ふるさと納税は不動産売却の節税策になる！
各制度の基礎知識～使い方を解説2026.01.27

● 不動産を売却した年にふるさと納税をするとお得って本当？
● 不動産売却とふるさと納税ってどのような流れで行われる？
● ふるさと納税をして不動産売却時の税金を軽くする方法について知りたい

不動産売却では大きな所得を得られる可能性がある反面、税金の負担も上がるため、何かしらの対策は必須です。
ふるさと納税は返礼品を手にしながら税負担を軽くする制度で、不動産売却時の譲渡所得に対する課税対策に使えるため使わない手はありません。

本記事では、ふるさと納税が不動産売却時にどういった効果をもたらすのか、各制度の詳細から活用する際のメリットについて解説します。

この記事でわかること

● 不動産売却とふるさと納税制度の概要や流れ
● ふるさと納税が不動産売却にどのようなメリットをもたらすか
● 不動産売却時の節税をふるさと納税でやる方法

不動産売却時にふるさと納税は節税対策として活用できる

不動産売却は成立すると大きなお金を手にできる反面、税金も多く負担しなければならず、たくさんの収入が霞んでしまうような気持ちになる人も少なくありません。
こうした場面で検討すべきおすすめの制度が、ふるさと納税です。
ふるさと納税といえば返礼品の印象が強い制度ですが、使い方次第で、税金の負担を軽減する手段として役立ちます。

不動産売却に際してどのような税金がかかり、ふるさと納税をどのように活用すればよいかを整理しました。
今後、不動産を売却する予定がある方は、全体像の把握に役立ててください。

不動産売却の基礎知識を徹底解説！

仕組みを理解するためにも、不動産売却の流れから費用、税金までを見ていきましょう。
流れを把握しておけばふるさと納税を活用するタイミングにも迷いません。
不動産売却の基礎知識について解説します。

不動産売却の基本的な流れ

不動産売却のおおまかな流れは以下のとおりです。

1. 不動産を売る目的や期間・最低売却価格を明確に定める
2. 周辺の不動産相場や成約事例を調査する
3. 複数の不動産会社へ査定を依頼する
4. 仲介役となる不動産会社と媒介契約を結ぶ
5. 販売活動をスタートさせる
6. 不動産会社は広告活動を展開する
7. 売主は内覧を受け入れる
8. 売買契約の締結
9. 引渡しと決済
10. 納税

不動産売却では、どの不動産会社をパートナーにするかで結果が大きく左右されます。
査定額だけでなく、値付けの根拠や販売戦略をきちんと伝えてくれるかなど、ありとあらゆる項目を比較検討しましょう。

また、内覧は買主の購買意欲をあと押しする絶好の機会です。
入念に準備して臨みましょう。
売買契約の締結から引渡し、決済の流れはいっきに進みます。
税金の手続きに時間がとられる可能性も高いので、ハウスクリーニングや修繕の有無なども事前に打ち合わせできているとスムーズです。

不動産売却にかかるおもな費用

不動産売却では、一定の費用がかかります。
何より、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
不動産売却で想定される主な費用は、次のとおりです。

仲介手数料の上限は法律で定められていますが、費用は不動産会社によって異なります。
他の費用についても金額は依頼先によって変動し、紹介した相場はあくまでも一例です。
不動産売却において手にできるお金は、売却価格から諸費用を差し引いた金額である点は留意してください。

不動産売却にかかる税金

不動産売却では利益が生じた場合にのみ、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出され、取得費には購入代金や購入時の諸費用、譲渡費用には仲介手数料などが含まれるものです。

● （譲渡所得の計算式）＝売却価格－取得費－譲渡費用

また、不動産売却にかかる税金の最大のポイントは所有期間により変動する税率です。
取得から5年以下で売却した場合は短期間の譲渡となり税率は高く、5年を超えて保有した不動産は長期保有の末の譲渡となり税率が軽減されます。

● （短期譲渡所得の税率は39％）＝内訳：所得税30％、住民税9％
● （長期譲渡所得の税率は20％）＝内訳：所得税15％、住民税5％

なお、所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で行われるため、実際の保有年数とは異なる扱いになる場合があります。

