空き家の固定資産税が6倍に？
仕組みや対策をわかりやすく解説2024.03.04

● 空き家の固定資産税が6倍になると聞いたが、本当だろうか？
● 空き家の固定資産税が6倍になるのはいつ？
● 空き家の固定資産税が6倍になるのを避ける方法は？

ここでは、空き家の固定資産税が6倍になる話に不安を憶えている方に向けて、空き家の固定資産税が6倍になる仕組みや条件、固定資産税が6倍にならないための方法をわかりやすく解説します。

この記事でわかること
● 空き家の固定資産税が6倍になる仕組み
● 空き家の固定資産税が6倍になる条件とタイミング
● 空き家の固定資産税6倍を避ける方法

1.空き家の固定資産税に関する基本

相続した家の扱いに困ってしまい、空き家のまま放置していないでしょうか？
じつは空き家の放置を続けると、固定資産税が6倍になってしまう可能性があります。
なぜ空き家の固定資産税が6倍になるのか、まずはその仕組みや経緯から確認します。

1-1.空き家を持っているだけでも税金がかかる

所有している家や土地には固定資産税がかかり、空き家であっても同じです。
家や土地のある地域によっては、都市計画税も課されます。
それぞれの納税額の計算方法は、以下のとおりです。

この2種類の税金は、土地と建物それぞれにかかります。
何も建っていない空き地の場合は土地にだけ税金がかかりますが、たとえ空き家であっても建物に対する税金が発生します。
市町村が決めた不動産の価値「課税標準」に基づき税額が決まり、登記の有無は関係ありません。

1-2.住宅用地は固定資産税が軽減される

住宅用の土地（住宅用地）に関しては、固定資産税を減額する特例措置（住宅用地の特例）が用意されています。
特例措置によって固定資産税の納税額は最大で1/6に、都市計画税は最大で1/3に減額されています。

住宅用地の特例は、実際に家が建っている住宅用地にのみ適用されます。
つまり空き家になったからといって家を取り壊してしまうと、通常の6倍の固定資産税と、3倍の都市計画税が課せられる仕組みです。

1-3.増え続ける空き家が社会問題に

住宅用地の特例があるため、節税対策として空き家のまま残されるケースが多くなりました。
さらに少子高齢化や人口減の影響もあり、空き家そのものの数も増え続ける一方です。
また、空き家の管理は時間とお金がかかるため、手入れされずに放置される空き家が増えています。
放置された建物は周囲の景観を悪化させるだけでなく、老朽化が進み倒壊の危険性が高まったり害虫の発生源になったりと与える悪影響は社会問題に発展しています。
これを受け、2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
周囲に悪影響を与える危険な空き家は「特定空き家」に指定され、自治体の行政代執行によって取り壊せるようになりました。
また、特定空き家に指定され自治体からの勧告を受けた場合、住宅用地の特例の対象から外れます。

1-4.固定資産税が6倍になる空き家の条件が拡大

2023年12月13日、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が施行されました。
この法改正では、新たに「管理不全空き家」の区分が追加されています。
管理不全空き家とは、放置され続けると特定空き家になる可能性があるものを指します。
建物の一部が壊れている他、雑草が生い茂った状態です。
固定資産税が6倍になってしまう空き家の条件が拡大し、管理不全空き家に指定された場合も、住宅用地の特例の対象から外れるようになりました。
これまでのように老朽化した建物を放置していても、節税はできません。

2.空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？

所有する空き家にかかる税金はいつから増額されるのか気になる人も多いのではないでしょうか。
続いて、空き家の固定資産税が6倍になる具体的なタイミングと、条件を解説します。

2-1.管理不全空き家と判定された翌年から

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での固定資産税評価額を基準として算出されます。
そして、条件を満たしている土地の固定資産税評価額を、最大1/6に減額するのが住宅用地の特例です。
したがって固定資産税が6倍になるのは、年内に管理不全空き家と判定され、住宅用地の特例の対象から外れたまま翌年の1月1日を迎えたタイミングです。

2-2.管理不全空き家と判定される基準

管理不全空き家の判定は各市区町村がおこないますが、共通した基準はまだありません。
以下は、和歌山県橋本市の判断基準の一部です。

①屋根の変形または外装材の剥落、もしくは脱落
②雨水浸入の痕跡
③バルコニーその他の突出物の支持部分の破損、腐朽等
④清掃等がなされておらず、飛散のおそれがあるごみ等が認められる状態
⑤駆除、清掃等されておらず、常態的な動物の棲みつき、または腐敗したごみ等が認められる状態

