が悪い空き家のまま購入してしまうと、買主は購入費用に加え、リフォーム費用も負担しなければならず、どうしても売れにくくなります。
売却前に必要なリフォームを済ませ、建物や付属設備を新しくすれば、購入希望者を増やせる可能性が高まるでしょう。

とはいえ、リフォームしたからといって必ず売却できるとは限りません。
中古物件を探している買い手の場合、家を自分好みにリフォームしたいと考えている可能性があるほか、リフォーム済みの物件を探していたとしても、リフォーム内容を買い手が気に入るとは限らないためです。

そういったリスクを避けるためにも自己判断は避け、リフォーム前に不動産会社に相談するようにしましょう。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、空き家を売りたい・貸したい人と、購入したい人・借りたい人とのマッチングを目的とした情報提供システムで、さまざまな自治体が運営しています。
空き家の買い手が見つからない場合は、空き家バンクに登録して購入希望者を探してみましょう。

ただし、空き家バンクはあくまでも情報提供サービスであり、積極的に売却活動をしてくれるわけではありません。
また空き家バンクで購入希望者を見つけたとしても、不動産会社のような仲介サービスは提供してくれません。
中には提携している不動産会社に仲介してもらえる自治体もありますが、基本的に契約やトラブルには自分で対応する必要があります。

空き家専門の買取業者に買い取ってもらう

どうしても購入希望者を見つけられない場合は、空き家専門の買取業者に依頼して買い取ってもらうのも1つの方法です。
空き家専門の買取業者は、空き家の再販や運用に長けているため、老朽化が進んでいても高い確率で買い取ってくれます。
自分で買い手を探す必要がなく、短時間での売却が可能なため、空き家を手早く処分したい方にもおすすめの方法です。

ただし買取の場合、市場価格に比べて売却価格が低くなってしまう傾向があります。
また、どんな空き家でも必ず買い取ってもらえるわけではない点にも注意してください。
ある程度の需要が見込める場合や、売却価格を重視する場合は、利用前に慎重に検討したほうがよいでしょう。

不動産会社や契約を見直す

思うように購入希望者を見つけられない場合は、不動産会社の変更を検討するのも方法の1つです。

不動産会社には得意としている業務があるケースが多いですが、不動産会社のすべてが空き家の購入希望者を探すのが得意とは限りません。
得意としていない会社に仲介を依頼していた場合、得意な会社に変更するだけでも購入希望者を見つけやすくなるでしょう。

不動産会社と一般媒介契約を締結している場合は、媒介契約の種類の見直しも検討してみましょう。
媒介契約には、複数の不動産会社との契約が可能な一般媒介契約のほか、1つの不動産会社とだけ契約する専属専任媒介契約と専任媒介契約の2種類があります。
一般媒介契約で複数の不動産会社と契約している場合、仲介手数料を得られるのは、契約に至った買主を仲介した1社だけです。
不動産会社にとっては利益を得られる可能性が低くなってしまうため、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べると、売却活動が積極的におこなわれない可能性が高くなってしまいます。

隣家に売る

隣接している土地の所有者に、売却を持ちかけてみるのも方法の1つです。

土地の形や広さに問題があり、建物を建てるのに支障をきたしている場合は、隣地を購入して既存の土地と1つにしたほうが活用しやすくなる可能性があります。
話を持ちかければ、興味を持ってくれるかもしれません。

実際に話しを持ちかける際は、無用なトラブルを避けるためにも、専門知識を持つ不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。

自治体に寄付する

自治体によっては、土地の寄付制度を設けている場合があります。
あくまで寄付であるため売却代金は得られませんが、空き家の管理や維持の負担をなくすのを目的としてる場合は、利用を検討してみるのも良いでしょう。

ただし寄付を申し出たからといって、必ず受け取ってもらえるわけではありません。
基本的に自治体は、有効活用できる可能性がある土地や、公共の場として利用できる可能性がある土地以外は、寄付を受け入れる可能性が低いです。
特に土地に何かしら問題がある場合は、残念ながら断られる可能性が高いでしょう。

国に土地を引き渡す

相続土地国庫帰属制度を利用して、国に土地を引き取ってもらう方法もあります。

相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地の放置を減らすために設けられた、相続した不要な土地を国庫に帰属させられる制度です。
抵当権が設定されていない、土壌汚染がない、などの要件を満たしている場合、一定の負担金を支払えば土地を国に引き取ってもらえます。

ただし、引き取ってもらえるのは土地のみのため、引き渡し前に建物は解体して更地にする必要があります。
解体費用は負担してもらえないので、注意してください。

空き家を売る前に確認すべきポイント

空き家を売りたいと思ったとき、まず何を確認すべきかご存知でしょうか。
単に売りたいからと、いきなり購入希望者を探し始めても、売れないどころか売り出せる状態になくトラブルになる場合があります。

スムーズに売却を進めるためにも、空き家を売る前に確認すべきポイントを確認しておきましょう。

売れる物件かを見極める

売却を検討する際は不動産会社に査定を依頼して価格を確認すると共に、売れる見込みがあるかも確認しておきましょう。
空き家のまま売れるのかだけでなく、取り壊せば売却しやすくなるなど、条件次第で売れる可能性があるのかも確認するのがポイントです。