不動産売却時に使える特例や特別控除

不動産売却では、税金の負担を緩和するためにさまざまな特例や控除制度があります。
よく目にする制度は以下のとおりです。

● 居住用不動産売却に使える3,000万円の特別控除
● 相続した空き家の売却に使える3,000万円の特別控除
● 公共事業のための不動産売却に使える5,000万円の特別控除

いずれの制度も、制度が使える要件を満たしていなければ利用できません。
特例を使えるかどうかで、数百万円単位で税負担額が変わってくるので注意してください。

ふるさと納税の基礎知識を徹底解説！

ふるさと納税は、自治体への支援と税負担の軽減で広く知られる制度です。
制度全体の流れとポイントを整理し、どのような点で不動産売却と組み合わせられるのかを解説します。

ふるさと納税は税金の前払いにより返礼品がもらえる制度

ふるさと納税は、周知のとおり自分が選んだ自治体へ寄付を行い、その金額に応じて税金の控除を受けられ、返礼品が手にできる仕組みです。
いわゆる税金の前払いによって特典が受けられる制度ですが、返礼品の内容も各自治体の特産品や工夫を凝らしたものが用意されており選ぶ楽しみもあります。

住民税・所得税を払う人なら誰でも利用できるが上限額がある

ふるさと納税は、所得税が還付され翌年度の住民税が軽減される制度です。
寄付金のうち2,000円を超過した部分については、所得によって設定された上限までであれば控除の対象となります。

つまり、逆にいえば控除には上限があるわけですが、年収や家族構成によってこの控除額は左右されるため、一概にいくらまでと決まっていません。
とくに不動産を売却した年は一時所得が大幅に増加し、これまでの上限額を大きく超える可能性があります。
不動産を売却する際にふるさと納税を活用するなら、上限額の設定を把握しておきましょう。

確定申告・ワンストップ特例制度による申請が必須

ふるさと納税による控除を受けるためには、申請手続きが必須です。
会社員の場合、基本的にはオンラインで手軽に申請できるワンストップ特例制度を利用して申請します。

しかし、不動産を売却した年は譲渡所得の申告が必要となるため、原則として確定申告をふるさと納税の分とあわせて行いましょう。
申告漏れがあると控除が反映されないため、提出書類を揃えたり、制度が適用できるかを確認したりと事前の準備が必須です。

不動産売却においてふるさと納税がもたらすメリット

不動産売却とふるさと納税を組み合わせて行う最大のメリットは、税負担の軽減と返礼品の2点にあります。
不動産売却におけるふるさと納税のメリットについて見ていきましょう。

所得税と住民税の負担が減らせる

ふるさと納税は、所得税の還付と住民税の減額が受けられる制度です。
結果として税金の負担を軽くする効果があります。
税金を直接減らす制度ではありませんが、売却によってより多くの譲渡所得を得た場合に効果的です。

返礼品の量が増えて質も高められる可能性がある

不動産売却時にふるさと納税を行えば、譲渡所得が増えた分、上限額が上がります。
年収500万円の人よりも1,000万円の人が受けられる控除額は大きくなりますが、実質負担の2,000円は変わらないため返礼品の選択肢が増える点でお得です。
より高額な寄付ができれば、より高額な返礼品が望めるメリットがあります。

他の特例制度と併用できる

ふるさと納税を行うメリットは、3,000万円の特別控除や買い替え時の特例などと併用できる点にもあります。
つまり、不動産売却時に使える主要な節税対策を実行したうえで、残る税金の負担もさらに軽くできるのです。

また、確定申告のみで手続きが完了する点も踏まえれば、複数の節税対策を1つの手続きで完了できるとも言えるでしょう。

不動産売却時にふるさと納税を活用する際の注意点

不動産売却による課税をふるさと納税によって軽くするなら、どのタイミングでふるさと納税を行うのか、税金の内訳と上限額に対する理解が欠かせません。
「ふるさと納税を活用したのに損してしまった」とならないよう、注意点について見ていきましょう。

不動産を売却した同じ年にふるさと納税を行う

ふるさと納税は、不動産売却による課税所得が発生した年度分の税金に対して控除が適用されます。
つまり、寄付は不動産売却を行った年度内に行いましょう。

売却が2026年ならふるさと納税も2026年中に実施し、申告は翌年の3月に行います。
ふるさと納税を行ったタイミングが年度をまたいでしまうと、節税効果は得られないので注意してください。

