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空き家を放置するリスクとは?リスクを避けるための対策や固定資産税6倍の仕組みも解説2024.07.17

●相続した空き家を放置し続けるとどうなる?
●空き家を放置すると固定資産税が高くなると聞いたが本当?
●空き家を放置しないためにはどうすればいい?

本記事では、空き家を放置するのに不安を感じている方に向けて、そのまま放置し続けた場合のリスクや放置するリスクを避けるための対策を解説します。
固定資産税が6倍になる仕組みや、特定空き家についても触れていますので、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

●空き家を放置し続けた場合のリスク
●空き家を放置するリスクを避けるための対策
●空き家の放置で固定資産税が6倍になる仕組み

空き家を放置し続けた場合のリスク

すでにマイホームを所有しているなど、相続した空き家を持て余してしまうケースは決して珍しくありません。
ですが空き家をそのままにしておくと、老朽化による倒壊の危険や景観悪化など、以下の通りさまざまなリスクが発生してしまいます。
●老朽化による倒壊や事故のリスク
●不法侵入や盗難・放火のリスク
●害虫・害獣や悪臭が発生するリスク
●周囲の景観を悪化させるリスク
●近隣住民からクレームを受けるリスク
●空き家の資産価値が低下するリスク
●固定資産税を支払い続けるリスク
●固定資産税が6倍になるリスク
●行政から指導されるリスク
●行政代執行がおこなわれるリスク
どのような危険性や不利益があるのか、それぞれ解説します。

老朽化による倒壊や事故のリスク

人の出入りがない空き家は閉め切った状態のまま長期間放置されるため、室内に湿気がこもりやすいです。
湿気はカビの繁殖や腐食が進む原因となるため、建物全体の老朽化が急激に進んでしまいます。

日本の家屋は木造が多く、換気がおろそかになるだけでも、雨漏りやシロアリが発生しやすくなります。
ひいては建物の倒壊や、建物の一部の飛散や落下を引き起こす原因になるため、損害賠償問題にも発展しかねません。

特に台風や地震などの自然災害は、空き家に大きなダメージを与えるだけでなく、瓦や外壁が飛んでしまうなど、周辺の住宅や通行人に被害を与えてしまう可能性が高くなり、大変危険です。

不法侵入や盗難・放火のリスク

建物や庭が荒れ放題の空き家は、人の出入りが極端に少ないため、不審者や犯罪者が住みついてしまう可能性が高くなります。
たまり場として悪用されるケースも多く、犯罪の温床となってしまうケースも少なくありません。

不法侵入者によって家の中の物が勝手に使われる、家財道具や貴重品が盗まれてしまう、などの被害が発生するおそれもあります。

荒らされ放題の空き家は、人を遠ざけます。
その結果、いたずらや犯罪がさらに横行し、やがては周辺の治安悪化にもつながってしまうでしょう。

害虫・害獣や悪臭が発生するリスク

湿気がこもった空き家には、シロアリなどの害虫が発生しやすくなります。
建物やゴミの腐食も進みやすくなるため、ゴキブリやハエなども繁殖しやすいです。

荒れて人が寄り付かない空き家には、ネズミやハクビシンなどの害獣も住み着きやすくなります。
害獣の住み着きは糞尿による悪臭を引き起こすほか、住みやすい環境を求めて害獣が周囲の住宅に移動するおそれも出てくるため、広範囲に迷惑をかけてしまう可能性が高まるでしょう。

周囲の景観を悪化させるリスク

建物や庭が荒れ放題の空き家は、周囲の景観を悪化させる要因となります。

また景観の悪化は、不法侵入や放火、不法投棄などの呼び水になってしまう可能性があるため、リスクがリスクを呼ぶ状態になってしまいやすいです。

ほかにも景観の悪化や、それにともなう治安の悪化により、周辺の不動産価格に悪影響を及ぼすおそれもあります。

近隣住民からのクレームを受けるリスク

すでにお伝えしたさまざまなリスクは、周辺住民にも悪影響を及ぼす可能性があります。
たとえば、庭木や雑草が伸びて塀から飛び出る、放置されたゴミから悪臭が発生するなど、近隣住民からのクレーム対象になりがちです。

害獣の住み着きや繁殖、不法投棄の常習化などの事態になれば、周辺の住環境まで悪化してしてしまうおそれがあるため、近隣に多大な迷惑をかけてしまうでしょう。

周辺住民とのトラブルの原因になるだけでなく、最悪は訴訟や損害賠償にまで発展してしまうかもしれません。

空き家の資産価値が低下するリスク

建物の資産価値は、基本的に経年劣化によって低下します。
したがって購入時よりも価格が下がるのが一般的です。

空き家を管理せず放置していると、急激に劣化が進行してしまうため、資産価値もどんどん落ちてしまいます。
資産価値が低くなるほど価格は低くなり、売却自体も難しくなってしまいます。
そうなってしまうと、手放そうにも処分しづらくなるため、放置せず必要以上に資産価値を下げないように管理するのが大切です。