解体やリフォームなど、準備が必要になる可能性もあるので、早めの確認を心がけましょう。

相続登記を済ませる

相続で空き家を取得した場合は、忘れずに相続登記を済ませておきましょう。

相続登記が完了していないと、空き家の名義が以前の持ち主のままとなってしまいます。
不動産は名義と売主が一致していないと売却できないので、忘れないように注意してください。

土地の境界を確定させる

土地の境界があいまいだった場合は、土地家屋調査士に確定測量を依頼して、境界線を確定させておきましょう。

土地の境界線があいまいになっている場合、隣地とのトラブルに発展してしまうリスクがあるため、売れにくくなる傾向があります。
費用と手間はかかりますが、売却活動を始める前に必ず確認しておきましょう。

空き家の共有者全員に同意を得る

空き家の名義人が自分1人なら自由に売却できますが、空き家を複数人で共有している場合は、売却前に共有者全員の同意を得る必要があるので注意してください。

たとえば親の実家を兄弟姉妹で法定相続分通りに相続した場合に、名義人が複数になります。
この場合、兄弟姉妹のうち1人でも反対していたら、売却ができません。

売却直前に反対されてしまうと影響が大きくなってしまうので、必ず売却活動を始める前に話し合い、同意を得ておきましょう。

売却以外の空き家の活用方法

どうしても空き家が売れない場合は、売却以外の選択肢も考える必要があるでしょう。

ここからは、売却以外の空き家の活用方法を解説します。

賃貸物件として活用する

建物の状態が悪く売却が難しい場合は、建物全体をリフォームしたうえで、賃貸物件として活用するのも方法の1つです。

空き家としては購入が敬遠されていても、周辺地域に十分な賃貸需要が見込まれる場合、賃貸物件であれば借り手が見つかるかもしれません。
リフォーム費用が必要になるほか、賃貸物件としての管理責任が発生しますが、うまくいけば毎月一定の家賃収入が得られるようになるでしょう。

解体して土地活用する

建物に需要を見いだせない場合は、空き家を解体したうえで、駐車場やコインパーキング、トランクルームなどの土地活用に利用するのも方法の1つです。
定期的な収入源として活用できるほか、単に更地にするよりも節税効果が期待できます。

たとえば観光地に近く、周辺に駐車場が少ないような場合は、十分な収益を得られる可能性があります。
周辺環境や需要を確認しつつ、可能性を検討してみましょう。

売れない空き家を放置すべきでない理由

空き家が思うように売れないからといって、空き家のまま放置するのは避けるべきです。
ですが、なぜ空き家を放置すべきではないのでしょうか？

ここからは、売れない空き家を放置すべきでない理由を解説します。

固定資産税が発生し続けてしまう

たとえ空き家を使わずに放置していたとしても、所有者には固定資産税などの税金を支払う義務があります。

空き家にかかる固定資産税は平均で1〜2万円程度ですが、所有している間は毎年支払い続けなければなりません。
10年や20年といった長い目で見た場合、決して少なくない費用といえるでしょう。

周囲に迷惑をかけてしまう可能性がある

手入れをせずに放置している空き家は老朽化が進みやすく、長く放置しているほど倒壊の危険性が高まります。
たとえば壁の一部が崩れてしまうと、落下した破片が付近の歩行者にぶつかり、ケガをさせてしまうかもしれません。

人が出入りしている気配が感じられない空き家は、不法侵入や放火、ゴミの不法投棄の対象にされてしまいやすいです。
そのため、周辺地域の治安の悪化につながってしまう可能性があります。

また放置された庭の草木やゴミや、老朽化が進んだ建物は、周囲の景観に悪影響を与えてしまいますし、害虫や害獣の発生源になってしまう、ニオイの原因になってしまうなど、周囲にさまざまな迷惑をかけてしまう可能性が高いです。

特定空き家に指定されてしまうリスクがある

放置され続けて老朽化が進んだ結果、倒壊の危険性が高いと判断された空き家は、自治体によって特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定された場合、固定資産税が最大6倍になってしまうおそれがあるほか、50万円以下の罰金が課せられる可能性があるなど、非常にリスクが高いです。

それでも放置を続けてた場合、最終的には行政代執行によって強制的に解体させられたうえ、解体費用の全額が請求されます。
この請求は強制徴収が認められているうえ、自己破産しても支払い義務が消滅しないため、非常に危険です。

こういった事態に陥る可能性をなくすためにも、空き家の放置は避けましょう。

まとめ

空き家が売れない理由には、立地の悪さや建物の状態の悪さなどがあります。
なぜ売れないのか理由を確認したうえで、その理由を解消できるよう対処しましょう。
空き家をスムーズに売却するためにも、売れるかどうかの見極めや相続登記の確認、土地の境界の確認など、売却前に確認しておくのがおすすめです。
どうしても売れない場合は、土地活用なども検討するなどして、絶対に放置しないようにしてください。