相続した不動産を売却したい！
基礎知識や必要な登記について解説！2026.01.27

● 相続した実家を売るけど、何に注意すればいいのかわからない
● 兄弟姉妹がいるけど相続でもめたくない
● 実家の売却といっても何から手をつければいいのかわからない

こういった悩みはありませんか。
複数の相続人が存在する場合は、遺言書の有無や法定相続分などを事前に覚えておくべきです。

また、名義変更方法や、不動産売却時にかかるお金も知っておくと、事前に準備ができます。
今回は、相続によって不動産を売却するときの基礎知識や登記方法、かかる費用について解説するので、参考にしてください。

この記事でわかること

● 実家の売却時にトラブルにならないための相続の基礎知識
● 実家を売却するときの登記方法
● 実家売却時に使える税制上の制度

相続した不動産の売却を考える前に知っておきたい基礎知識

相続した不動産を売却するときには、以下の3つを知っておきましょう。

● 遺言書を確認
● 法定相続分を確認
● 戸籍調査で相続人を確定

ここでは、上記の3つについて詳しく解説いたします。

遺言書を確認

相続があったときは、売却する前に、遺言書があるかどうかを確認してください。
遺言があれば、その内容が法定相続分に優先されるためです。
遺言には、以下の3種類があります。

● 自筆証書遺言
● 公正証書遺言
● 秘密証書遺言

自筆証書遺言は、故人が作成・保管した遺言書です。
自宅内や貸金庫、故人が親しかった友人などが預かっている可能性があります。

公正証書遺言は、公証人により作られた遺言書であり、公証役場で保管されます。
法定相続人であれば内容を確認できますが、公証役場に照会をかける際に、自身が利害関係者だとわかる戸籍謄本が必要です。

秘密証書遺言は、遺言の内容を誰にも知られないように作成されたものです。
作成には公証人が関わりますが、遺言書の内容は公証人にもわからないようになっています。
自筆証書遺言と同様に、遺言がどこにあるのかを探さなくてはいけません。

法定相続分を確認

遺言書がない場合、不動産売却金は法定相続分に基づいて分ける方法があります。
法定相続分は、以下のとおりです。

配偶者がいれば、かならず法定相続人となります。
そして第一順位〜第三順位の相続人についてですが、上位の相続人がいる場合は、それより下位の人は相続人にはなりません。
たとえば、子どもがいる場合は、親や兄弟姉妹は相続人とはなりません。
そして、財産の分け方も、誰が相続人なのかによって変わります。

複数人の子ども・親・兄弟姉妹がいる場合は、その複数人で均等に分けなくてはいけません。
ちなみに、全員の合意がある遺産分割協議であれば、法定相続分に必ず従う必要はありません。

戸籍調査で相続人を確定

戸籍調査をおこなうのは、相続人が誰なのかをきっちりと確定させるためです。
たとえば父親が亡くなったとして、その父親に離婚歴があった場合、元の配偶者との間に子どもがいるかもしれません。
さらに、自分や兄弟、母親しか相続人がいないはずだと思っても、以下のケースが考えられます。

● 父親に愛人がいて、その愛人との間に子どもがいた
● 知らない人を養子として迎えていた

家族同士でわかっているとしても、これらの状況は考えられるため、戸籍調査をしっかりとおこなってください。
戸籍調査をおこなってまできっちりと相続人を確定させるのは、遺産分割協議が終わってから新たに相続人が見つかった場合は、その遺産分割協議事態が無効になるからです。

また、相続人のなかですでに死亡している人がいる場合は、代襲相続で孫が相続できるため、その意味でも戸籍調査は大切です。

戸籍謄本を取得する

戸籍調査は、戸籍謄本を取得する方法があります。
故人の戸籍謄本は、本籍地か最寄りの市区町村役場で取得できます。
相続人を確定させるには、出生から死亡までの、すべての戸籍謄本が必要です。