ただし、相続した空き家は築年数が古い場合が多く、中には耐用年数を過ぎている場合も見受けられます。
古い建物は外観だけでなく、構造など見えない部分の劣化も進んでいるケースが多いため、資産としての価値はさらに落ち込んでいると考えたほうが良いでしょう。

固定資産税を支払い続けるリスク

不動産の所有者は、不動産の価値に応じた固定資産税などが課せられます。
もちろん空き家も例外ではなく、人が住んでいようといまいと、固定資産税の支払いは免れません。

固定資産税は、固定資産と見なされる土地や建物に対して課せられるため、マイホームの分に加えて空き家の分も支払う必要が出てきます。
資産価値が低い空き家であれば、さほど大きな負担にはならないものの、放置しているだけの空き家のために税金を支払い続ける点に変わりありません。

支払いが10年、20年と続いた場合、総額で見ると無視できない金額になってしまうでしょう。

特定空き家に指定されるリスク

適切に管理されていない空き家は、周辺の景観を損なうばかりか、衛生面や治安の悪化にもつながるおそれがあるため、地域全体に関わる不安要素となってしまいます。
そういった状態の悪さは、他のさまざまなリスクを招く呼び水にもなります。
放置し続けるほどリスクが高まり、やがては近隣の建物の資産価値までも下げてしまいかねません。

こういった著しく不適切な状態にある空き家は、自治体によって特定空き家に指定されるおそれがあります。
自治体は特定空き家に対して、管理状況の改善のために指導や勧告をおこなうほか、改善が見られなければ罰金などのペナルティを科す場合もあるため、非常に大きな負担になる可能性が高いです。

固定資産税が6倍になるリスク

自治体から特定空き家に指定された場合、その建物は固定資産税の優遇措置を受けられなくなります。

その結果、それまで納めていた税額と比べて、最大で6倍もの固定資産税が課せられてしまうため、注意が必要です。

固定資産税の優遇措置や、固定資産税6倍に関しては、後ほど詳しく解説します。

行政代執行がおこなわれるリスク

特定空き家に指定されたものの、罰金などのペナルティを課せられても改善されなかった場合、最悪は自治体によって行政代執行がおこなわれ、強制的に空き家が解体されてしまいます。

行政代執行は、強制的に空き家が解体してしまううえ、かかった費用の全額が空き家の所有者に請求される、非常に重い措置です。
強制徴収が認められているため、支払いに応じない場合は財産を差し押さえられてしまいます。
この解体費用の請求は、仮に自己破産をしたとしてもなかったことにはできません。

このように行政代執行のリスクは非常に大きく、もっとも避けるべきものと言えるでしょう。

空き家を放置するリスクを避けるための対策

放置空き家のリスクを避けるために、建物の状態や所有者の事情を踏まえて、適切に対策を講じましょう。

ここからは、空き家を放置しないための具体的な対策を解説します。

空き家に住む

手早く空き家の放置リスクを回避したい場合は、空き家に住んでしまうのが良いでしょう。
実際に人が住み始めれば、空き家の老朽化を抑えやすくなります。

ただし生活の拠点を移す必要があるため、仕事など、生活への影響が大きくなってしまうでしょう。
すでにマイホームを所有している場合は、何らかの対処が必要です。

近年注目されている、セカンドハウスとして活用する方法も良いでしょう。

空き家を売却する

空き家の放置リスクを完全に回避したい場合は、売却がおすすめです。
売却して手放してしまえば、定期的にメンテナンスをする必要も、いつ壊れるかわからない空き家のために大きなストレスを抱える心配もありません。

固定資産税などの納税義務からも開放されるだけでなく、物件の状態や立地条件などによっては、売却益を得られる可能性もあるでしょう。

空き家を賃貸物件にする

空き家の売却を避けたい場合は、賃貸物件として活用するのも1つの手段です。

リフォームや建て替えが必要になりますが、うまく運用できれば家賃収入が得られます。
入居者との賃貸契約や物件の管理対応など、ある程度の手間がかかりますが、安定した収入源としても期待できるでしょう。

空き家を解体して土地活用する

空き家を解体して駐車場にするなど、土地を活用するのも方法の1つです。
空き家を解体してしまえば、空き家を放置するリスクがなくなりますし、うまく土地を活用できれば一定の利益も見込めるようになります。

活用方法は駐車場、コインランドリー、コンテナハウスなど、多岐に渡ります。
周辺環境なども考慮しつつ、需要が見込める活用方法を検討してみましょう。

空き家の放置で固定資産税が6倍になる仕組み

著しく状態が悪い空き家は、自治体によって特定空き家に指定され、固定資産税が最大で6倍になってしまいます。
具体的にどのような仕組みで、6倍になるのでしょうか?

ここからは、特定空き家の指定によって固定資産税が6倍になってしまう仕組みを解説します。

そもそも固定資産税とは?

