空き家をリフォームするメリットは？費用相場や補助金を解説2024.07.17

●空き家を購入してリフォームしたほうが新築より安い？
●住宅リフォームの費用相場が知りたい
●空き家リフォームに使える補助金はある？

空き家をリフォームして自宅にする方や、賃貸住宅にする方は増加傾向です。
リフォームすれば新築住宅より安い費用で手に入れられるメリットがある反面、デメリットや注意点もあります。
この記事では、空き家リフォームのメリット・デメリットや費用の目安、補助金の活用方法を解説します。

この記事でわかること

●空き家リフォームのメリット・デメリット
●リフォームにかかる費用の目安
●住宅リフォーム補助金・助成金制度の活用法

空き家リフォームのメリット

相続した実家や空き家バンクで購入した住宅は、リフォームして活用しましょう。
空き家をリフォームするといくつかのメリットが得られるからです。
こちらでは、リフォームのメリットを解説します。

資産価値が上がる

空き家は日常的な換気がされていないため、屋内に湿気が溜まりやすく、季節によっては高温になります。
放置された空き家の内部に溜まった湿気はカビや虫が発生する原因となり、木造住宅は建材が傷んで資産価値が下がるため注意が必要です。
空き家リフォームのメリットの1つは、劣化した住宅の資産価値を上げられる点です。
資産価値が上がれば売却を有利にできるほか、賃貸に出す場合も借り手が見つかりやすくなります。
自宅として利用する場合も、リフォームによって快適に暮らせる環境にできます。

倒壊や犯罪のリスクを軽減できる

空き家には、倒壊や犯罪のリスクがあるのをご存じでしょうか。
放置して劣化が進むと倒壊する可能性があり、万が一近所に迷惑をかけたり損害を与えたりすると、賠償責任を負わなければならないため注意が必要です。
また、空き巣や放火のような犯罪の危険性もあり、近隣へ迷惑をかける可能性もあります。
すぐに居住する予定がなくても、劣化した建物はリフォームで安全性を高めておきましょう。

特定空き家に認定されにくい

空き家を放置していると、状態によっては行政から「特定空き家」に認定されるケースがあります。
特定空き家に認定されると「住宅用地に係る特例」が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がります。
「住宅用地に係る特例」とは、人が居住するための土地に対して税金が軽減される特例です。
誰も住んでいない住宅であっても、リフォームして衛生面や耐震性などを適切に維持していれば特定空き家に認定されにくくなります。
特例の適用を受け続けられるため、高額な固定資産税を払う必要もありません。

マイホームを安く手に入れられる

空き家リフォームのメリットは、相続した家の資産価値を上げたり、空き家のリスクを軽減できたりするだけではありません。
マイホームを購入したい方は、空き家を購入してリフォームすれば新築より費用を抑えられるメリットがあります。
一般的に築年数の古い住宅は建物の価値が低く、古い空き家であればほとんど土地の価格だけで購入できるケースが少なくありません。
建物を解体して建て直すのではなく、リフォームすれば新築より安い費用に抑えながらマイホームを手に入れられます。

空き家リフォームのデメリット

空き家をリフォームする際は、メリットだけでなくデメリットも考慮しましょう。
こちらでは、空き家リフォームのデメリットを解説します。
リフォームを成功させるために、デメリットを理解したうえで計画を立ててください。

費用が高額になるケースがある

空き家のリフォームは、建物の状況によっては新築より費用が高額になるケースがあります。
長期間放置されて劣化がひどい建物の場合、フルリノベーションする必要があるからです。
木造住宅で雨漏りやシロアリ被害があれば、リフォーム以外の修繕費用も必要です。
1981年以前に建てられた住宅の場合、耐震補強をする必要もあります。
ただし、過去に耐震補強がされている可能性があるため、事前に耐震診断を受けるとよいでしょう。
費用を抑えてリフォームするつもりが、建物の状態が悪く予算オーバーしてしまわないように現状の把握が重要です。
また、建物の規格もあらかじめ確認しておきましょう。
ハウスメーカー独自の規格や海外の規格で建てられた住宅の場合、リフォームしたい設備に合うメーカーがない可能性があります。
そのため、オーダーメイドする必要があり、費用が高くなりがちです。

空き家の状態によってはリフォームできない

きれいに見える建物でも、シロアリ被害や劣化で土台や柱の状態が悪ければ、リフォームではなく建て直しが必要です。
立て直す場合は古い建物の解体費用がかかるため、新築より費用がかかってしまいます。
放置されていた期間の長い空き家は、見た目より劣化が進んでいる可能性があるため注意しましょう。
空き家を購入する場合、売買契約書に建物の不具合が記載されているので事前に確認してください。
また、再建築不可の物件もリフォームできない可能性があるため注意が必要です。
接道義務違反や既存不適格など、再建築不可とされるのにはさまざまな理由があります。
再建築不可の住宅は面積の半分以上をリフォームする場合、建築確認申請の必要があり、思うようなリフォームができないケースがあります。
リフォームできる住宅かどうかを知るには、リフォーム会社に相談するとよいでしょう。