窓口にて、相続人確定のために出生から死亡までの戸籍謄本が必要だと伝えれば、まとめて取得できます。
戸籍謄本を取得したら、それをもとに家族関係を読み解いてみて、誰が相続人になるのかを見抜きます。

戸籍調査は専門家に依頼したほうが良い

戸籍調査では戸籍謄本の取得や読み取りが求められ、状況によっては手続きが複雑になる場合もあります。
その場合は、弁護士や司法書士などの専門家に依頼するべきです。
とくに以下の場合は、専門家への依頼が確実です。

● 故人より先に死亡している相続人がいるために代襲相続が発生する
● 兄弟姉妹が相続人になる
● 故人が結婚と離婚を複数回にわたっておこなっていた

専門家への依頼は数万円の報酬が必要になりますが、自分で戸籍調査をおこなうと相続人をうまく見つけられなかったり、手続きに失敗したりするかもしれません。
相続人が新たに見つかり遺産分割協議が無効になるリスクを避けられます。

相続不動産を売却するための登記（名義変更）手続きと必要書類

相続した不動産を売却する場合でも、登記手続きをしなければいけません。
以下の手順で登記をおこないます。

1. 相続人の調査
2. 必要書類の準備
3. 登記申請書の作成
4. 申請

各項目を解説しますので、参考にしてください。

1：相続人の調査

まずは戸籍調査で、誰が相続人となるのかを、把握しましょう。
戸籍調査の方法は、先ほど解説したとおり、出生から死亡までの戸籍謄本を取得します。
同時に、名義変更をする不動産を把握するために、登記事項証明書と固定資産評価証明書を、市区町村役場で取得してください。

2：必要書類の準備

登記には、以下の書類が必要です。

● 故人の戸籍謄本一式
● 相続人全員分の印鑑証明書
● 住民票
● 固定資産評価証明書
● 遺産分割協議書（遺産分割協議をおこなった場合）
● 遺言書（遺言があれば）

上記を忘れずに準備してください。

3:登記申請書の作成

登記申請書は法務局のホームページから取得できます。
ダウンロードしたら、必要事項を記載していきます。
登記事項証明書や固定資産評価証明書を見ながら記載すれば、大丈夫です。
また、登録免許税の金額を計算して、その金額に応じた収入印紙を申請書に貼り付ける必要もあるため、覚えておきましょう。

4：申請

申請は、地域を管轄する法務局に出向いて申請する方法と、郵送する方法があります。
法務局が自宅か駅の近くにあれば、直接出向いても大丈夫ですが、遠い場合は郵送がおすすめです。
管轄の法務局については、法務局のホームページで確認してください。

登記が完了すると、登記識別情報通知と登記完了証が来ます。

必要書類

必要書類の準備で解説したとおりの書類が必要ですが、相続が法定相続・遺言書・遺産分割協議かによって異なります。
法定相続・遺産分割協議による相続の場合は、以下が必要です。

● 被相続人の除住民票
● 相続人全員分の戸籍謄本

遺言の場合は、遺言書の他にも、以下が必要です。

● 死亡記載がある除籍謄本
● 相続する人の住民票
● 相続する人の戸籍謄本

このように相続の決まり方によって必要になる書類が違うため、注意してください。

不動産売却前に確認しておきたい税金・費用・手数料の全リスト

相続によって得た不動産を売却するときは、さまざまな費用や税金、手数料がかかります。
事前に知っておけば、想定外の費用で慌てずに済みます。
ここでは、7つの費用について解説します。

仲介手数料

不動産売却を仲介してくれた不動産業者に支払う報酬となります。
売買契約締結の際に半分を支払い、もう半分は引き渡しの際の支払いになります。
仲介手数料には上限が設定されているため、不当に高い手数料を請求されないためにも覚えておきましょう。