固定資産税とは、土地や建物に対して課せられる税金です。
地域によっては固定資産税に加えて、都市計画税も課せられます。

固定資産税と都市計画税の税額は、課税対象となる資産の固定資産税評価額に対して、税率を掛けて算出されます。
固定資産税率と都市計画税は地方税に分類されるため、自治体によって異なりますが、固定資産税率は原則1.4%、都市計画税は最大で0.3%です。
なお一定の要件を満たす住宅用地(家が建っている土地)に対しては、固定資産税の住宅用地の特例が適用され、課税額が最大で6分の1(都市計画税は最大で3分の1)になります。

空き家を残したほうが固定資産税が安くなる

固定資産税は、土地と建物それぞれに課せられる税金です。
したがって建物を取り壊した場合、建物に対する固定資産税はなくなり、その分だけ負担が軽減されます。

ですが固定資産税の住宅用地の特例が適用されている場合については、建物を残していたほうが、土地と建物を合わせた固定資産税の総額は少なくなります。
なぜなら建物を取り壊した場合、住宅用地の特例が受けられる要件から外れてしまい、土地に課せられる固定資産税が最大で6倍になってしまうためです。

したがって、住宅用地の特例が適用されている空き家についても、建物を取り壊さず残しておいたほうが、固定資産税の負担が少なくなります。

特定空き家に指定されると特例の対象外となる

自治体によって特定空き家に指定された場合、住宅用地の特例が適用されなくなります。
そのため、節税のために敢えて空き家を残していたとしても、固定資産税の軽減措置が受けられずに通常通り課税されてしまいます。
その結果、固定資産税が最大で6倍になってしまうのです。

この状態では空き家を取り壊したほうが、固定資産税の負担は小さくなります。
つまり、空き家を残す意味がなくなるのです。

特定空き家とは?

増加する空き家問題に対処するため、空き家対策特別措置法が2014年に成立しました。
この法律を根拠として自治体は、一定の基準を満たした危険な空き家を特定空き家に指定して、所有者に対し指導や命令をおこなっています。

ここからは、空き家対策特別措置法や特定空き家について、理解を深めていきましょう。

放置空き家が社会問題化

少子高齢化が進行している日本では、空き家が年々増加しています。
中でも管理されていない空き家は、近隣住民に与えるリスクが大きく、近年社会問題化しています。

総務省統計局の「令和5年・土地統計調査」によると、日本の空き家の数は2018年で848万9,000戸(全住宅の13.6%)、と2023年で899万5,000戸(全住宅の13.8%)となっており、増加が続いているのがわかります。

このように、急速に増加している空き家問題への対策は急務とされ、その一環として制定された法律が、空き家対策特別措置法(空き家特措法)です。

空き家対策特別措置法とは

空き家対策特別措置法とは、自治体による空き家への立ち入り調査や、空き家所有者に対する管理方法の指導、特定空き家の指定、行政代執行などを可能とする法律です。

具体的には、放置された空き家が一定の基準に達した場合、自治体は特定空き家に指定し、所有者に対して管理の改善を求める指導をおこないます。

特定空き家に指定される具体的な基準は自治体によって異なりますが、倒壊などの危険性が認められる、悪臭や害虫など衛生上問題が認められる、などが挙げられます。

管理不全空き家と特定空き家の違い

2023年に空き家特措法が改正され、特定空き家のほかに管理不全空き家が指定されるようになりました。

管理不全空き家とは、特定空き家には至らないものの、このまま放置が続けばいずれ特定空き家になってしまうと考えられる空き家です。
つまり管理不全空き家は、特定空き家の前段階にあたる状態、と考えてください。

自治体は、管理不全空き家に指定した空き家の所有者に対して、特定空き家にならないために改善するよう、助言や指導、勧告をおこないます。
それらに応じず状態が悪化してしまうと、空き家は従来通り、特定空き家に指定されます。

なおこの法改正にともない、管理不全空き家に指定された段階で、その空き家は住宅用地の特例が適用されなくなりました。
空き家の維持費を増やさないためにも、管理不全空き家に指定されないよう、適切に管理するのが大切です。

特定空き家に対する行政の対応と罰則

特定空き家に指定されると、自治体から助言、指導、勧告、命令、代執行と、段階的に改善要請が求められます。

助言や指導の要請に応じなければ勧告が、勧告に応じなければ命令が下され、命令に応じなければ50万円以下の罰金が科されます。
それでも応じない場合は、行政代執行によって強制的に空き家が取り壊されたうえ、費用の全額が請求されてしまうため、できるだけ早い段階で要請に応じるのが得策といえるでしょう。

まとめ

放置された空き家は、急激な老朽化による倒壊の危険性や、衛生状態、治安の悪化など、さまざまなリスクが生じるおそれがあります。
放置のリスクを避けるには、空き家に住む、売却する、解体して土地活用する、などの対策が効果的です。
放置を続けた結果、空き家の状態が基準を越えて悪化してしまうと、自治体から管理不全空き家や特定空き家に指定され、固定資産税が最大で6倍になってしまいます。



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