すでに空き家の状態が悪くなっており、このまま放置が続けば特定空き家になる可能性がある場合に判定されると考えましょう。

2-3.管理不全空き家に判定されたらどうなる？

管理不全空き家と判定された場合、自治体は所有者に対して特定空き家にならないように改善の助言や指導などをおこないます。
自治体の指導に従い、安全な空き家であると確認されれば問題ありません。
しかし指導に従わず状況が悪化してしまうと、特定空き家と判定されてしまいます。
特定空き家判定後、自治体は再び所有者に対して助言・指導をおこないます。
改善がみられない場合は、段階的に勧告や命令がおこなわれ、最終的には行政代執行（強制執行）による解体です。
行政代執行のデメリットは大きいため、そうならないよう対策しましょう。

3.空き家の固定資産税6倍を避ける方法

管理不全空き家に判定されなければ、固定資産税は6倍にはなりません。
具体的にはどのようにして判定を避ければよいのでしょうか？
また、判定を受けたあとでは税金の増額は避けられないのでしょうか？
ここからは、管理不全空き家にならないための方法を紹介します。

3-1.売却する

空き家となっている土地・建物を手放してしまえば、管理責任はなくなります。
もちろん固定資産税を気にする必要もないため、活用する予定がなければ思い切って売却を検討しましょう。
ただし、必ずしも売れるとは限りません。
特に管理不全空き家や特定空き家に指定されかねない状態の場合、土地そのものに需要がない限りは買い主を見つけるのは困難です。
建物が使用できる状態でなければ、解体の手間や費用がかかるため買い主に敬遠されてしまいます。
できるだけ状態がよいうちの売却のために、不動産会社に買い取りを依頼する方法もあります。
買い取りまでの期間が比較的早く、手早く売却したい場合におすすめの選択肢です。

3-2.貸し出す

空き家を手放すのに抵抗がある場合や、後々住む予定がある場合などは、賃貸物件として活用するのもよい方法です。
人が住めば建物の劣化を遅らせ、空き家リスクも軽減できます。
思い入れのある家を残しておける点もメリットです。
かつては、賃貸といえばアパートやマンションのイメージが強かったものの、最近では一戸建ての賃貸（戸建て賃貸）も増えてきています。
貸し出すにあたって管理や修繕が必要ですが、戸建て賃貸はニーズに対して供給が足りていないため、維持・管理費用以上の利益を安定的に得られる可能性があります。
遠隔地の空き家を貸し出したい場合や、管理の手間を省きたい場合には、入居者の募集から維持・管理までを不動産会社に依頼するのがおすすめです。

3-3.解体して土地を売却する

建物を解体し、更地になった土地を売却する方法です。
住宅用地の特例から外れてしまうので、土地にかかる固定資産税や都市計画税は増えてしまうものの、解体の手間が省ける更地のほうが売れやすい場合もあります。
解体するだけでなく、整地をすると早く高額で売却できます。
整地とは、建物を解体したあとの土に含まれるゴミなどを取り除ききれいな状態にする作業です。
解体には費用がかかりますが、空き家の解体に補助金が利用できる自治体もあるので確認してみましょう。

3-4.空き家のまま管理する

空き家のまま、管理不全空き家に判定されないよう維持・管理をする方法です。
管理するうえでポイントになるのは、以下の点です。
● 建物が倒壊する危険がない
● 周囲の景観に悪影響を与えない
● 害虫の発生源や、害獣の住処にならない
● 犯罪や放火に利用されない
屋内外の清掃や点検を定期的におこなう必要があり、手間暇と費用は必要です。
定期的に換気をしたり、建物の状態を確認したりと点検や手入れはかかせません。
近隣とのトラブルを防ぐために、近所への挨拶も必要です。
空き家管理を代行してくれるサービスもあるので、空き家が遠隔地にある場合や、管理する時間が取れない場合には、利用を検討してみましょう。

3-5.自治体の指導に従う

治体からの指導に従い、基準日である1月1日までに改善できれば固定資産税は増えません。
ただし、空き家を安全な状態にまで回復する必要があるため、多額の費用がかかる点に注意が必要です。
管理不全空き家になってしまったタイミングによっては、年内の改善が難しいケースもあります。
回復に要する時間や費用、改善できないケースもあるため、管理不全空き家と判定されないよう普段からの維持・管理が理想です。

4.まとめ

空き家を所持しているだけでも固定資産税はかかります。
空き家を管理せずに放置していると、やがて管理不全空き家に判定される可能性があります。
判定され翌年の1月1日を迎えると、固定資産税が6倍になるため注意が必要です。
固定資産税額を抑えるには、売却や貸し出す方法を検討しましょう。