更地にして不動産売却するメリットとは？
判断基準と成功のポイントを解説2025.05.08

● 更地にして売却するとどのようなメリットがあるの？
● 更地で売るかそのままで売るかの判断がつかない
● 更地で売る場合のステップやポイントが知りたい

不動産売却を検討している方向けに、更地売却のメリットとデメリットや、どちらにすべきかの判断基準や成功のポイントを解説します。

更地にして売却すべきケースと建物付きで売却すべきケースも紹介しているので、更地にするかどうかでお悩みの場合はぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

● 不動産を更地で売却するメリットとデメリット
● 更地・建物付きで売却すべきケースとその判断基準
● 更地売却の流れと成功のポイント

不動産売却における「更地」とは？

築年数が古い実家や空き家を相続した場合、売却するなら更地にするべきだろうかと悩むケースは少なくありません。

ここでは、まず更地とはどのような土地か、その定義を確認しておきましょう。

更地の定義とは

更地とは、住まいなどの建物が建設されておらず、借地権や地上権など土地利用を制限するような権利が設定されていない宅地、と定義されています。
この定義に基づくと、使われていない農地や樹木の生えていない山林などは、建物が何も建っていなくても更地にはなりません。

なお、抵当権が設定されている場合は、土地利用の権利を制約するものではないため、抵当権付きの土地は更地となります。

整地との違い

更地と似た言葉に「整地」がありますが、更地と混同して使われるケースも多々あります。

整地とは、建物の解体後、がれきや石などを取り除いて土地をならし、建築や耕作がしやすいようきれいに手入れした土地を指します。

がれきや石のほか、コンクリートや基礎、コンクリートブロックなど埋設物を除去してから、重機を使って転圧作業をするのが更地との違いです。

なお、更地で売却する際は、整地されているほうが売れやすい傾向があります。

更地にするためにかかる費用目安と内訳

更地にするには既存の建物を解体する必要がありますが、以下にまとめた費用相場をみてもわかるように、建物の構造により坪単価が大きく変わってきます。

【解体費用の相場】

解体費用は、建物の構造だけではなく、坪数や屋根の材質、立地条件、解体にともなう廃材の量、依頼する解体業者によっても変化します。

おもな内訳は、解体作業費、廃材処分費、養生・防塵対策費、地中埋設物撤去費などです。

また、土地をきれいにならす場合は整地費用が別途追加となり、水道管やガス管などの撤去費用がかかるケースもあります。

不動産を更地で売却するメリット・デメリット

不動産を更地にして売り出す方法には、メリットも多い一方で、デメリットも存在します。

そのため、更地売却のメリット・デメリットを理解したうえで、どちらを選択すべきかを検討するようにしましょう。

メリット：土地を探している人に売却しやすい

土地を探している人にとっては、建物が残っていると高額な解体費用がかかるため、マイナス要素ととらえられるおそれがあります。

ですが、更地になっていれば購入後のイメージもしやすく、すぐに建設工程に入れるので、建物付きの売却より契約成立に結びつきやすいです。

さらに、更地であればマイホームはもちろん、事業用でも活用できるので、ターゲット層も広げられるでしょう。

メリット：土地の状態を確認しやすい

土地を売却するときは、売却後に問題が起きないよう、地中埋設物の有無を確認する必要があります。

地中埋設物とは、地中に埋まっている基礎や古い建物の廃材などを指し、新しく住宅などを建てるときに撤去しなければいけません。
その点、すでに更地の状態なら土地の状態を確認しやすく、リスクの有無を容易にチェックできます。

メリット：売却後の譲渡所得税が抑えられる

更地にすると、建物付きよりも売却後の譲渡所得税を低く抑えられるのがメリットです。

譲渡所得税とは、不動産売却で得た譲渡所得にかかる税金で、売却額から不動産の取得費と売却にかかった諸経費を差し引いて計算します。

更地の場合は諸経費に解体費用を計上できるため、建物付きより譲渡所得税が低く抑えられます。

デメリット：解体費用がかかる

更地にして売却すると、当然ながら解体費用がかかってしまうのがデメリットです。

上述したように、木造住宅の坪単価でも3万円前後となるため、一般的な木造住宅の30坪のケースで100万円程度みておく必要があります。

そのため、更地を選択する場合、経済的な負担はかなり大きくなると思っておいたほうがよいでしょう。

デメリット：固定資産税が高くなる

更地にして住宅がなくなると、それまで適用されていた住宅用地の特例がなくなってしまうため、固定資産税が高くなります。
特例を受けていると固定資産税評価額に6分の1をかけて計算するため、特例が外れると最大6倍の固定資産税を払わなければいけません。

更地として売出しても、売れない期間が長期に渡れば、それだけ税負担がのしかかります。

デメリット：解体しても売れるとは限らない

更地にすれば売れやすくはなるものの、確実に売れる保証はどこにもありません。

高額なコストをかけて更地にしても、購入希望者があらわれなければ赤字となり、高くなった固定資産税も売却できるまで払い続ける必要があります。

不動産売却の需要は時期によって左右されるため、売り出し時期を見極め、アピール方法なども工夫が必要です。

更地で売却すべきか、建物付きで売却すべきか？判断基準は？

更地にするかしないかは、更地売却のメリット・デメリットだけではなく、建物の状態や売主の状況も踏まえて決定する必要があります。
どちらの売却方法が適しているのか、ケース別に解説しているので、迷ったときの判断材料にしてみてください。