上記に消費税を加えた金額が、上限となります。

印紙税

印紙税は、課税文書に課税される税金であり、不動産売買契約書も課税文書になるため収入印紙が必要です。
印紙税は、契約金額によって以下のように異なります。

登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記をおこなう際にかかる税金です。
所有権移転登記の登録免許税は、基本的に買主が支払うものであり、特約が無ない限りは売主が支払う必要はありません。
住宅ローンを完済しており、抵当権を抹消していれば、基本的には登録免許税を支払う必要がないわけです。

しかし、抵当権が残っている場合は、抵当権抹消登記が必要になりますが、この抵当権抹消登記に登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記の場合は、不動産1つにつき1,000円の登録免許税が課税されます。
土地と建物の2つに抵当権が設定されているため、登録免許税は2,000円かかると、考えておきましょう。

譲渡所得税

家を売却したときに、取得費や譲渡費用よりも高い価格で売れた場合は、譲渡所得税も課されます。
譲渡所得税には所有期間に応じた税率が設定されており、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下だと、住民税と復興特別所得税を含めて39.63%となります。
売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は、税率は20.315%です。

ハウスクリーニング費用

かならずかかる費用ではありませんが、不動産をきれいにしたい場合はハウスクリーニング費用もかかります。

基本的には広いほうが費用がかかりますが、人が住んでいる不動産よりも空室のほうが費用は安くなります。
人が住んでいると荷物が邪魔でクリーニングがしづらいものですが、空室であれば部屋にものがない、人がいないためクリーニングがスムーズだからです。

測量費用

こちらもかならずかかる費用ではありませんが、土地の境界を確定させていなければ、買主が隣人との境界決定の際のトラブルに巻き込まれます。
そのため、買主を安心させるために、境界を確定させるための測量が必要です。

また、不動産業者によっては境界確認書や確定測量図が必要になる可能性があるため、境界未確定の場合は測量をしておきましょう。
費用は、50〜100万円程度です。

解体費用

建物を解体して更地として売る場合は、解体費用も発生します。
頑丈な建物になれば解体にも手間がかかるため、費用も高くなります。
面積によって大きく異なりますが、20坪程度であれば50〜140万円、30坪であれば75〜210万円程度が相場です。

相続した不動産を3年以内に売却したときの税制上のメリット

相続した不動産を売却する際に、3年以内に売却すれば節税につながる制度を利用できます。
ここでは、2つの制度を紹介するので、覚えておきましょう。

取得費加算の特例が使える

取得費加算の特例とは、相続税を支払った場合、その相続税額を取得費に加算できる特例です。
譲渡所得税を計算するうえで譲渡所得を計算する必要があります。
その譲渡所得を、売却金額から取得費・譲渡費用の2つを差し引いて計算しますが、その取得費に、相続税を計上できるわけです。

ただし、取得費加算の特例を利用する際、以下の3つの要件があります。

● 相続・遺贈で不動産を取得した人が申請する
● 不動産を取得した人が相続税を納めている
● 不動産を取得した人が、3年10ヵ月以内に不動産を譲渡している

3年10か月をすぎると対象外となるため、注意してください。

空き家売却の際の3,000万円控除制度が使える

空き家を売却した際、被相続人（故人）が死亡した日以後3年を経過した日の12月31日までに譲渡した場合に使えます。
譲渡した際の利益から3,000万円を控除でき、数百万円の節税効果につながる可能性があるため、ぜひ利用しましょう。

しかし、令和6年1月1日以後の場合で、取得した相続人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円に下がります。

まとめ

相続した不動産を売却する前に、遺言書があるかどうか、法定相続分はどのくらいになるのか、戸籍調査で相続人が誰なのかを確定させなくてはいけません。
また、相続した不動産を売却する際に登記をおこなわなくてはいけないため、覚えておきましょう。

さらに、不動産を売却するときに、仲介手数料や印紙税などさまざまな費用がかかります。
取得費加算の特例や、3,000万円控除制度が使えるため、覚えておきましょう。