不動産売却の流れと基礎知識のまとめ！
事前準備と相場の調査方法も解説2025.10.17

● 不動産を売却したいが、どういった流れでおこなうのか知りたい
● 売却にあたって、何を準備しておけばいいのかわからない
● 価格相場を知りたい

不動産の売却は業界の方でない限り、ほとんどの方にとって初めての経験でしょう。
そのため、不安や悩みを抱えたまま売却の手続きを進めていく方も少なくありません。
準備が不十分なまま売却をおこなうと、希望の売却価格に届かなかったり、なかなか売れなかったりするケースも出てきます。

本記事では、売却を成功させるための基礎知識として、全体の流れや事前の準備、また価格相場を調べる方法などを解説していくので参考にしてください。

この記事でわかること

● 不動産売却の全体的な流れ
● 事前にやっておく準備
● 価格相場の調べ方

不動産売却の流れを完全ガイド！売る前に知っておきたい基礎知識と全体像

不動産の売却には手順があり、その手順を1つずつ踏まえていくのが、売却を成功させるための重要なポイントです。
ここでは売却にあたって知っておくべき基礎知識と、流れの全体像を解説していきます。

相場を調べる　

所有している不動産の価値を把握している所有者は意外と少ないでしょう。
売却を希望する物件がいくらで売れるのか、所有者が知っておかなければ、不動産会社との交渉はうまくいきません。

相場を知らないと、相手の言い値に任せてしまい、不当な額で取引されるケースも少なからずあるからです。
まずは相場を調べ、所有する不動産の価値を把握するところからスタートしましょう。

また、なぜ不動産を売りたいのか、売却後はどうしたいのか、売却の動機や目的を明確にしておく必要があります。
たとえば住み替えの場合は、売り出し価格を下げてでも早く売りたいでしょう。
期間に余裕がある場合は、目標の価格で買ってくれる買主があらわれるのを待つなど戦略が変わってきます。

不動産会社へ査定依頼をする

不動産会社へ査定依頼すると、担当者が現地で物件調査をして査定額を決める訪問査定をおこないます。
訪問査定の際に担当者が確認するのは、おもに以下の項目です。

● 土地
● 建物
● 権利関係　
● 法律関係
● インフラの状態
● 管理状態
● 周辺環境
● 所有者への質問

上記以外にも管轄の役所や法務局での調査もおこなわれ、すべてを総合的に判断して査定額が決まります。

不動産会社と媒介契約を締結

査定額に納得したら、不動産会社との媒介契約へ進みます。
媒介契約には、1社だけと契約する専属専任媒介・専任媒介と、複数の会社と契約できる一般媒介があり、基本的には自由に選んで構いません。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、1社のみと契約する専属専任媒介と専任媒介は一般媒介と比べ、売却活動を積極的におこなってくれます。

売却活動に入る

売却活動では、販売戦略を立てて販売促進の広告を出し、内覧の準備と対応をおこないます。
販売戦略では、売却する理由を伝えたうえで、不動産会社とともに販売方針を決め、最適な戦略を練りあげていきます。
戦略が決まれば広告を出す段階に移り、不動産会社のホームページや住宅情報誌などへ物件の情報を掲載し、購入希望者を募るのが一般的な流れです。

広告を見て内覧の希望があれば、日程の調整や当日の対応などを担当者がおこない、契約に向けて具体的な交渉に入っていきます。

売買契約の締結

購入希望者と価格などの条件で折り合いがついたら、売買契約へ進みます。
必要書類の作成と重要事項説明をおこない、最終的に双方が合意すれば、契約書への署名と捺印、手付金の受け渡しで契約は完了です。

引き渡し

不動産売却の流れの最終段階となるのが、物件の引き渡しです。
引き渡しは、融資の実行と同時に進行するのが一般的です。
残金の受け取りと不動産登記の申請が終われば、物件の鍵や書類などを買主に渡して引き渡しが完了します。

確定申告

不動産を売却して最終的に利益が出た場合は、次の年の2月16日から3月15日の期間内に確定申告をおこなってください。
一定の条件を満たせば、3,000万円の特別控除などの特例が利用できるケースもあるため、税理士に相談するのがいいでしょう。

売却開始の前にやるべき準備

不動産を売却する前には、住宅ローンの残高や費用の確認などをおこなわなければいけません。
まずはどのくらいの価格で、いつまでに売りたいのかを明確にしておく必要があります。
目標を定めなければ、ゴールにたどり着くまでの道筋はつけられません。

次に、住宅ローンの残高があれば、金額の確認をおこなってください。
売却代金で住宅ローンが完済できるのが基本的な条件となります。
他にも物件の不具合や周辺環境に関しても調べておく必要があり、瑕疵があれば買主に伝えなければなりません。

不動産売却で必須となる書類

不動産を売却する際に準備しておく書類には、必須のものと該当する場合にのみ必要となるものがあります。
それぞれを個別にみていきましょう。

訪問査定時に必要な書類

登記済証と登記識別情報は所有権保存登記か所有権移転登記をしたときに、法務局でもらう書類で、不動産の所有者である旨を証明するために必要です。

土地の確定測量図は、土地や戸建て住宅の売却で隣地との境界がはっきりしていないと、トラブルの原因となる可能性があるため、あるといいです。
確定測量図があれば、境界が確定している証明となるため、なるべく提出しましょう。

媒介契約時に必要な書類

媒介契約を結ぶときには、本人確認がおこなわれるため、本人確認書類が必要です。
その場で本人確認書類と照らし合わせて本人確認をおこなうため、提出の必要はありません。

