空き家は解体したほうが安全なのか？ メリット ・デメリットや手続きを解説2024.07.17

●空き家は解体したほうがよいのか
●所有している空き家を解体するメリットは？
●空き家の解体手続きいついて知りたい

本記事では、空き家の解体を進める必要性があるのか、解体によってどのようなメリット・デメリットがあるのかを解説します。
取り壊す際の手続きや必要書類についても触れていますのでご覧ください。

この記事でわかること

●空き家を解体するメリット・デメリット
●空き家解体の手続きの流れと必要書類
●空き家の解体費用を安くするポイント

空き家解体の必要性

所有者がいるにもかかわらず、人が住んでいない建物を空き家と定義します。
一定期間人が住んでいない家は、換気がされませんからカビやホコリが溜まり空気がよどんでいきます。
そのまま放置してしまうと、老朽化が進むだけでなく、不法投棄や野良猫などのたまり場になるケースも少なくはありません。
場所によっては、不審者が出入りし、放火などの犯罪に巻き込まれてしまう可能性もあります。
このようなリスクからも、空き家は早めに処分するのが好ましいとされています。
管理ができていない空き家は、自然災害の被害にあいやすく、倒壊や半壊のリスクも高いのが現状です。
近隣住民に迷惑がかかってしまった場合「空き家だからしかたがない」では済みません。
地区の環境や景観を損なうと判断されると、特定空き家に認定されます。
認定されたあとは、速やかに解体しなければ行政による強制執行がおこなわれますが、費用は所有者負担となるため、できるだけ早く解体を検討しましょう。

空き家を解体するメリット

空き家の放置は景観を損なうだけでなく、治安や防災面からも社会問題になっており、所有者の責任は増大するばかりです。
住む予定がない空き家を解体する必要性を解説します。

売却しやすくなる

住宅のまま売る場合と建物を解体し土地としての売却を比較すると、土地だけのほうが早く売れる可能性があります。
建物全体の老朽化が進んでいる場合、更地にしてから売り出せば、買い手が余計なコストを負担しなくても済むからです。
マイホームを検討している方は、自分たちが生活しやすい土地での新築を希望しています。
老朽化した空き家を購入したあと、手間と時間をかけて解体してから新築したい方はほとんどいません。
解体し、更地として売り出したほうが、買い手がみつかりやすいでしょう。

近隣住民とのトラブルを未然に防げる

見た目に古く、あちこちが壊れている空き家が近所にあれば、倒壊だけでなく防犯の面でも不安は大きくなります。
築年数が経過すればダメージが強くなり、倒壊リスクも高くなるでしょうし、ほかにもトラブルが発生するリスクも増えるばかりです。
空き家であるとわかれば、不法投棄場所になったり放火犯に狙われたりするリスクも高まります。
解体するとこれらの不安材料がなくなり、近隣住民とのトラブルを未然に防ぐ効果が期待できるでしょう。

維持管理コストが安くなる

空き家は所有者が住んでいなくても、管理しなければなりません。
近隣に住んでいれば休日に通って掃除や換気もできますが、遠くに住居を構えている方は通うだけでも大変です。
庭があれば雑草除去。修繕が必要な場合には修繕費用がかかり、業者に建物全般の管理を委託すれば料金を支払わなければなりません。
所有者が自分で管理するとコストは節約できますが、交通費や諸経費が必要になります。
解体してしまえば、維持管理費の支払いがなくなり、無駄な出費を抑えられるでしょう。

空き家を解体するデメリット

解体には多くのメリットがありますが、更地にするには費用もかかり、税金の関係で損をするケースなどメリットになるとは限りません。
どのようなデメリットがあるのかを知って、売却か解体するかを検討しましょう。