減額される税金の内訳を把握しておく

ふるさと納税による税金の控除は、税額に一括で反映されるわけではありません。
具体的には、所得税は申告後に還付され、住民税は翌年度分から減額されます。
つまり、減額されるタイミングは所得税と住民税とでずれがあり、即時に全額が軽減されるわけではない点を理解しておいてください。

もし、ふるさと納税の活用ありきで別の不動産購入を考えているなら、すべての控除が出そろうタイミングを待ってからにした方が資金計画も立てやすいでしょう。

ふるさと納税の上限額を超えると逆に損してしまう

ふるさと納税は、前提として上限額を超えた分の寄付については全額、自己負担です。
不動産売却時の節税対策として使う場合も、この上限額内を守るようにしてください。

不動産売却時は通常の所得額から大きく上振れするため、普段狙えないような高額の返礼品も視野に入ってくるでしょう。
返礼品に目がくらみ、上限額を超えてやりすぎないようにしてください。

不動産売却でふるさと納税を行う際の手続きの流れ

不動産を売却した年度にふるさと納税を行う際は、手続きの流れを把握し、段階的に内容を確認しながら進めていきましょう。
具体的な手続きの流れを解説します。

不動産売却による売却益が出るかを把握する

不動産売却時にふるさと納税を使うなら、活用する意味があるかどうかを知る必要があるので、まずは譲渡所得の計算から始めます。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額です。
譲渡所得がプラスになって利益が出る場合は、ふるさと納税が有効ですが、損失が出た場合は節税効果はほぼありません。

不動産売却において特例を使った場合の課税所得を算出

課税所得を算出したら、不動産売却時に使える特例が適用できるかを調べます。
よくある特例は、居住用の不動産売却に使える3,000万円の特別控除です。
所有期間が5年以内かそれ以上かによって税率が異なるので、それらを加味して試算しましょう。

不動産の売却益を含めて上限をシミュレーション

不動産売却によって最終的に課税される金額が把握できれば、ふるさと納税の上限額をシミュレーションしましょう。
不動産を手放すと、条件次第では所得が一時的に平常時の倍になるケースも珍しくありません。

ふるさと納税は上限以内に収めるのがもっとも効果的となるため、きちんとシミュレーションしてください。

不動産売却時にふるさと納税する際の必要書類一覧

不動産売却では、「①売却に関する書類」と「②ふるさと納税に関する書類」を確定申告でまとめて使えるので、必要書類は一括で準備してしまいましょう。
不動産売却、ふるさと納税、確定申告のそれぞれで必要書類を一覧で解説します。

不動産売却に必要な書類

不動産を売却する際に必要な書類は以下のとおりです。

1. 売買契約書（売却と購入時の両方）
2. 仲介手数料や諸費用がわかる領収書
3. 登記簿謄本
4. 登記関連の手続きに必要な費用
5. その他の売却にかかった費用

売買契約書は「いくらで買って、いくらで売ったか」が分かるものであれば、原本を用意する必要なくコピーでもかまいません。
その他の売却にかかる費用には印紙税や測量費なども含まれるので、残しておいてください。
また、マンションの場合は設備の仕様書などパンフレットが必要です。

ふるさと納税に必要な書類

ふるさと納税に必要な書類は、各自治体が発行する寄付金受領証明書です。
こちらは原本での提出が求められます。
また、寄付金額がわかる明細書も必要で、ポータルサイトで確認できる寄付の履歴やクレジットカードの明細なども利用可能です。

確定申告に必要な書類

不動産売却とふるさと納税に必要な書類の両方が準備できたら、確定申告に必要な書類もまとめましょう。

確定申告に必要な書類は、会社員の場合、源泉徴収票と振込先の口座情報、書面で申請する場合は印鑑です。
確定申告には期限があるので、期日内に手続きを済ませましょう。
手続きに不安がある場合は、税務署を訪れるなどして不備がないようにしてください。

まとめ

ふるさと納税は税金の先払いによって、住民税が減額され所得税が還付される制度です。
不動産売却によって利益が出た場合に有用で、一時的に所得が跳ね上がるため利用できる上限額が増え、より高額な返礼品が狙えるといった複数のメリットがあります。
ただし、ふるさと納税が効力を発揮するのは不動産売却によって利益が出た場合です。
とくに、上限額を超えて寄付した分は全額自己負担になるため、注意しましょう。