間取り図やパンフレットは、不動産会社がサイトに掲載する資料の間取り図を作る際に必要です。
売却活動や担当者との打ち合わせの際にもあると便利なため、可能であれば準備しておきましょう。

確認申請書は、新築時にその建物が法律や条例に適合したものかを確認するための申請書類で、申請が通れば確認済証が交付されます。

検査済証は、建物が完成したときに、申請どおりに建てられているか、法的な基準を満たしているかを確認した証明となる書類です。
これらの書類は住宅ローンの審査時や増改築時に必要となるため、ない場合は売却が難しくなる可能性があります。

耐震診断報告書は、建物の耐震性を示していて、大地震が起こった際に倒壊する可能性を数値で表しています。
アスベスト使用調査報告書は、建材にアスベストが含有されているかの調査結果を記した書類です。
築年数がかなり古い物件の売却であれば、耐震診断報告書と併せて用意しておくといいでしょう。

売買契約時の必要書類

付帯設備表は、物件に備わっている設備の状態を記載した書類で、不具合の有無と内容、また残置物があればその状態を記します。

告知書は、売主が知っている物件の物理的・心理的、また環境的な瑕疵を過去にさかのぼって買主に伝える役割を持つ書類で、トラブルを回避するためにもあるといいでしょう。

引き渡しで必要な書類

引き渡しの際に用意しておくべき書類は以下のとおりです。

● 登記済証・登記識別情報
● 固定資産税・都市計画税納税通知書の写し
● 固定資産評価証明書
● 住民票と実印・印鑑証明書
● 確定測量図・境界確認書
● 抵当権抹消書類

準備に時間がかかるものもあるため、余裕をもって準備するようにしましょう。

よくある相談ポイント

不動産を売却するときには、不安や疑問はつきものです。
ここではよくある相談や質問をまとめました。

住宅ローンが残っていても売却は可能か？

住宅ローンの残債があっても売却はできますが、条件として売却代金で完済できなければいけません。
完済できない場合は自己資金で補填するか、任意売却や競売となる可能性もあります。

売却に際してリフォームをしたほうがいいのか？

リフォームは必ずしも必要ではありませんが、明らかに不具合があるなど悪い印象を持たれる状態であれば、補修をしたほうがいい場合もあります。
しかしリフォームをすると売却価格があがり、買主があらわれにくくなるケースもあるため、不動産会社に相談して決めるといいでしょう。

住みながら売却はできるのか？

住みながら売却をおこなう方は多く、問題はありません。
ただ、内覧の準備や対応をおこなう必要はあります。

売却がすべて完了するまでの期間は？

不動産売却の相談から契約、引き渡しまでの期間の目安は約半年です。
査定から契約まで約1週間、販売活動に1～3か月ほど、売買契約後の残金決済はローンの審査結果待ちのため1か月ほどは待たなければなりません。

不動産の相場価格を自分で調べる方法

不動産を売却するときは事前に価格相場を知っておくと、適正価格が把握でき、売り出し価格を設定する際の判断材料となります。
相場価格を自分で調べたうえで、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

不動産ライブラリ

国土交通省が公開する不動産取引に関する情報サービスで、全国の不動産取引価格や地価の推移、防災情報まで広範な情報を提供しています。

閲覧は無料で、スマートフォンで簡単に利用できるうえ、取引価格や学区、都市計画情報などを一度に確認できる便利なサービスです。

レインズ・マーケット・インフォメーション

国土交通省が指定した不動産流通機構によって運営されている不動産情報提供サイトです。
不動産会社で実際に成約された情報が掲載されており、所有している不動産の周辺地域の成約情報がわかるため、相場を知るのに役立つでしょう。

固定資産税評価額

土地の相場価格は、固定資産税評価額から算出できます。
固定資産税評価額は、一般的に公示価格の約7割であるため、固定資産税評価額を0.7で割り戻せば相場価格が算出されます。

売却価格の設定で失敗しないコツ

不動産の売却を成功させるには、売却価格の設定が大きな役割を担っているでしょう。
どういった方法で価格を決定すればいいのかお伝えするので参考にしてください。

不動産会社への査定依頼

売り出し価格は基本的に、不動産の所有者が思うままに決めて問題ありません。
ただ不動産の取引は高額になるため、価格決定には適正さが求められます。
しかし、一般の方には適正価格がどのくらいなのかわかりにくいのが実情です。

そのため不動産会社の査定額を参考にして、売主が売り出し価格を決める方法が一般的です。
適正な売り出し価格を設定するためには、不動産会社へ査定依頼するのがおすすめです。

不動産ポータルサイトの利用

相場を調べるには、先述の不動産ライブラリやレインズ・マーケット・インフォメーションなどがありますが、不動産ポータルサイトでも調べられます。
不動産ポータルサイトは間取りや立地、築年数などの条件を入力して検索すると、類似の物件が閲覧できるサービスです。
このとき売り出しから成約まで3～6か月の取引例を参考にするのが調査のコツとなります。
理由は、その期間内での取引額が売却価格の適正価格といわれるためです。

まとめ

不動産の売却はいくつかの手順を踏んだ流れがあり、基本的な知識を持っておかなければ、売却はうまくいきません。

また、不動産売却にはさまざまな契約があり、必要書類を準備するだけでもかなりの労力が必要になります。
しかし、事前に何を準備すればいいのかを知っておけば、労力を軽減できるでしょう。
さらに、価格相場を調べておくのも、売却を成功させるためには重要なポイントです。
今回解説したいくつかの方法で調査し、適正な価格での取引につなげてください。