解体コストが必要になる

空き家の解体には費用がかかり、木造とコンクリート造では必要な料金が異なります。
木造は比較的安いといわれていますが、規模や構造によっては高額なコストを負担しなければなりません。
空き家に大型家具や荷物がある、道路が狭く重機が入らないなど、解体する建物の周辺状況によっても費用は変動します。
一般的な相場としては、100万～200万円 はかかると見積もっておきましょう。

固定資産税が上がってしまう

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して、算定される税額が課税されます。
空き家であっても建物があれば、住宅用地の特例の適用によって、最大で1/6まで減額される仕組みです。
ところが解体して更地になると、特例が適用されなくなり、空き家のときよりも3〜6倍に税額が増加します。
所有者は、解体して建物がなくなれば維持管理コストの負担はなくなりますが、減税措置が適用されません。
固定資産税が上がるのを嫌って、放置される空き家が増え続けていますが、所有している限り納税義務はなくならないため早期に解体しましょう。

解体しない方が売れるケースもある

空き家をリノベーションして、お店を開きたい方や移住して住みたい方も全国には多くいます。
場所や空き家の雰囲気、劣化状態にもよりますが、建物があるほうが魅力的なケースも少なくありません。
解体するか、解体しないで売るのがよいかを所有者が1人で判断するのは難しいため、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

空き家解体前の手続きと必要書類

工事に入るまでに必要な書類を用意し手続きを進めましょう。
解体工事を始めるまでには、いくつかの申請用紙を提出し、手続きを終わらせなければなりません。
どのような手続きが必要なのか、必要書類なども解説します。

ライフラインの停止

最初におこないたいのが、ガスや電気など、ライフラインが停止しているかの確認です。
相続の場合には、施設入所や病院への入院後に空き家になっていても、ライフラインの停止を忘れているケースもあります。
ライフラインが停止していないまま解体を始めると、水道管を傷付けたり漏電したりするなど、トラブルにつながり危険です。
ガスや電気はもちろん、忘れがちなのが固定電話やインターネット回線、ケーブルテレビの解約と撤去です。
手続き漏れを防ぐために、空き家になる前にどのような契約をしていたのかを、事前に調べておきましょう。
ライフラインなどの解約申し込みは、解体工事の約2週間前までに電話を済ませておいてください。
それぞれの事業者の受付時間に電話をかけられないときは、インターネットで手続きする方法もおすすめです。

解体工事届出の提出

空き家の解体工事を開始する前に関係先に提出する必要書類には、解体する建物に関する書類のほか、工事を実施する際の工程表などが含まれます。
● 分別解体等の計画
● 別表
● 案内図
● 設計図または写真
● 配置図
● 工程表
● 委任状(業者に委任する場合)
解体工事届出は、依頼主に課せられた義務です。
工事前に提出しなければいけない書類のため、解体する建物の所有者が申請します。
業者による代行も可能ですが、費用がかかるため自分でおこなうほうがいいでしょう。
手続きに時間をかけたくないときは、解体工事会社に依頼するのも有効な選択肢です。
この届出を出さずに工事をおこなうと、行政指導を受けるだけでなく最大20万円の罰金が科せられます。
各自治体の管轄部署に、工事の7日前までに必ず申請してください。

道路使用許可などの申請手続き

空き家の解体工事にともなって道路を通行止めにするときもあり、必要書類の作成および提出作業が欠かせません。
● 道路使用許可申請書
● 道路占用許可申請書
● 作業内容を記載した図面
● 道路を使う目的を示す資料

空き家解体は、作業効率をアップさせるために大型重機を使用します。
場所によっては、道路上で作業をおこなう必要があるため道路使用許可申請が必要です。
申請義務は業者にあるため、工事に着手する約2週間前までに空き家を管轄する警察署に届け出を済ませるのが、一般的です。
また、トラックや重機の搬入をスムーズにおこなうために、標識の設置などを義務付けている自治体もあります。
依頼主が自分でおこなえば申請コストや書類の作成費用を節約できるため、ご自身で申請したいときは、管轄の自治体に問い合わせてみてください。