間取りの自由度が低い

建物の構造によっては、自由に間取りを変更できないケースがあります。
たとえば、通し柱や筋交いのような耐震性に関わる重要な構造は、移動や撤去ができない場合がほとんどです。
そのため、思い描いた間取りを実現できない可能性があります。
ハウスメーカーのプレハブ構造や鉄筋コンクリートの建物も、間取りの変更が困難な住宅の1つです。
住宅の構造のほかにも、自治体のルールで給湯器や物置などの設置場所が制限されているケースもあります。
空き家を理想の間取りにリフォームできるかどうかを確認するには、事前の調査が重要です。

空き家リフォームの費用目安

空き家のリフォーム費用は、建物の状態や内容によって大きく異なります。
資金計画を立てるために、費用の目安を理解しておきましょう。

フルリフォームの費用目安

空き家をフルリフォームする場合、規模や築年数によって異なるものの500万円から2,000万円が費用の目安です。
建物の劣化具合や新しい設備のグレードで、費用は大きく変動します。
状態の良い建物や古民家の建材を活かしたリフォームであれば、300万円程度でできるケースもあります。
空き家になってからの期間が短い場合は最低限の工事で済みますが、シロアリ被害や構造の劣化があれば修繕費用も必要です。
工事内容を判断するための住宅診断にかかる費用は、5万円から10万円程度です。

部分リフォームの費用目安

部分的にリフォームする場合の費用は場所によって異なりますが、10万円から500万円が目安とされています。
リフォーム箇所ごとの費用は以下のとおりです。

リフォーム箇所 費用の目安（円）
キッチン 50～150万
浴室 50～150万
洗面所 10～80万
トイレ 10～50万
玄関 30～50万
クロス貼り替え（1㎡あたり） 800～1,000
床張り替え 15～50万
畳張り替え（6畳あたり） 5万
外壁 50～400万
屋根 50～400万
耐震補強 50～300万
シロアリ対策 30～300万

建物の状態が良く部分的なリフォームで済めば、フルリフォームに比べて費用は安く抑えられます。
適切なリフォームをするために、工事の目的を明確にしておきましょう。
水回りのリフォームなど、まとめると料金が安くなるケースもあるため、リフォーム会社に相談して検討してください。

リフォームにかかる諸費用

空き家のリフォームをする際は、工事費以外にもかかる費用があります。
ローンで費用をまかなう場合、保証料や印紙代、事務手数料などが必要となり、借り入れ額の2～3％が目安です。
修繕や増改築の規模が大きい場合は、建築確認申請をおこなうための手続き費用が15万円から50万円程度かかります。
建築確認申請とは、建物が建築基準法や条例に適合しているか確認を受けるための手続きです。
リフォーム会社によっては設計費も必要です。
設計費が工事費に含まれているケースがある一方、工事費とは別に高額な設計費を請求する会社もあるため、見積書を確認しましょう。

空き家リフォーム補助金・助成金制度の活用法

住宅リフォームには、補助金や助成金制度が活用できるケースがあります。
近年増加傾向にある空き家の問題を解決するため、空き家対策の制度が用意されました。
リフォームを検討する際は、補助金・助成金制度が利用できるかどうかを確認しましょう。

省エネのためのリフォーム補助金・助成金

空き家リフォームの際に利用できる補助金・助成金には、省エネのためのリフォームに対する制度が数多くあります。
対象となるのは以下のような工事内容です。
● 窓や壁の断熱工事
● 高効率給湯器の設置
● 節水トイレへの交換
● 太陽光発電システム・蓄電システム導入
● LED照明器具の設置
省エネのためのリフォームで利用できる補助金・助成金には、国が支援するものや自治体独自のものがあります。
代表的な制度は「住宅エコリフォーム推進事業」で、特定の事業者に依頼して省エネ住宅にリフォームすると、設計費・工事費が35万円を限度として40％が補助されます。
「こどもエコすまい支援事業」は、最大60万円の補助金を受け取れる制度で、リフォームであれば子育て家庭ではない場合も申請可能です。
国の制度は、国土交通省のホームページで確認できます。
自治体の制度にくわしいリフォーム会社に相談すれば、活用できる補助金・助成金のアドバイスをしてもらえるでしょう。

耐震補強の補助金

耐震補強工事や耐震診断にかかる費用も、補助金の対象です。
自治体により補助金額や対象となる建物、リフォームの内容が異なります。
地域の活性化を目的としている制度が多く、地域資源の活用や地元のリフォーム会社への依頼などの条件が設けられています。
省エネや耐震だけでなく、多くの自治体でアスベストの除去・景観整備・雪対策のようなリフォームも補助金対象です。
また、賃貸に出している建物も補助の対象となるケースが多くみられます。
建物の状態などの条件が設定されているため、自治体の窓口で確認するとよいでしょう。

補助金・助成金の活用には事前の申請が必要

補助金・助成金を活用するには、ほとんどが着工前の申請が必要です。
例外はありますが、リフォーム工事開始後や工事完了後の申請は受理されません。
条件が設けられている制度もあるため、リフォーム会社と相談して計画的に進める必要があります。
また、補助金制度のほとんどは予算が上限に達すると締め切られるため、早めの申請が重要です。
実際にリフォームを開始するより早い時期に、補助金を調べたりリフォーム会社に相談したりしましょう。

まとめ

空き家を放置すると安全面や経済面でのリスクが発生しますが、リフォームすれば資産価値を上げてリスクを軽減できます。
相続した家や購入した空き家をリフォームする際は、費用や増改築の可否を事前に確認しましょう。
内容によっては利用できる補助金・助成金もあるので、早めに計画を立ててください。