更地にして売却すべきケース

建物を解体し、更地にしてから売却すべきなのは、以下のケースになります。

● 建物の劣化が激しい
● 建物の管理が難しい
● 少しでも高く売りたい
● 耐震性が低い

建物の劣化が激しい場合は、安全性や耐震性が疑わしく、リフォーム費用が高額になりそうなマイナスの印象を与えかねません。

また、古民家としての需要も見込めないようなら、更地にしてしまったほうが高く売れる可能性があります。
買い手があらわれるまでは管理もしなければならず、土地が遠方にある場合や手入れする時間がない場合は、更地にしたほうが放置リスクを防げるでしょう。

建物付きで売却すべきケース

解体はせず、そのまま建物付きとして売却すべきなのは以下のケースです。

● 建物に価値がある
● 再建築ができない
● 査定価格より解体費用のほうが高くなる
● 売却期間に余裕がある

資産価値が見込める物件であれば、そのまま売出したほうが高く売れる可能性があります。

また、再建築不可の物件は解体すると再建築ができませんが、リフォームは可能なため、古家付き土地として売り出すほうが良いケースもあります。
査定価格より解体費用のほうが高額なケースも、手元に利益が残らないようなら解体しないほうが得策といえるでしょう。

更地売却の流れと成功のポイント

更地売却のメリットとデメリット、どちらにすべきかの判断基準などをもとに、「更地にして売却しよう」と決断した方もおられるでしょう。

ここでは、どのような流れで更地を売却するのか、成功のポイントとあわせて解説します。

更地にしてから土地を売却するまでの流れ

更地にして土地売却をする流れは以下のとおりです。
1. 解体業者に見積り依頼
2. 建物の解体工事
3. 解体後の法的手続き
4. 不動産会社の査定
5. 売却価格を決めて売却活動開始
6. 売買契約を締結
7. 引き渡し

1～3までが更地にする段取りで、4～7までが一般的な不動産売却の流れとなるので、通常の不動産売却より時間がかかるのを考慮して行動する必要があります。

まず解体業者に見積りを依頼すると、現地調査がおこなわれ、正確な金額が算出されます。
状況に応じてアスベスト含有建材の有無の報告や工事の申請なども必要になるため、解体業者に確認をしながら進めていきましょう。

建物の解体後は、法務局で建物滅失登記の申請をおこない、土地の名義を更地に登録しておきます。
更地化が終了したら不動産会社を選んで査定を受け、市場価格などを参考に売買価格を決めて、売却活動の開始となります。
買主が決まれば、売買契約を取り交わして更地の引き渡しと売却代金の清算が済めば終了です。

解体は相見積りを取る

先に述べたように、更地にするための解体工事には100万円単位の費用がかかってしまうため、悪質な業者に引っかからないように、必ず相見積りを取るようにしましょう。
相見積りを取るのは優良業者を探すポイントの基本中の基本であり、それは解体業者でも不動産会社でも同じです。
相見積りを取ると適正価格かどうかを見極める材料にもなり、比較検討をして優良業者を選びやすくなります。
優良業者に依頼できれば、更地売却がスムーズに進んで成約につながる可能性が高くなります。

早めに境界確認をしておく

隣家との境界の確認ができていない場合は、建物の解体や更地売却の際に隣家とトラブルが起きるおそれがあります。

トラブル回避のためにも、境界線を設置したり、隣地との境界を確定させたりするなど、トラブルの要因は取り除いておいたほうが安心です。

とくに、先祖代々受け継がれる土地などに起こりやすく、なかには相続登記もしていないケースも存在します。
境界線は目視できないため、放置しておくと解体や売却の際、妨げる要因になりかねません。

そのため、なるべく早いうちに、法務局で地積測量図を閲覧する、専門家に依頼して測量するなどの方法で確認しておきましょう。

適正価格に設定する

高く売りたい気持ちが先行すると売却価格を高く設定しがちですが、相場から逸脱した価格にしてしまうと、買い手はなかなか見つかりません。
更地売却を成功させるには、近隣地域の市場価格を調査したり、不動産査定を活用したりしながら、適正価格に設定するのが重要なポイントです。
もちろん、価格交渉がおこなわれる可能性も十分にありえるので、最初の売却価格は相場よりやや高めに設定し、柔軟に調整できるようにしておくのもよいでしょう。

適切なタイミングで売り出す

不動産の売却価格は、市場の動向により大きく左右されるので、需要が高まるタイミングに売り出せば、高い金額で売却できる可能性があります。
需要が高まるタイミングは、住宅購入や事業用地の需要が増える春の3～4月頃や、秋の9～10月頃とされています。

また、低金利のタイミングや不動産市場が活気づくタイミングなどを見計らって売り出すと、買い手が見つけやすいです。

土地の魅力を最大限アピールする

更地にすると購入後の土地利用のイメージがしやすくなりますが、「住宅用地」「駐車場向け」など、用途をさらに明確にすると、ターゲット層へのアピール力がアップします。
その他、移動の際の交通アクセス、コンビニエンスストアやスーパーマーケットの有無、学校や商業施設、公園など、利便性の高さなども、買い手の購買意欲を刺激するアピールとなります。

また、土地の印象を良くするためにも、雑草を除去したり、地ならしをしたりするなど、見た目をきれいに保っておくのもおすすめです。

まとめ

不動産を更地にした場合、売却しやすくなり、土地の状態確認も容易で、譲渡所得税が抑えられるなどのメリットがあります。

ただし、コストをかけても必ず売れるとは限らず、更地のほうが良いのか、建物付きのほうが良いのかはケース・バイ・ケースです。
不動産売却は慎重に検討する必要があるため、ここで紹介した判断基準や成功のポイントなどを踏まえて、不動産会社などに相談されるのもよいでしょう。