近隣説明会の開催

解体工事は、粉塵の飛散や重機の騒音だけでなく、振動や作業員の声も発生します。
近隣住民には、工事期間中の騒音や工事車両の出入りにともなう交通量の増加などを、理解してもらうための説明が必要です。
自治会の役員に相談して近隣住民の方が参加しやすい日時を設定し、集会施設を借りるなど準備を整えましょう。
説明会の当日は依頼主と解体工事会社が参加し、空き家を解体する必要性や住民が得られるメリット、工事期間中に想定される粉塵の飛散や騒音などを説明します。
空き家の解体工事によって近隣住民とトラブルが生じないよう、真摯な態度でていねいに説明するのがポイントです。

空き家解体後の手続きと必要書類

空き家の解体工事が完了しても、済ませなければならない手続きがあります。
提出を義務付けられている必要書類もあるため、最後までミスのないようにやり遂げましょう。

工事中使用した水道の停止

解体工事はホースで散水しながら作業し、粉塵が遠くまで飛ばないようにしています。
そこで、ほかのライフラインは工事に取りかかる前に停止しますが、水道だけは解体工事が終わってから停止の申請をします。
工事が終われば使う必要性はありませんから、水道局に電話をかけて止めてもらいましょう。

建物滅失登記申請などの手続き

空き家の解体工事が完了したあとの手続きや提出する必要書類は、建物の登記手続きも含んでおり、依頼主本人でなければ揃えられないものもあります。
● 建物滅失登記申請書
● 登記簿謄本
● 案内図
● 取り壊し証明書
● 依頼業者の登記事項証明書
● 印鑑証明書
● 実印
● 委任状(土地家屋調査士に依頼する場合)
解体工事が終わったら、空き家がなくなり土地だけになった登記を、管轄する法務局でおこないます。
建物滅失登記の申請は自分でもおこなえますが、書類が複雑なため土地家屋調査士に3万〜5万円程度で依頼しても良いでしょう。
手続きの期日は解体してから1ヵ月以内です。

空き家の解体費用を安くするポイント

空き家を解体して更地化してから売却を進めるためにも、解体コストはできるだけ安く抑えられるようにしましょう。
ここでは、空き家の解体コストを抑えるためのポイントを説明します。

不用品の処分

空き家内に残っている家具や家電などは、事前に買い取り業者に買取ってもらうか不用品回収業者に引き取ってもらいましょう。
家電や家具などリサイクルできるものを買い取ってくれる不用品回収事業者もあります。
解体工事会社で不用品を引き受けてくれるところもあり、事前に自分で可燃ゴミや資源ゴミ、不燃ゴミの仕分けをすると無駄な費用がかかりません。
粗大ゴミは自治体の収集を利用するより、回収事業者にまとめて引き取ってもらえば、費用はかかりますが手間もかからずスムーズです。
時間に余裕がない方も、計画的に作業すればコストが抑えられます。

自治体の補助金制度を活用する

景観や安全を守るため、老朽化した建物や空き家を解体する費用の助成制度を設けている自治体があります。
とはいえ、すべての自治体が制度を設けているわけではありません。
自治体のホームページには、建物取り壊しや解体の名称で助成金の案内が記載されています。
助成金には予算や申請期限があるため、解体を検討しているならば、早めに確認しておきましょう。
工事費用の助成だけでなく、固定資産税の減免など、自治体によって空き家へ対するサポートが異なります。
空き家に対してどのようなサポートがあるのか、解体を含めて調べておきましょう。

まとめ

空き家を放置すると、近隣住民とのトラブルや犯罪リスク、自然災害によって倒壊する危険性が高まります。
しかし、高額な解体費用は経済的負担となり、即断できないのが現状です。
深刻化する空き家の増加に対して、自治体もさまざまな助成制度を設けています。
これらを活用し、空き家の解体を検討しましょう。